TÜRKİYE’DEN GAYRİMENKUL SATIN ALMAK İSTEYEN YABANCI YATIRIMCI İÇİN REHBER

 

Yabancı gerçek veya tüzel kişiler, Türkiye’den gayrimenkul mal satın alabilmektedir. Hatta buna ilişkin pek çok sınırlandırma da kaldırılarak, yabancıların  Türkiye’den taşınmaz mal satın alması kolaylaştırılmıştır. Fakat yabancı kişi, Türkiye’den taşınmaz mal satın almak istiyorsa halen özel bazı sınırlamalara tabidir. Bu sınırlamalar çerçevesinde yabancının taşınmaz satın alabilmesi için gerekli hukuki prosedürü eksiksiz yerine getirmesi gerekmektedir.

Bu bültende yabancı gerçek kişi, yabancı tüzel kişi ve yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye’de taşınmaz mal satın almalarında tabi oldukları kısıtlamalar, gerekli başvuru ve evraklar ile taşınmazın satın alınmasında izlenmesi gereken sürece ilişkin detayları sizlerle paylaşmaktayız.

Anahtar Kelimeler: Yabancı, Yabancı Yatırım, Taşınmaz, Tapu, Tapu Kanunu, Yabancı Sermayeli Şirket, Hisse Devri.

1.    YABANCILARIN TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL SATIN ALMASINI DÜZENLEYEN TAPU KANUNU HÜKÜMLERİNE GENEL BAKIŞ

Hukukumuzda yabancı yatırımcılar şöyle gruplandırılmaktadır;

  • Yabancı gerçek kişi yatırımcı,
  • Yabancı tüzel kişi yatırımcı,
  • Uluslararası kuruluşlar.

Tapu Kanunu madde 35 ve 36’da yabancı yatırımcıların bu sınırflandırmasına paralel şekilde düzenleme yapılmıştır.

  • Madde 35’te yabancı gerçek kişilerin ve yabancı ülke kanununa göre kurulmuş tüzel kişilerin gayrimenkul mal satın alma şartları ayrı ayrı düzenlenmiştir.

Yabancı gerçek kişiler ve tüzel kişilerin bir Türk şirketin hisselerini alması yoluyla yatırım yapması halinde yabancı sermayeli Türk şirketler oluşmaktadır. Bu durum Tapu Kanunu’nda ayrıca düzenlenmiştir. Bu doğrultuda;

  • Madde 36’da yabancı gerçek veya tüzel kişilerin ya da  uluslararası kuruluşların, Türkiye’de kurulu ticaret şirketlerinin hisselerini satın alması yoluyla oluşturulan yabancı sermayeli şirketlerin gayrimenkul mal satın almasına ilişkin düzenlemeler ele alınmıştır.

2.    YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL SATIN ALMASI

2.1.        Yabancı Uyruklu Kişinin Gayrimenkul Alması Hangi Sınırlamalara Tabidir?

Yabancı gerçek kişiler yasal sınırlamalara uymak şartıyla, Türkiye’de her türden gayrimenkulü satın alabilir. Söz konusu taşınmaz arsa, konut, iş yeri, tarla, bina vb olabilir.

03/05/2012 kabul edilen 6302 sayılı Kanun ile yabancı gerçek kişilerin ülkemizden gayrimenkul almasında karşılıklılık(mütekabiliyet) şartı kaldırılmıştır. Yani yabancının ülkesinden bir Türk vatandaşının gayrimenkul edinmesi yasak olsa dahi, yabancı Türkiye’den gayrimenkul mal satın alabilir.

Bir başka önemli konu da yabancı yatırımcının Türkiye’den gayrimenkul mal alabilmesi için ikamet izninin bulunmasına gerek olmamasıdır.

