Gayrimenkul alım satım ve diğer tapu işlemleri, resmi şekil ve usul kurallarına tabidir. İlgili makamlara başvuru yapılmadan önce evrakların eksiksiz hazırlanması ve değerleme işlemlerinin tamamlanması gerekir. Solmaz Hukuk & Danışmanlık olarak, yerli ve yabancı müvekkillerimizin Türkiye’den gayrimenkul alım-satım ve kira işlemlerinin her aşamasında ihtiyaç duydukları kolaylıkları sağlıyoruz. Sözleşmelerin hazırlanması, gayrimenkul değerlemelerinin yapılması, imar planlarına uygunluk incelemelerinin yapılması, gerekli izin/ruhsatların alınması ve tapu-kadastro süreçlerinin tamamlanması dahil her aşamada alanında uzman ekip arkadaşlarımızdan hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti talebinde bulunabilirsiniz.

Gayrimenkul Hukuku kapsamında verilen hizmetlerin bir kısmı şöyledir:

• Gayrimenkul satın alma ve satım sözleşmelerinin, satış vaadi sözleşmelerinin müzakereleri ve düzenlenmesi
• Tapu tesis, iptal, tescil davaları açılması ve takibi
• Tapu sicilinin yanlış tutulmasından dolayı Devlete karşı açılan tazminat davaları
• İradeyi bozan hata, hile, korkutma ve gabin gibi sebeplerle tapu iptali ve tescili
• Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescili
• Kira Sözleşmeleri, kira bedelinin tespiti davaları, kira alacakları, kiracının tahliyesi davaları
• Tahliye davasında kiracının kira borcuna itirazı ve itirazın kaldırılması yöntemi
• Kira sözleşmesinin sona ermesinden kaynaklanan tazminat talepleri
• İzale-i Şüyu(ortaklığın giderilmesi) davaları
• İş yeri açma ve çalışma ruhsatının ve lisanslarının alınması ve bu ruhsatın teminine yönelik ilgili resmi merciiler nezdinde başvuruların yapılması
• Kat İrtifakı Sözleşmeleri
• İnşaat Sözleşmeleri, Bina Yönetimi Sözleşmeleri, Proje Yönetimi Sözleşmeleri, Alışveriş Merkezleri
• Yönetim Sözleşmeleri, Lisans Sözleşmeleri, Aracılık Sözleşmeleri ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
• İnşaat sözleşmesinin alt yükleniciye devri sözleşmesi, asıl müteahhit ile alt yüklenici arasındaki ihtilaflar
• Yer teslimindeki gecikmeler, proje teslimindeki gecikmeler, hak ediş ödemelerinin yapılmasında gecikmelerden kaynaklanan talepler
• Müteahhidin üstlendiği inşaat işlerinde temerrüdü
• Müteahhidin inşaat ayıplarından dolayı tazminat veya tamirat talepleri
• Yapı sahibinin hatalı talimatlarından sorumluluk
• Gösterilen inşaat yerinin ayıplı olmasından sorumluluk
• Gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin işlemler ve sözleşmeler
• İş değişikliği veya ilave iş niteliğindeki inşaat işlerinin ücretinin tespiti ve ödenmesi
• İnşaat sözleşmesinde ücret borcunun hiç veya tamamen ödenmemesi, ödemede temerrüt ve bundan kaynaklanan gecikme faizi ve munzam zarar gibi talepler
• İnşaatın arsa sahibine geç teslimi nedeniyle tazminat talebi
• Götürü olarak üstlenilen inşaatın tamamlanmamasından kaynaklanan talepler
• Geç teslim nedeniyle cezai şart talebi
• Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, kat maliklerinin hak ve borçlarından kaynaklanan uyuşmazlıklar
• İpotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibi, İpotek davaları
• İntifa hakkı, geçit hakkı, aynileştirilmiş şahsi haklara ilişkin ihtilafların çözümlenmesi
• Yapı kooperatifi yönetim ve işlemleri ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri
• Müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler
• Kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu
• Ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması konuları çalışma alanlarımız arasındadır

Gayrimenkul Hukuk Kapsamında en sık karşılaştığımız sorular ise şöyledir:

 İstihkak Davası Nedir, Davanın Hukuki Niteliği Nedir Ve Davanın Tarafları Kimlerdir?

İstihkak davası, doğrudan doğruya zilyet durumunda olmayan malikin, malik olmayan zilyede karşı mülkiyet hakkına dayanarak açabileceği ve haksız olarak elegeçirilen veya alıkonulan eşyanın geri verilmesini, iadesini sağlama amacını güden ayni nitelikte bir eda davasıdır.

İstihkak davası (mülkiyet davası), mülkiyet hakkını, üçüncü kişilerin haksız olarak el koymalarına, ele geçirmelerine veya alıkoymalarına karşı koruyan özel hukuk nitelikli bir davadır. Kanun koyucu, bu dava hakkını malike, zilyetlik ilişkisine bakmaksızın sırf mülkiyet hakkına dayanarak tanımıştır.

İstihkak davası mülkiyet hakkına dayandığı için, ayni bir davadır. Türk Hukukunda istihkak davası zamanaşımına bağlı değildir. Doğrudan doğruya zilyet durumunda bulunmayan malik, malik olmayan haksız zilyede karşı bu davayı her zaman açabilir.

İstihkak davasında davacı taraf; üzerinde mülkiyet hakkı bulunan taşınır veya taşınmaz bir malı haksız olarak ele geçirilmiş veya alıkonulmuş, bu sebeple doğrudan doğruya zilyet olma durumunu kaybetmiş maliktir.

İstihak davasında davalı taraf ise; eşyaya haksız olarak elkoyan ve onu halen zilyetliğinde bulunduran kişidir.

Elatmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men-İ) Davası Nedir, Davanın Tarafları Kimlerdir?

Burada eşya malikin hakimiyet alanında bulunmakla birlikte, onu gereği gibi kullanması, ondan yararlanması kısıtlanmakta, engellenmekte veya zorlaştırılmaktadır. Malikin mülkiyet hakkına, bu hakkın sağladığı yetkilerin kullanılmasına haksız olarak elatılmaktadır. Davanın amacı, taşınır veya taşınmaz bir malı, dışarıdan herhangi bir haksız elatma (müdahale) olmaksızın eskiden olduğu gibi, kullanmayı tekrar sağlamaktır.

Elatmanın önlenmesi davası, bir eda davasıdır. Bu davanın açılabilmesi için ilk şart, davanın açılacağı sırada haksız müdahalenin (elatmanın) devam etmesi veya ileride böyle bir müdahale ihtimalinin mevcut olmasıdır.

Elatmanın önlenmesi davasında davacı taraf; mülkiyet hakkına haksız olarak elatılan kişi, yani maliktir. Birlikte mülkiyet söz konusu ise davayı ilke olarak paydaş veya ortakların tamamının açmaları gerekir.

Elatmanın önlenmesi davasında davalı taraf; çekişmeli mala haksız olarak elatan özel veya tüzel kişiye karşı açılır.

Hak Sahibi Sayısına Göre Mülkiyet Hakkının Türleri Nelerdir?

Mülkiyet hakkı hak sahibinin sayısına göre ferdi( şahsi)  veya birlikte mülkiyet olarak ayrılmaktadır. Birlikte mülkiyet ile ortaklık ilişkisine göre paylı (müşterek) ve elbirliği mülkiyet olarak ikiye ayrılmakta bunlar üzerindeki ortaklığın giderilmesi de yapısına özgü kurallara göre çözümlenmektedir.

Paylı Mülkiyet Nedir?

Paylı mülkiyetin oluşabilmesi için birden fazla kişinin mala malik olması ve bu malın malikler arasında paylaşılmış olmaması gereklidir. TMK md. 688’e göre; Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.

• Paylı Mülkiyette her bir hissedar payını diğerlerinden bağımsız olarak devir edebilir, üzerinde tasarruf edebilir.
• Paydaşlar kendi payları üzerinde malik olma hakları olduğundan dolayı intifa, taşınmaz yükü gibi sınırlı ayni haklar ile şufa, vefa, iştira gibi tapuya şerh edilebilen şahsi haklar da şerh edebilir.
• Hissedarlardan birinin payını 3. Kişiye satması durumunda; diğer paydaşın önalım(şufa) hakkını kullanarak öncelikli satın alma hakkı bulunmaktadır.
• Her pay diğerinden bağımsız olarak tasarruf işlemine konu olabildiğinden alacaklılar malik payını haciz ettirebilir.
• TMK MD.693’e göre; Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir. Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.
• Sözleşme ile de paylı mülkiyetin kullanımı, yönetimi belirlenebilir.
• Paydaşların malın kullanımı ve idaresi konusunda anlaşamaması halinde; paydaşlıktan (ortaklıktan) çıkarma yoluna gidilebilir.

Paydaşlıktan (Ortaklıktan) Çıkarma Davası Nedir? Davanın Tarafları Kimlerdir?

Paylı mülkiyet, birlikte mülkiyet ilişkisidir. Bu ilişkide birden çok paydaş bulunmakta ve bunlar kendi aralarında bir topluluk meydana getirmektedir. TMK. M. 696, öngörülen şartların gerçekleşmesi halinde paydaş veya paydaşlara, diğer paydaş veya paydaşların mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkartılmasını isteme hakkı vermiştir. Bunun nedeni paydaşlar topluluğu arasındaki huzuru paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hale getirecek kadar bozmuş olan paydaş veya paydaşları bu birlikten çıkarmaktır.

Paydaşlıktan çıkarma davasının davacısı; davayı açacak paydaş veya paydaşlar yönünden kanun koyucu nitelikli bir çoğunluk öngörmüştür. Burada davacı veya davacıların, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, hem pay hem de paydaş çoğunluğuna sahip olması gerekir.

Paydaşlıktan çıkarma davasının davalısı; bu dava davacı paydaş veya paydaşlara karşı yükümlülüklerini ağır biçimde çiğnenmeleri yüzünden paylı mülkiyet ilişkisinin devamını onlar için çekilmez hale getiren paydaş veya paydaşlara karşı açılır.  Hakim davayı haklı bulursa bu halde bu hissenin davadan ayırılmasının mümkün olup olmamasına bakarak karar verir. Eğer mümkünse payın ifrazı suretiyle ortaklıktan çıkarılmasına karar verir.  Payın bu şekilde taksimi mümkün değilse bu halde paydaşların talebi var ise paydaşlara; yoksa 3. Kişilere satılması yoluyla ortaklık giderilebilir.

Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet) nedir?

TMK. m.701, elbirliği mülkiyetini şu şekilde tanımlamaktadır:” Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir” Kısaca birden çok kişinin birden çok kişinin aralarında daha önce mevcut kişisel bir topluluk sebebiyle bir şeye birlikte malik olmalarına elbirliği mülkiyeti denir.  Elbirliği mülkiyetin temel özelliği; özel ortaklık ilişkisinin olması, hisselerin belli olmaması, elbirliği mülkiyetin bir mal veya malvarlığı üzerinde kurulmuş olmasıdır. Kanun veya hukuki ilişkiden doğan elbirliği mülkiyete karıkoca ortaklığı, aile malları ortaklığı, adi şirket gibi örneklendirilebilir.

Bu tip mülkiyette  ortaklığa giren mallara ilişkin olarak malikler aleyhine açılacak davanın tüm maliklere karşı yöneltilmesi gereklidir. Elbirliği mülkiyetin talep halinde paylı mülkiyete çevrilmesi mümkündür. Ancak böyle bir işlemin oybirliği ile yapılması gereklidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Paylı bir mülkiyetin kendisinin veya satılarak bedelinin paylaşılmasıyla ortaklığın giderilmesinin sağlandığı davalardır. Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.  TMK md.699’a göre “Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.”

Kat Mülkiyeti Nedir, Hukuki Niteliği Nedir?

Kat Mülkiyeti, hukuk sistemimiz yönünden, tamamlanmış bir yapının (binanın) ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümlerini, bütününden ayırarak onlara bağımsız bir nitelik veren ve böylece mülkiyet hakkının konusu haline getiren bir kurumdur. Bu bakımdan kat mülkiyeti sosyal ve ekonomik ihtiyaçların zorladığı, geniş kitlelerin konut sıkıntısını gidermek amacıyla kabul edilmiş özel bir taşınmaz mülkiyet çeşididir.