Yabancı gerçek kişinin Türkiye’den gayrimenkul satın alabilmesi için;

  • Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülke vatandaşlarından olması (Bugün itibarıyla toplam 184 ülke vatandaşı ülkemizden gayrimenkul mal satın alabilmektedir.),
  • Taşınmazın askerî yasak bölge,askerî güvenlik bölgesi veya 2565 sayılı Kanunun 28. Maddesi çerçevesinde belirlenen bölge içinde kalmaması gerekmektedir.
  • Tarım arazisi niteliğinde ise Tarım ve Orman Bakanlığı’ndan,
  • SİT alanında bulunan bir taşınmaz ise bu alanın özelliğine göre Kültür ve Turizm Bakanlığı ya da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan, taşınmazın edinime uygun olduğu yönünde görüş alınması gerekir.[1]
  • Üzerinde bina bulunmayan(arsa, tarla gibi) bir gayrimenkulun satın alınmak istenmesi halinde, taşınmazın niteliğine uygun olarak proje geliştirilmesi ve bu projenin iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunulması gerekmektedir.
  • Yabancı uyruklu gerçek kişilerin satın aldıkları taşınmazların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.[2]
  • Bunların haricinde gayrimenkulün tapuda yabancı gerçek kişi adına devri için gerekli işlemlerin yapılması gerekli ve yeterlidir.

2.2.        Başvuru İçin Gerekli Evraklar Nelerdir?

  • Satın alacak yabancı uyruklu kişinin pasaportu ve fotokopisi
  • Gayrimenkulün bulunduğu yerdeki belediyeden alınacak Emlak Rayiç Değeri Belgesi
  • Yabancı gerçek kişilerin gerek alıcı gerekse satıcı olarak taraf olduğu bütün satış işlemlerinde taşınmazın piyasa değerini gösterir değerleme raporu hazırlanması, bu raporun değerleme kuruluşunca uluslararası değerleme standartlarına uygun olarak hazırlanması ve onaylanması gerekmektedir.
  • Gayrimenkulün bina olması halinde zorunlu deprem sigortası poliçesi
  • Satan kişinin 1 adet, satın alan kişinin 2 adet vesikalık fotoğrafı
  • Satın alan yabancı Türkçe bilmiyorsa adli yeminli tercüman
  • Eğer devir işlemleri yurtdışında düzenlenen vekaletname ile yapılıyorsa vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği ile Türkçe tercümesi.

Başvuru bu belgelerle birlikte Tapu Müdürlüğü’ne yapılmalıdır.

3.    YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL SATIN ALMASI

Yabancı ülkelerde ve bu ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş olan  tüzel kişilerden sadece ticaret şirketi olanlar Türkiye’de gayrimenkul alabilirler. Yabancı ticaret şirketleri dışındaki tüm tüzel kişiliklerin (vakıf, dernek, kooperatif, vb.) ülkemizde taşınmaz satın alması veya lehlerine sınırlı ayni hak tescil edilmesi mümkün değildir.[3]

Yabancı ticaret şirketleri ise sadece yasalarda özel hüküm bulunması halinde Türkiye’den gayrimenkul alabilirler. Türk Petrol Kanunu, Turizmi Teşvik Kanunu ve Endüstri Bölgeleri Kanunu’nda yer alan özel düzenlemeler sayesinde yabancı ticaret şirketleri gayrimenkul satın alabilmektedir.

Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları üzerinde bina bulunmayan taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Onaylanan projenin Bakanlıkça belirlenen süre içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilir.

Bunlara ek olarak, taşınmazın askerî yasak bölge,askerî güvenlik bölgesi veya 2565 sayılı Kanunun 28. Maddesi çerçevesinde belirlenen bölge içinde kalmaması gerekmektedir.

4.    YABANCI SERMAYELİ TÜRK ŞİRKETLERİN TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL SATIN ALMASI

4.1.        Hangi Şirketler Yabancı Sermayeli Sayılır?

Bünyesinde yabancı sermaye unsuru bulunan her şirket, yasal olarak yabancı sermayeli şirket kapsamında değerlendirilmez. Yabancı sermaye barındıran şirketin, çoğunluk hisselerinin yabancıların elinde olması veya yönetici kadro üzerinde  hakimiyeti yabancıların sağlaması durumunda, şirket yabancı sermayeli şirket sayılır.  Bir Türk şirketin Tapu Kanunu madde 36 anlamında  yabancı sermayeli Türk şirketi olarak kabul edilebilmesi için;

  1. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların %50 veya daha fazla oranda hisseye sahip olmaları
  2. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yönetim hakkına sahip kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip olmaları
  3. Yukarıda bahsedilen şirketlerin; Türkiye’de kurulu başka bir şirkete doğrudan veya dolaylı olarak ortak olması durumunda, yabancı yatırımcının ortak olunan şirketteki ortaklık oranının %50 veya daha fazla olması
  4.  Yabancı yatırımcıların, taşınmazın sahibi olan yerli sermayeli şirketlerin hisselerinin %50 veya daha fazlasını doğrudan veya dolaylı olarak edinmesi ve taşınmaz maliki mevcut yabancı sermayeli şirketlerde yabancı yatırımcıların ortaklık oranının hisse devri sonucunda %50 veya daha fazlasına ulaşması şartlarından birinin gerçekleşmesi gerekir.