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kurulan müstakil bir mülkiyet hakkıdır. Kısaca “bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına, kat mülkiyeti” adı verilir. Bağımsız bölümler üzerinde kurulmuş bu hakka sahip olan kimseye de kat maliki denir.

Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için gerekli ilk şart, tamamlanmış bir yapının bulunmasıdır. Diğer bir şart ise, bu yapının bağımsız bölümlere ayrılmış olmasıdır.

Kat Mülkiyetinin Kurulması Nasıl Gerçekleşir?

Kat Mülkiyeti; İradi Kuruluş ve Hakim Kararıyla Kuruluş şeklinde kurulabilir. Şöyle ki;

1-İradi Kuruluş : Kat mülkiyetinin iradi yoldan kuruluşu, hukuki bir sebep, yani borçlandırıcı işlem (sözleşme) ile tescili gerektirir. KMK. M. 10/I’e göre “kat mülkiyeti… resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.” Resmi senedi düzenleyecek makam, KMK. M. 13/I’e göre tapu memurudur.

2-Hakim Kararıyla Kuruluş :Paydaşlar kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesini dava edebilirler. KMK. M. 10/V’e göre, “kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim o taşınmazın mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir. “

Kat maliklerinin hakları nelerdir?

a)Bağımsız bölümler ve eklentiler üzerindeki haklar

Kat malikleri, bağımsız bölümler ve onlara bağlı eklentiler üzerinde ferdi (tek kişi) mülkiyet hakkına sahiptirler. Bu sebeple, her kat maliki bağımsız bölümlerle eklentiler üzerinde ilke olarak Medeni Kanunun malike tanımış olduğu her çeşit borçlandırıcı işlemlerle tasarruf işlemlerini yapabilirler. Bunun için diğer kat maliklerinin muvaffakatlarını almaya ihtiyaçları yoktur.

Kat maliki, bağımsız bölümün mülkiyetini başkasına devredebileceği gibi, rehin de edebilir., bunun üzerinde oturma, intifa ve bazı irtifak hakları kurabilir. Kat malikleri sadece KMK. M.6/III’e göre bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar…” kuramazlar.

Kat malikleri, mülkiyet ve zilyetliğe ilişkin her türlü talep ve dava hakkından da yararlanabilirler.

b)Ortak yerler üzerindeki haklar

Kat malikleri, ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, paylı mülkiyet hükümlerine göre maliktirler. Kat mülkiyetinde malikler arsa ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet haklarını bağımsız bölümden ayrı olarak başkasına devredemez, sınırlı ayni haklarla kayıtlayamazlar. Bu paylar, kat mülkiyetine, başka bir deyişle bağımsız bölümlere tahsis edildiğinden, ondan bağımsız olarak devredilemez, sınırlı ayni haklara, borçlandırıcı işlemlere konu edilemez.

Her kat maliki, ortak yerlerden yararlanır, onları kullanabilir.

Kat İrtifakı Nedir?

KMK. M 2/I/- c’ye göre “Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı), bu hakka sahip olanlara da (kat irtifakı sahibi)” denir.

“Kat irtifakı, arsa payına bağlı olarak tesis edilen öyle bir irtifak hakkıdır ki, sahibine binanın sözleşmede yazılı süre içinde yapılmasını ya da bitirilmesini istemek ve binanın tamamlanması halinde de tapu idaresinde irtifakın kat mülkiyetine çevrilmesini talep etmek yetkisini verir. “

Kat irtifakı tapu sicil memuru huzurunda yapılacak resmi senetle (sözleşme ile) ve tapu siciline tescil ile doğar.

Kat İrtifakı sahiplerinin hakları nelerdir?

KMK. m. 17/I’e göre, Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler. Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak atayabilirler.

Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. (KMK. m. 17/III)

Devre Mülk Hakkı nedir?

Konut olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, paylı mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulmuşsa, bu hakka devre mülk hakkı denir. (KMK. m. 57) Başka bir deyişle, konut nitelikli bir binanın paydaşlarına paylı mülkiyet payına bağlı olarak yılın belirli döneminde tahsis edilen zaman diliminde konuttan münhasır yararlanma yetkisi veren bir irtifak hakkıdır.

Devre mülk hakkı ancak konut nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş ya da müstakil yapılarda kurulabilir. Devre mülk hakkı, bağlı olduğu paylı mülkiyet payı ile birlikte devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer. Şu halde, devre mülk hakkı tek başına üçüncü bir kişiye devredilemeyeceği gibi, mirasçılara da geçmez. Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar kurulabilir. Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden az süreli olmaması gerekir.

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması nedir?

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması çeşitli türlere ayrılır. Bunların en önemlileri “devren kazanma-aslen kazanma”; “tescille kazanma-tescilsiz kazanma” halleridir.

Devren Kazanma; Taşınmaz mülkiyetinin devren kazanılmasında, bir kişiye ait mülkiyet hakkının, bu kişiden başka bir kişiye geçmesi söz konusu olur. Devren kazanmada kazananın mülkiyet hakkının doğabilmesi, daha önceki bir malikin (selefin) mülkiyet hakkının mevcut olması şartına bağlıdır. Devren kazanma ya cüz’i halefiyet, yani hukuki bir işlem ile ya da külli halefiyet yoluyla gerçekleşir. Satış sözleşmesinin yapılıp ifası ile birlikte gerçekleşen kazanımda cüzi halefiyete dayanan devren kazanma söz konusu olur.

Aslen Kazanma; mülkiyet hakkı, hakkı kazanan kişinin kendi fiiline veya kanunda sayılan sebeplere dayanılarak kazanılır. Aslen kazanmada kazanan kişi mülkiyet hakkını, başka bir kişinin, yani önceki malikin mülkiyet hakkından bağımsız olarak doğrudan doğruya kendi şahsında kazanır. Burada kazanma başka bir kişinin mülkiyet hakkına dayanmaz, mülkiyet hakkı, bir kişiden başka bir kişiye geçmez.

Taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı, ister devren, ister aslen kazanılmış olsun, mülkiyet ya tescille birlikte tescil anında ya da tescilden önce kazanılır. Mülkiyet hakkının kazanıldığı ana göre de bu kazanma, “tescille kazanma” , “tescilsiz kazanma” (tescilden önce kazanma) olmak üzere ikiye ayrılır.

Tescille Kazanma; Devren kazanmanın, cüz’i halefiyete, yani sağlararası veya ölüme bağlı hukuki bir işleme dayandığı hallerde, mülkiyetin kazanılması ancak tapu kütüğüne tescil ile olur. TMK. M. 705/I’e göre, “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. “ Yine TMK. M. 1022’de “Ayni haklar kütüğe tescil ile doğar. “ hükmü yer almaktadır. Bu halde tescil, mülkiyet hakkının kazanılması yönünden kurucu bir nitelik taşır. Buna “mutlak tescil ilkesi” de denilmektedir.

Tescilsiz Kazanma; taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı tescilden önce kazanılmaktadır. Nitekim, TMK. M. 705/II’ye göre, “Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılır. Cüz’i halefiyet, yani hukuki işlem dışında külli halefiyet veya kanunda sayılan diğer bir sebebe dayanan devren kazanmada, mülkiyet tescilsiz (tescilden önce de) kazanılmaktadır. Ancak taşınmaz üzerinde tasarruf işlemi yapmak için burada da tapu kütüğüne bir tescil yapılmaktadır. Bu tescil mülkiyet hakkını kurucu değil, bildirici, açıklayıcı bir nitelik taşımaktadır. Burada mülkiyet tescille değil kanunda öngörülen bir sebep veya olgunun gerçekleşmesiyle kazanılmaktadır.

Taşınmaz Mülkiyetinin Tescile Dayalı Olarak Devren Kazanılması :Tescil ile devran kazanma, bir kişiye ait mülkiyet hakkının, hukuki bir işleme dayanılarak başka bir kişi tarafından kazanılması halidir. Tescile dayanan devren kazanmada mülkiyet hakkı, bir kişiden diğer bir kişiye geçmekte, sahip değiştirmektedir. Mülkiyetin bu suretle kazanılması, mevcut bir hakkın geçişine, yani devrine bağlı olduğu için, devren kazanma olarak adlandırılmaktadır. Devren kazanmada mülkiyet hakkı, bunu kazanan kişiye yüklü olduğu bütün ayni kayıtlarla (rehin, irtifak gibi sınırlı ayni haklarla) birlikte geçmektedir.

Mülkiyet hakkının tescile dayalı devren kazanılması, kurucu iki şartın, iki ayrı hukuki işlemin varlığını gerektirir. Bunlardan ilki mülkiyetin devri borcunu doğuran “borçlandırıcı işlem””, yani “kazanma sebebi”dir. Buna “hukuki sebep” adı da verilmektedir. İkinci işlem ise, “kazanma işlemi” veya tasarruf işlemi”, yani tescil’dir. Tescile dayalı devren kazanmada mülkiyet hakkı, tescilin yapıldığı anda geçer. Mülkiyet hakkının geçerli bir şekilde geçmesi, bu iki işlemin birlikte bulunmasına ve özellikle kazanma sebebinin geçerli olmasına bağlıdır.

İnançlı işlem (İnançlı devir) nedir?

İnanan kişinin, bir borca teminat teşkil etmek veya idare olunmak üzere malvarlığına dahil bir mal veya hakkı, aynı amacı güden olağan hukuki işlemlerden daha güçlü bir hukuki durum yaratmak amacıyla inanılan kişiye kazandıran sonra da tekrar devretme yükümlülüğünü içeren işleme, inançlı işlem denir. İnançlı işlem ile inanan, inanılana bir mal veya hakkı, belirli bir tarz ve amaçla kullanmak ve sonra da bu amaç gerçekleşince iade etmek üzere devreder. İnançlı işlem yalnız tasarruf işlemlerinde söz konusu olur. İnançlı işlem, taraflar arasında yapılan bir sözleşmeden doğar. İnançlı işlem ile bir kimse (inanan) mülkiyet veya alacak hakkını, belirli bir süre veya amaçla inanılana geçirir, ancak süre dolunca veya amaç gerçekleşince, inanılan, inanç anlaşmasına göre, mülkiyeti veya alacak hakkını tekrar inanana devretme borcunu üstlenir.

Taşınmaz Satış Vaadi Nedir?

Taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran şekle bağlı sözleşmedir. Şekil şartı olarak ;noterde re’sen düzenlenmiş sözleşme şeklinde ya da tapuda düzenlenmiş olması gereklidir. Bu resmi sözleşmeye dayanarak tescil davası açılabilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan haklar devir edilebilir. Paylı mülkiyette ve elbirliği mülkiyete konu taşınmaz üzerinde satış vaadi sözleşmesi yapılabilir.

Taşınmaz Mülkiyetinin Tescilsiz (Tescilden Önce) Kazanılması Nedir?

TMK. m. 705/II’YE göre “Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

Taşınmaz mülkiyetinin tescilden önce kazanılması, aslen kazanma yolu ile olabileceği gibi, devren kazanma yolu ile de olabilir. Eğer mülkiyet hakkı, bir başkasının mülkiyet hakkına dayanılarak ondan kazanılıyorsa, tescilsiz devren kazanma söz konusu olur. Örneğin; Miras. Buna karşılık, mülkiyet hakkı bir başkasının mülkiyet hakkına dayanmaksızın, ondan bağımsız olarak kazanılıyorsa tescilsiz aslen kazanma durumu vardır. Burada taşınmaz mülkiyeti tapu sicilinden bağımsız olarak tescilden önce kazanılmakta, tescil, kurucu değil, hukuki durumu bildiren, açıklayıcı bir nitelik taşımaktadır. Ancak, malikin bu yolla kazanmış olduğu taşınmaz üzerinde tasarruf işlemlerinde bulunabilmesi için tapu kütüğüne tescil yaptırması gerekmektedir.

Mülkiyetin tescilden önce kazanılma halleri TMK. M. 705’te sayılmıştır. Ancak bu madde dışında da tescilsiz kazanma halleri de mevcuttur. Örneğin sözü geçen maddede sayılmamış bulunan olağanüstü kazandırıcı zamanaşımıdır. Başlıca tescilsiz kazanma halleri şunlardır:

1-Miras

TMK. M. 705’de miras, tescilden önde mülkiyeti kazanma yollarından biri olarak sayılmaktadır. Miras hukuku sistemimizde, mirasbırakanın terekesinde bulunan malvarlığı hakları miras açılınca bir bütün olarak, kendiliğinden (kanun gereği) mirasçılara geçer. TMK. M. 599/I’e göre “Mirasçılar, mirasbırakanın ölümü ile mirası bir bütün olarak kanun gereğince kazanırlar. “ Ancak tasarruf işlemleri için TMK. M. 705’e göre tapu siciline tescil şarttır.