Bu şartları sağlamayan yabancı sermayeli şirketler için genel kurallar geçerli olup Türk şirketleri gibi muamele görürler.

NOT:Hisse devri sonucunda yabancı sermayeli şirket vasfı kazanmış olan şirket, hisse devrine ilişkin bilgileri, Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu Uygulama Yönetmeliğinin 5. Maddesi çerçevesinde hisse devrini takip eden bir ay içinde Ticaret Bakanlığı’na bildirmelidir. Bildirim yükümlülüğü iştirakler için yalnızca, taşınmaz sahibi olmaları halinde geçerlidir.

Tapu Kanunu m.36’ya dahil olan şirketler, sadece tüzel kişiliğe sahip şirketlerdir. Adi şirket ve adi şirket gibi değerlendirilen konsorsiyum, iş ortaklığı, ortak girişim vb ortaklıklar, Türk hukukuna göre tüzel kişiliği olmadığı için Tapu Kanunu’nun 36.maddesi kapsamına girmez.  Buna karşılık ortak girişim (joint venture) yoluyla yapılan yatırımlarda ortak girişimin türüne göre bir ayrım yapılması gerekir.[4]

4.2.        Yabancı Sermayeli Şirketlerin Gayrimenkul Mal Edinmesinde Hangi Kısıtlamalar Söz Konusudur?

  • Taşınmazın askerî yasak bölge,askerî güvenlik bölgesi veya 2565 sayılı Kanunun 28. Maddesi çerçevesinde belirlenen bölge içinde kalmaması gerekir. Kalırsa izne tabidir.
  • Yabancı sermayeli şirketler gayrimenkul mal edinmek için Valilik’ten izin almalıdır.
  • Yabancı sermayeli şirketler sadece ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere Türkiye’de gayrimenkul mal satın alabilirler. Anonim şirketlerin esas sözleşmesinde[5], limited şirketlerde[6] şirket sözleşmesinde “şirketin işletme konusunun” sözleşmenin zorunlu unsurlarından olduğu düzenlenmiştir. Kanun gereği yabancı sermayeli şirketler, taşınmaz satın aldığında, şirket sözleşmelerinde yer alan faaliyet alanlarına özgülenmesi gerekir. Faaliyet alanları dışında başka bir amaçla taşınmaz mülkiyeti edinmeleri halinde bu taşınmazlar tasfiye edilir.[7]

4.3.        Şirketler Gayrimenkul Alım İşlemleri İçin Nereye Başvurmalıdır?

  • Yabancı sermayeli şirketlere ilişkin yetki belgesinde “2644 sayılı Tapu Kanununun 36. maddesi Kapsamındaki Yabancı Sermayeli Şirkettir” ibaresine yer verilmesi ve gerekli belgeler ile Valilik İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü’ne başvurması gerekmektedir.
  • Bünyesinde yabancı sermaye unsuru bulunmasına rağmen kanunen yabancı seröayeli şirket sayılmayan şirketlere ilişkin yetki belgesinde ise “2644 sayılı Tapu Kanununun 36. maddesi kapsamı dışındaki Yabancı Sermayeli Şirkettir” ibaresine yer verilmelidir. Bu türden Türk şirketler gibi değerlendirilir ve başvurular doğrudan tapu müdürlüklerine yapılır.[8]