2-Kamulaştırma (İstimlak) Nedir?

Kamu hukuku tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde idari bir karar ile özel mülkiyete konu taşınmazların mülkiyetini iktisap etmelerine kamulaştırma denilmektedir. Kamulaştırma Kanunu’na göre pazarlık usulü satın alma yolu öncelikle idare tarafından denenmelidir. İdare takdir komisyonu tarafından belirlenen bedel üzerinden uzlaşma sağlanamazsa bu halde yargı yoluna başvurulabilir. Bu halde Asliye Hukuk Mahkemesi’nde kamulaştırma bedelinin tespiti kamulaştırılan taşınmazın idare adına tescili davası açılabilir.

• Kamulaştırma taşınmazın türüne göre tapulu ya da tapusuz taşınmaz üzerinde, kısmen ya da tamamen yapılabilir.
• Kamulaştırma kararının kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içinde kamulaştırma amacına uygun işlem yapılmamışsa bu halde kamulaştırılan malın geri alınması hakkı doğmaktadır. İdare amacına uygun tesis edilmeyen bu taşınmazı geri vermek ve tescilden kaçınırsa bu halde idareye karşı tescil davası açılabilir. Bu halde taşınmaz maliki kamulaştırma bedelini faizi ile birlikte geri ödemek durumundadır.

3-Cebri icra

Cebri ihale, icra-iflas memurunun resmi bir kamu tasarrufu olup, satış sözleşmesi değildir. İcra ve İflas Kanunu uyarınca haczedilmiş bir taşınmazın paraya çevrilmesi halinde, mülkiyet hakkı icra memurunun alıcıya ihale ettiği anda geçer. İcra ve İflas K. M. 123’e göre, taşınmazlar icra dairesi tarafından açık artırma ile satılır. Keza aynı Kanun, m. 134/I uyarınca, “İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o gayrimenkulün mülkiyetini iktisap etmiş olur. “ Cebri icrada taşınmaz mülkiyeti ihale ile kazanıldığından, burada da mülkiyetin TMK. M. 705’e göre tescilden önce kazanılması yollarından biri söz konusu olmaktadır.

4-Mahkeme kararı

TMK. M. 705’E göre, taşınmaz mülkiyeti kesinleşmiş mahkeme kararıyla da tescilden önce kazanılabilir. Burada mülkiyeti kazandırıcı kararlar, niteliği itibariyle şekli yönden kesin hüküm halini almış yenilik doğurucu kararlardır. Yenilik doğurucu kararın tescilden önce, doğrudan doğruya mülkiyeti geçirebilmesi için, şekli anlamda kesin hüküm halini alması gerekir. Bu nitelikteki bir karar, mülkiyet ilişkisinde kesin olarak yeni bir durum meydana getirir ve kendiliğinden (doğrudan doğruya) infaz kabiliyetini haiz olur. Mahkeme kararıyla mülkiyeti kazanan kimse, bu durumu tapu memuruna bildirerek tescili yaptırabilir.

5-İşgal

İşgal, tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın kaydının, malikinin terkin istemi sonunda sahipsiz hale gelmiş taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakkının zilyetlik yoluyla, tescile dayanmadan aslen kazanılma şeklidir. Bu yolla mülkiyetin kazanılması, eski malikle yeni malik arasında yapılmış hukuki bir işleme dayanmaz. Mülkiyetin kazanılması için eski malikin onayına ihtiyaç yoktur. Nitekim “İşgal” başlığını taşıyan TMK. m. 707’ye göre,

“Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır. “

“Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz”

İşgal, mülkiyeti kazanılacak taşınmazın tapuya kayıtlı olup olmamasına göre ikiye ayrılmaktadır. Sözü geçen maddeye göre, mülkiyet hakkı kazanılacak sahipsiz taşınmazlar, ya üzerinde şimdiye kadar hiç kimsenin mülkiyet hakkı kurulmamış olan taşınmazlardır veya mülkiyet hakkı kurulmuş olmakla birlikte terkin yoluyla sahipsiz hale gelmiş olan taşınmazlardır.

Taşınmaz Mülkiyetinin Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması Nedir?

Bir şeye (bir taşınmaza) uzun süre itiraz edilmeksizin malik sıfatıyla zilyet olunması sonunda o şeyin mülkiyetinin kazanılmasına, zamanaşımıyla kazanma denir. Mülkiyet hakkının zamanaşımıyla kazanılmasında hakkı düşüren zamanaşımı değil, hakkı kazandıran zamanaşımı söz konusudur.

Bir yandan belirli bir süre taşınmaz malını kullanmayan, diğer yandan da bu mala zilyet olan, dolayısıyla bu malı kullanan kişinin bu kullanımına itiraz etmeyen, onun aleyhine dava açmayan bir kişinin bu mal üzerindeki hakkı sona ermeli, buna karşılık bu malı bazı şartlarla fiili hakimiyetinde bulunduran kimsenin, bunun mülkiyet hakkını kazanmış olduğu kabul edilmelidir.

Taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı yoluyla kazanılması iki şekilde olur. Bunlar TMK. M. 712’e göre “olağan zamanaşımı” ve m. 713’a göre “olağanüstü zamanaşımı” dır.

a)Taşınmaz mülkiyetinin olağan zamanaşımıyla kazanılması

TMK. M. 712’ye göre “Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davası ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez. “

Görülüyor ki, burada, tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın, yolsuz bir tescile dayanılarak iyiniyetli bir zilyet tarafından malik sıfatıyla 10 yıl davasız ve aralıksız kullanılması ve bunun sonunda da mülkiyetin kazanılması söz konusu olmaktadır. Olağan zamanaşımıyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılabilmesi için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekir.

b)Taşınmaz mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımıyla kazanılması

TMK. m. 713’de düzenlenmiş olan olağanüstü zamanaşımı taşınmaz mülkiyetinin aslen kazanılması yollarından birini teşkil eder. Olağanüstü zamanaşımı, tapu kütüğünde kayıtlı bulunmayan veya kayıtlı olup da maliki kütükten anlaşılamayan veya hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın mülkiyetinin zilyedi tarafından davasız ve aralıksız, malik sıfatıyla yirmi yıl devam eden bir zilyetliğe dayanılarak kazanılmasıdır.