4.4.        Başvuru İçin Gerekli Evraklar Nelerdir?[9]

  • Başvuru dilekçesi.
  • Taşınmaza ilişkin tapu kayıt bilgileri ve koordinatlı çap örneği.
  • Taşınmaz mülkiyetinin veya taşınmaz üzerinde sınırlı aynî hakların, şirketin ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere talep edildiğine ve taşınmazın bu amaçla kullanılacağına ilişkin taahhütname ile taahhütnameyi imzalayan şirket yetkilisine ait imza sirküleri.
  • Şirketin taşınmaz tasarrufuna izinli olduğunu ve temsilcisini gösterir yetki belgesi.
  •  Şirket hisselerinin borsada işlem görmemesi halinde, yabancı ortakların isimlerini veya [10]unvanlarını, vatandaşlıklarını ve ortaklık oranlarını içeren şirket merkezinin kayıtlı bulunduğu ticaret sicil müdürlüğünden son bir ay içinde alınan mevcut durumu gösteren belge.
  • Şirket hisselerinin borsada işlem görmesi halinde, borsada işlem gören hisselerden şirket sermayesinin %10’una veya daha fazlasına sahip yabancı yatırımcılar ile borsada işlem görmeyen hisselere sahip olan yabancı yatırımcıların isimlerini veya unvanlarını, vatandaşlıklarını ve ortaklık oranlarını içeren, Merkezi Kayıt Kuruluşu A.Ş.’nden alınan mevcut durumu gösteren belge.
  • Yabancı yatırımcıların, ortaklık oranının %50’nin altında olmakla birlikte, yöneticilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip olduğu şirketlerde, şirket merkezinin kayıtlı bulunduğu ticaret sicilmüdürlüğünden onaylıana sözleşme örneği.
  • Şirket hisselerinin borsada işlem görmemesi halinde, yabancı ortakların isimlerini veya unvanlarını, tabiiyetlerini ve ortaklık oranlarını içeren şirket merkezinin kayıtlı bulunduğu ticaret sicil müdürlüğünden son biray içinde alınan mevcut durumu gösteren belgenin, anonim şirketler ile ilgili olarak düzenlenmesi kapsamında, şirketin ortaklık yapısını gösteren pay defterinin ilgili sayfalarının noter onaylı örneklerinin de ilgili şirket tarafından ticaret sicil müdürlüğüne sunulması zorunludur.

4.5.        Başvuru İşlemi Hangi Yollardan Yapılabilir?

Başvuru işlemlerini yatırımcı bizzat, posta veya elektronik posta yoluyla yapabilir. Bizzat yapılan başvurular sırasında başvuru belgeleri incelenir,anında giderilebilecek eksiklikler ve yanlışlıklar, yazışmaya gerek kalmadan tamamlattırılır. Sonradan tespit edilen eksiklikler ve yanlışlıklar ise, şirkete veya iştirake yazılı olarak bildirilir.

5.    İŞLEM MALİYETLERİ

Yabancının Türkiye’den taşınmaz satın almasında tapu işlemleri için tapu harcı ve döner sermaye ücreti ödemesi gerekir.

Yabancı gerçek kişi ve yabancı sermayeli şirketlerden ; Belediyece bildirilen emlak beyan değerinden az olmamak üzere, satış için beyan edilen değer üzerinden satıcı ve alıcı için ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcı ödemesi istenir. Harç muafiyeti bulunması halinde bu hususa ilişkin Vergi Dairesinden alınacak yazının sunulması gerekir.

Döner sermaye ücreti cüzi bir miktardır.(2021 yılı için 194,75 tl olarak belirlenmiştir).


[1]Yabancılara Yönelik Tapu ve Kadastro İşlem Rehberi.(erişim: https://www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/2020-12/islem_rehberi-turkce_0.pdf, erişim tarihi:10.02.2021).

[2] Tapu Kanunu madde 35.

[3] Tapu Kanunu madde 35; Yabancılara Yönelik Tapu ve Kadastro İşlem Rehberi.(erişim: https://www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/2020-12/islem_rehberi-turkce_0.pdf, erişim tarihi:10.02.2021).

[4] TURANLI, Hüsnü, “Yabancı Sermayeli Türk Şirketlerinin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Ayni Hak Edinimi”, YBHD, Yıl:3, sayı:2018/2, s.196.

[5] TTK m. 339/2-b.

[6] TTK m.576/1-b

[7] TURANLI, a.g.e., s.200.

[8] 2644 Sayılı Tapu Kanununun 36ncı Maddesi Kapsamındaki Şirketlerin Ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti Ve Sınırlı Aynî Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik madde 4.

[9] 2644 Sayılı Tapu Kanununun 36ncı Maddesi Kapsamındaki Şirketlerin Ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti Ve Sınırlı Aynî Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik madde 4.

[10] 2644 Sayılı Tapu Kanununun 36ncı Maddesi Kapsamındaki Şirketlerin Ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti Ve Sınırlı Aynî Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik madde 4/10.