Taşınmaz Devir Yetkisini Sınırlayan Hukuki İşlemler Nelerdir?

Alım (iştira), gerialım(vefa), önalım(şufa) hakları ve kanundan doğan diğer haklar; taşınmaz devrini kısıtlayıcı hukuki işlemler olarak sıralanabilir.

1- Taşınmaz üzerinde alım (iştira) hakkı

Alım sözleşmesi alacaklıya tek taraflı irade beyanı ile taşınmazı satın alma hakkı veren bir sözleşmedir. Tapuya şerh edilmişse taşınmazın her malikine karşı ileri sürülebilir. Taşınmaz maliki borcunu yerine getirmez ise tescil davası ile taşınmazın kendisine verilmesini mahkemeden talep edebilir.

2- Taşınmaz üzerinde gerialım (vefa) hakkı

Gerialım hakkı, taşınmazı başkasına temlik eden malike tanınmış bir alım hakkıdır. Geri alım hakkı sahibi tek taraflı irade beyanı ile taşınmazı satınalma hakkına sahiptir. Tapuya şerh edilmiş olmak kaydıyla şerh süresi içinde her malike karşı ileri sürülebilir ihtilaf halinde tescil davası açılabilir.

3- Sözleşmeden doğan önalım (şufa) hakkı

Taşınmazı öncelikli olarak aynı koşul ve şartlarda satın alma hakkıdır. Taşınmaz üzerine şerh edilebilir. En son malike karşı ileri sürülebilir. Şerhin ayni etkisi en çok 10 yıl devam eder. Borçlar Kanunu md.241 vd na göre; Satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılırsa ya da alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa, bu durum önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Önalım hakkını kuran sözleşmede aksi öngörülmemişse, önalım hakkı sahibi taşınmazı, satıcının üçüncü kişiyle kararlaştırdığı satışa ilişkin koşullarla kazanır. Ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemlerde de yukarıdaki hükümler uygulanır.

Md. 242- Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerhedilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır.

• Önalımdan kaynaklanan dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür.
• Önalım hakkının kullanılmasından sonra, malik borcunu yerine getirmez ise önalım hakkı sahibi, hakimin belirleyeceği süre içinde satış bedelini mahkeme veznesine yatırarak tescil davası ile taşınmazın kendi üzerine tescilini isteyebilir.

4- Kanundan doğan önalım (şufa) hakkı

Taşınmaz müşterek maliklerinden birinin payını 3. Kişiye satması halinde, diğer paydaşların bu satılan payı öncelikle satın alma hakkıdır. Kanuni önalım sadece müşterek mülkiyetli taşınmazlar bakımından geçerlidir. Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre; 3 aylık hak düşürücü sürenin başlaması için ön alım hakkı sahibinin satış konusu, bedeli, ödeme koşulları, alıcıyı öğrenmiş olması gereklidir. Önalım hakkı dava açılarak kullanılabilir. Yine hakim tarafından tescil kararı verilebilmesi için taşınmaz bedelinin mahkeme veznesine ödenmesi gerekir.

Ön alım, geri alım sözleşmeleri nedir?

Bazı sözleşmeler hukuki tasarruf, özellikle devir (temlik) yetkisini sınırlar. Bunlar sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakkı olmak üzere üçe ayrılmaktadır. Kişisel nitelikte sonuçlar doğuran bu sözleşmeler, tapuya şerh edilmekle üçüncü kişilere karşı da etkili olmaktadırlar.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı (önalım sözleşmesi) nedir?

Önalım hakkı hem sözleşmeden hem de kanundan doğar. TMK. M. 735, sözleşmeden doğan önalım hakkını düzenlemektedir. Buna göre “tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir.

Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı, kanundan doğan bir kısıtlama değil, malikin iradesinden doğan bir kısıtlama yani iradi kısıtlamadır. Burada malik, üçüncü bir kişiyle yaptığı sözleşme ile borç altına girmekte, önalım ile yüklü taşınmazı dilediği gibi devretme hakkını kısıtlamaktadır. Dolayısıyla burada mülkiyet hakkının devrinin iradi kısıtlaması söz konusu olmaktadır. Bunun kaynağı da önalım sözleşmesidir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, ilgili taşınmazın önalım borçlusu tarafından üçüncü kişiye atılması halinde, açacağı dava üzerine bu taşınmazın mülkiyetinin mahkemece bu kişiden alınarak önalım hakkı sahibi adına tescil edilmesi sonucunu doğuran inşai bir dava hakkıdır.

Sözleşmeden doğan önalım hakkının çeşitleri nelerdir?

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, “olağan önalım hakkı (sınırsız önalım hakkı)” ve nitelikli önalım hakkı (sınırlı önalım hakkı) ” olmak üzere ikiye ayrılır. Tapu kütüğüne verilen şerhte önalım hakkını kullanmanın şartları belirtilmişse, nitelikli önalım hakkı; belirtilmemişse olağan önalım (sınırsız önalım hakkı söz konusu olur) Olağan önalımda, önalım sözleşmesinde özel şartlar yer almaz. Burada sadece önalım hakkı kararlaştırılmış olur. Bu sebeple, olağan önalımda önalım hakkı sahibi alıcı hangi şartlarla ve bedelle taşınmazı satın almışsa, o şartları aynen yerine getirmek ve aynı bedeli ödemek zorundadır. Buna karşılık nitelikli önalımda taraflar önalım sözleşmesinde bedel veya süre hakkında bazı özel şartlar kararlaştırmaktadırlar. İşte nitelikli önalımda, önalım hakkı bu bedel karşılığında ve öngörülen bu süre içinde kullanılır.

Önalım hakkı, bu hakka konu olan şeyin, taşınmaz mal, taşınır mal olmasına göre ikiye ayrılır. Taşınmaz malları konu alan önalım hakkına, “taşınmaz önalım hakkı”, diğerine de “taşınır önalım”hakkı denir.

Önalım hakkının yapıldığı hukuki işlemin şeklinde göre önalım hakkı “Sağlararası hukuki işleme dayanan önalım hakkı” ve “ölüme bağlı tasarrufa dayanan önalım hakkı” olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.

Tapu kütüğüne şerh edilip edilmemesine göre de önalım hakkı, “Tapuya şerh edilen önalım hakkı”, “tapuya şerh edilmeyen önalım hakkı” olmak üzere ikiye ayrılır.

Aile Konutunun Şerhi nedir? (TMK. 194 III)

Yeni TMK’da aileyi koruyucu yeni vasıtalardan biri de aile konutudur. TMK. 194. m. aile konutu üzerine olan eşin bu konut üzerinde yapacağı ve diğer eşi mağdur edebilecek tasarruflara karşı bu eşi korumaktadır. Aile konutu üzerine olan eş ancak diğer eşin rızası ile aile konutu üzerinde tasarrufi işlemler yapabilir. Bu korumanın üçüncü kişilere etkisini sağlamak için ise TMK. 194. M./3. Fıkrada aile konutunun tapuya şerhine imkan verilmiştir. Bu şerh eşlerin birbirinden bağımsız aile konutu üzerinde tasarrufunu engellemektedir.

Eğer diğer eşin rızası alınmadan aile konutu başkasına devir edilmiş veya üzerinde ayni bir hak tesis edilmiş ise, lehine böyle bir şerh olan eş, rızası dışında yapılmış olan bu kabil tapu sicil işlem kayıtlarının iptalini TMK. 1025. Maddeye göre isteyebilir ve bu işlemlerle hak sahibi olan kişi de 1023. Maddeye göre kazınım savında bulunamaz. Başka bir ifadeyle eğer aile konutu tapuya şerh edilmemiş ise sadece TMK. 194. M. İyiniyetli üçüncü kişilerin TMK. 10. Maddeye göre ayni hak kazanımını engelleyemez.

Aile konutu şerhini eş, mülkiyeti kendisine ait diğer eşin rızasına gerek olmadan tek taraflı olarak tapuya şerh ettirebilir.

Eşin Tasarruf Yetkisinin Hakim Kararı İle Kısıtlanması Nedir? (TMK. 199)

Bir eşin aile malvarlığını tehlike düşürücü veya ailevi yükümlülüklerini yerine getiremeyecek duruma düşürmesi tehlikesi ortaya çıkmışsa, hakim bir eşin istemi üzerine aile mahkemesi hakimi bu duruma sebep olan eşin malvarlığının bir kısmı veya tamamı üzerinde tasarruf etmesini diğer eşin rızasına bağlayabilir. Eğer bu şekilde kısıtlama kararı eşin taşınmazlarına ilişkin ise TMK. 199 M./3. F. Uyarınca hakim resen bu kısıtlama kararının (diğer eşin rızası) tapuya şerhi için gereğini yapar.

Hakimin bu kararı tapuya şerh edilmemiş ise, TMK. 1010. M./2. f. Ve 1023. M. Uyarınca bu durumu bilmeyen ve bilecek durumda olmayan kişilerin eşin rızası alınmadan yapılmış olan tescil işlemlerinden kazanmış oldukları haklar korunacaktır. Karar şerh edilmiş ise üçüncü kişileri artık bunu bilmediklerini ileri sürmesi mümkün değildir.

Karar tapuya şerh edildikten sonra eşin rızası alınmadan yapılacak her türlü tescil işlemi geçersiz olacağından TMK. 1025. Maddeye göre bunların terkinini eş dava edebilir.

Sözleşme Hukukundan Kaynaklanan Tapu Tescil ve İptal Davaları nelerdir?

Tapu tescil ve iptal davalarının uygulamada en sık görüldüğü ihtilaflar taraflar arasındaki sözleşmesel ilişkiden doğmaktadır.

1- Sahtecilik Nedeni İle Açılabilecek Tapu Tescil Ve İptal Davaları:

Kamunun güven duyduğu bir belgenin gerçeğe aykırı olarak düzenlenmesi ya da gerçek belgeye ekleme yapılması, tümünün veya bir kısmının değiştirilmesi ceza hukuku bakımından sahtecilik suçunu oluşturmaktadır. Vekaletnamedeki imzanın gerçeği yansıtmaması, tahrifat gibi pek çok sebeple sahtecilik oluşabilir. Sahtecilik iddiası her türlü delil ile kanıtlanabilir. Sahtecilik ile oluşan yeni hukuki sonuç, kazanım mutlak butlanla batıldır.

2- Muvazaa (Danışıklık) Nedenli Tapu Tescil Ve İptal Davaları

Muvazaalı bir sözleşme ile beyanda bulunan ile muhatap beyanı gerçeği yansıtmadığı halde 3. Kişilere karşı bu eylemin geçerli olmalarını istemeleri halinde muvazaadan bahsedilebilir. Muvazaalı sözleşme batıldır. Hakimin muvazaayı kendiliğinden dikkate alabilir. Muvazaa iki şekilde gerçekleşebilir. Taraflar herhangi bir sözleşme yapmak istemezler fakat görünüşte bir sözleşme yapmak üzere irade beyanında bulunurlar. Bu sözleşme hükümsüzdür. Diğer şekilde ise; taraflar gerçekte bir sözleşme yapmak isterler ve yaparlar ancak bunu aslında başka bir sözleşmeyi saklamak amacıyla akit yapıyormuş gibi görünürler. BU durumda görünüşteki akit geçerli olmaz, kural olarak esas akit geçerli olur. Gerçekten yapılmak istenen akit şekle bağlı ise bu halde bu akit de hükümsüz olacaktır.

Muvazaa iddiası süreye bağlı olmaksızın her zaman ileri sürülebilir. Belirli sürenin ortadan kalması, ilgilisinin icazet vermesi ile geçerli hale gelmez. Muvazaa iddiasını 3. Kişiler de ileri sürebilir.

Muvaaza; mutlak muvaaza, nisbi muvaaza, sözleşmede muvaaza, sözleşmenin koşullarında muvazaa, şahısta muvazaa olarak çeşitlendirilebilir.

3- İnanç Sözleşmesi Nedeni İle Tapu Tescil Ve İptal Davaları

İnanan kişinin malvarlığındaki bir şey veya hakkı teminat teşkil etmek veya amaç gerçekleştirildikten sonra ya da belirlenen süre dolduktan sonra iade edilmek üzere inanılana devri edilmesi şeklinde tanımlanabilir. Diğer bir ifade ile bu tip sözleşmelerde devir temlik edilen taşınmaz belirli koşul sağlandıktan sonra geri verilmek amaçlanmaktadır. Bu tip temlik teminat için ya da tahsil için yapılabilir. Sık rastlanan örnek; taşınmaz ipotek ve usulünün uzun ve zor olmasından dolayı; borcu ödeninceye kadar ilgilisine devir etmek ve borç bitince geri almak şeklinde rastlanmaktadır.

4- Muris Muvazaası nedeni ile tapu tescil ve iptal davaları

Muris muvazaası Borçlar Kanunu md.18’de belirtilen nisbi muvazaa türündendir. Mirasbırakanın mirasçılarından bir kısmını haklarını azaltmak ya da yoksun bırakmak maksadıyla yapılan sözleşmelerdir. Görünüşteki sözleşme, mirasçıları ya da 3. Kişileri aldatma amacı, gizli sözleşme şeklinde kendini göstermektedir. Muris muvazaa sebepli dava süreye tabi değildir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılır.

5- Gabin Nedeni İle Tapu Tescil Ve İptal Davaları

Sözleşmede bir tarafın diğerini aşırı ölçüde sömürecek şekilde yarar sağlaması olarak adlandırılabilir. Kişinin tecrübesizliğinden, zor durumda bulunmasından faydalanarak kişinin

yüklendiği edimden çok daha fazlasını yüklenmesini sağlayarak menfaat elde edilmektedir. Hata, hile ve ikrahta sözleşme mutlak butlan ile geçersiz olurken; gabinde nisbi geçersizlik kabul edilmekte ve zarar gören talebine göre sözleşmeye devam etme olanağı da sağlanmıştır. Muvaaza ve gabin aynı davada ileri sürülemez.

6- İradeyi Bozucu Sebepler Nedeni İle Tapu Tescil Ve İptal Davaları

Hata, hile, ikrah(korkutma) irade bozucu sebepler olduğundan dolayı; bu sebeplerle edinilen taşınmazların devrinin iptali nedeni ile dava açılması mümkündür.

Taşınmaz Rehninin (İpotek) Kapsamı Nelerdir?

Taşınmaz Rehni kapsamına hangi alacakların gireceği merak edilen konular arasındadır. Medeni Kanunun md. 875 vd de bu kapsam düzenlenmiştir.

Buna göre;

1. Ana para,
2. Takip giderleri ve gecikme faizi,
3. İflâsın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz

Buna ek olarak zorunlu masraf yapılmış ise; TMK md.876’ya göre rehinli taşınmazın korunması için zorunlu masraf yapmışsa ve özellikle malikin borçlu olduğu sigorta primlerini ödemişse, bundan doğan alacakları tescile gerek olmaksızın aynen rehinli alacağı gibi güvenceden yararlanır.

Rehinli taşınmazın değeri korunabilir mi?

Rehinli (ipotekli) taşınmazın değerinin azalması, zarar görmesi gibi koşullar oluşmuş ya da oluşmakta ise Rehin alacaklısı bir takım tedbirlerin alınmasını isteyebilir.

1- Mahkemeden talep ile bu davranışın yasaklanması istenebilir,

2- Hakim tarafından alacaklıya, gerekli durumlarda doğrudan önlem alma yetkisi verilebileceği gibi, gecikmesinde tehlike bulunan hallerde yetki verilmeden de önlem alabilir

3- Alacaklı önlem almak için yapmış olduğu masrafları, giderleri isteyebilir ve bu masraflar ilave tescile gerek olmaksızın tescil edilmiş diğer yüklerden önce gelen rehin hakkına sahip olabilir.

Buna ek olarak; Rehinli taşınmaz değerinde düşme meydana gelmişse veya düşme tehlikesi varsa, alacaklı alacağı için başka güvence gösterilmesini isteme veya rehinli taşınmazın eski hale getirilmesini isteme hakkı bulunmaktadır.

Kanundan Doğan İpotek Hakları nedir?

Tescile gerek olmadan, alacağın doğumu ile birlikte doğrudan kazanılan ipotek hakkıdır.

Tescile Tabi Olmayan Kanunu İpotek Hakları Şöyledir:

1- Alacaklının taşınmaz değerinin korunması için yapmış olduğu masraflar bakımından: TMK md.865 vd hükümlerine göre alacaklının taşınmaz değerini koruması için yapmış olduğu masraflar bakımından alacaklı lehine doğan kanuni ipotek hakkıdır. Bütün taşınmaz rehinlerinden önce gelir.

2- Malikin kusuru olmaksızın, taşınmaz değerinin azaldığı hallerde yapılan masraflar bakımından

3- Alacaklı tarafından taşınmazın korunması için yapılan masraflardan ve malik hesabına taşınmaz için ödenen sigorta primleri sebebi ile yine doğrudan ipotek hakkı oluşmaktadır.

Tescile Tabi Olan Kanuni İpotek Hakları Nelerdir?

Sözleşmeye bağlı olarak ve tescil ile geçerlilik kazanan ipotekler, tescile tabi ipotek olarak adlandırılabilirler.

1- Satış parasını güvence altına almak için satılan taşınmaz üzerine ipotek konulabilir

2- Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacaklar içim ipotek konulabilir

3- Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı ve malzemeleri güvence altına almak için yapı ipoteği kurulabilir.

4- Başka bir kimsenin ölünceye kadar bakımını garantilemek için bakım alacaklısı lehine ipotek konulabilir.

İpotek Tescili Ne Kadar Süre İçinde İstenebilir?

Taşınmaz satıcısı, mirasçı, paylı ev elbirliği halinde mülkiyet paydaşları, ölünceye kadar bakım alacaklısı mülkiyetin devrinden itibaren 3 ay içinde ipotek hakkının tescilini isteyebilir. Yapı alacaklısı bakımından süre başlangıcı, en geç işin bittiği tarihten itibaren 3 aylık hak düşürücü süre içinde ipotek tescilini isteyebilir.

İpotekle Temin Edilmiş Alacaklarda Zamanaşımı İşler Mi ?

TMK md.864 vd na göre rehinin tapu kütüğüne tescil edilmesinden sonra alacak için zamanaşımı işlemez.