Tapu kayıtları taşınmazların kime ait olduğunu, taşınmazlar üzerindeki paydaşları ve paylarını, taşınmazların yüzölçümlerini, ada/parsel numaralarını, taşınmazların rehinli olup olmadığını veya üzerinde tedbir kararı olup olmadığını belgeleyen resmi sicillerdir. Bir taşınmazın mülkiyeti, kural olarak ancak tapuda yapılacak resmi devir işlemi ve neticesinde tapu siciline yapılacak kayıt ile kazanılmaktadır. Bu işleme “tescil” adı verilir. Taşınmazlar üzerindeki rehin hakları da ancak tapu siciline tescil edilerek kurulur. Görüldüğü üzere, taşınmazların mülkiyet hakkının sahibi ve kısıtlanmış olup olmadığının doğru şekilde tespiti ve hakların sağlıklı bir biçimde devredilebilmesi ancak bu sicildeki kayıtların doğru ve güvenilir olmasıyla mümkündür. Bu nedenle de tapu sicili ve tapu siciline yardımcı sicillerin doğru şekilde tutulması Devletin sorumluluğu ve denetimi altındadır.
Tapu sicilinin yanlış ya da eksik tutulması nedeniyle ortaya maddi zararların çıkması halinde hak sahipleri, Devlete karşı açacakları bir tazminat davasıyla bu zararlarının karşılanmasını talep edebilirler. devlet bu zararların karşılanması bakımından hak sahibine karşı kusuru olmasa dahi sorumlu olur. Bu bültende, tapu sicilindeki kayıtların yanlışlığından doğan zararların tazmini açılan davaları ve bu davalarda Devletin sorumluluğu konusunu ele aldık.
1) Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması Nasıl Olur?
Hukukumuzda taşınmazlarla ilgili ekseri işlem resmi yazılı şekilde yapıldığı takdirde yasal olarak geçerli olmaktadır. Tarafların kendi aralarında yapacakları bir yazılı sözleşme taşınmazın mülkiyetini devretmeye yetmemektedir. Bir taşınmazın mülkiyet hakkının kazanılması ancak tapu siciline tescille mümkündür. Bu kuralın anlamı şudur; istisnai nitelikteki tescilsiz kazanım halleri(mahkeme kararı, miras yoluyla hak kazanımı gibi) dışında ancak tapuda malik olarak göründüğünüz takdirde hukuken o taşınmazın sahibi olarak muamele görebilirsiniz. Çünkü taşınmazların alım-satımı tapu sicili üzerindeki kayıt işlemleriyle gerçekleştirilmekte ve resmiyet kazanmaktadır.
Taşınmazların sadece devri değil, onlar üzerinde mülkiyet hakkını ilgilendiren diğer hakların kazanılması da tapuya tescille olur. Örneğin; bir taşınmaz üzerinde ipotek kurulacaksa bu ancak tapuya yapılacak tescil işlemiyle mümkün olur. Yine aynı şekilde bu hakların kaybdeilmesi ya da kaldırılması için tapu sicilindeki bu kaydın silinmesi ya da değiştirilmesi, yani “terkin” veya “tadil” edilmesiyle gerçekleşebilir.
2) Tapu Sicilinin Niteliği
Tapu sicili Türk Medeni Kanunu madde 7’de belirtilen, resmi sicillerdendir. Bu hüküm gereği, resmî sicil ve senetler, belgeledikleri olguların doğruluğuna kanıt oluşturur. Yani, tapu siciline kaydedilmiş olan bilgi ve olguların doğru olduğuna güvenmek ve inanmakta herkes haklıdır. Çünkü bu sicillerin doğru olduğu yönünde kanundan kaynaklanan bir karine bulunmaktadır. Sicildeki kayıtlarda hata olduğunu düşünen ilgililerin, aksini iddia ve ispat etmeleri ise her zaman mümkündür.
Tapu sicilinin taşınmaz mülkiyeti ve mülkiyet hakkıyla bağlantılı diğer aynî nitelikli hakların(rehin, geçit, intifa gibi) sahipliğini gösterme ve ilan etme vasfı vardır. Aleniyet ilkesi gereği tapu sicilindeki kayıtlar ilgili herkesin incelemesine açıktır. Bir kimse tapuda kayıtlı bir taşınmazı devralırsa, onu tıpkı tapuda kayıtlı olan özellikleriyle devralmış sayılmaktadır. Bu nedenle tapuda devir işlemi yapılırken taşınmazın kayıtları iyi incelenmelidir. Aksi takdirde, taşınmazı devralan tapuda kayıtlı özellikleri bilmediğini sonradan ileri süremez ve bu iddiası da dinlenmez. Çünkü yasal olarak herkesin bu kayıtları bildiği varsayılmaktadır ve bu durumun aksini iddia ve ispat etmenin de bir yolu bulunmamaktadır.
3) Tapu Sicilinin Doğru ve Eksiksiz Tutulmasından Devletin Sorumluluğu
Tapu sicilinin doğru ve hatasız tutulduğuna olan kamu güveni ve inancının sarsılması, hem kargaşaya hem de Devlete olan güvenin sarsılmasına ve kişilerin hak kayıplarına yol açabilecektir. Bu nedenle sicilin hatasız ve doğru tutulmasından, kısacası bu sicil üzerinde yapılan kayıt, silme, değişiklik gibi işlemlerin gerçeğe ve hukuka uygun şekilde yapılmasından Devlet birinci derecede ve asıl sorumludur. Devletin bu sorumluluğu yerine getirmemesi halinde bundan doğacak zararları karşılaması gerektiği Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesinde açıkça belirtilmiştir. Buna göre;
“Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder.”
Madde metninden anlaşıldığı üzere, tapu sicilinin hatalı, eksik ya da hukuka aykırı tutulmasından doğan zararlardan, kayıt işlemini yapan tapu memuru doğrudan sorumlu tutulmamaktadır. Bu nedenle açılacak tazminat davalarının Devlete yani Maliye Hazine’sine yöneltilmesi gerekmektedir.
Devlet tapu sicilinin tutulmasından doğan tüm zararlardan herhangi bir kusuru, kastı ya da ihmali olmasa dahi kanun gereği kusursuz şekilde sorumludur. Örneğin; sicildeki yanlışlığa sebep olan tapu memurunun bilerek yanlış kayıt yapmış olması veya görevini ihmal etmesi ya da dikkatsizliği sonucu yanlış kayıt yapması aranmaksızın, hatalı işlemden doğan zarar Devlet tarafından karşılanmaktadır.
Tapu sicilinin tutulması nedeniyle doğan zarardan Devletin sorumlu tutulabilmesi için şu üç unsurun olayda gerçekleşmesi gerekli ve yeterlidir;
- Sicil hukuka aykırı tutulmuş olmalı,
- Ortaya maddi bir zarar çıkmış olmalı,
- Zararın ortaya çıkmasının nedeni sicilin hukuka aykırı tutulması olmalıdır.
“Kusursuz sorumluluk tapu siciline bağlı çıkarların ve ayni hakların yanlış tescili sonucu değişmesi ya da yitirilmesi ile bu haklardan yoksun kalınması temeline dayanır. Çünkü sicillerin doğru tutulmasını üstlenen ve taahhüt eden Devlet, gerçeğe aykırı ve dayanaksız kayıtlardan doğan zararları da ödemekle yükümlüdür. Kusurun varlığı ya da yokluğu, devletin sorumluluğu için önem taşımayıp sadece, Devletin memuruna rücuu sırasındaki iç ilişkide önemlidir.”[1]
“Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır. Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise, tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir. 4721sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptal ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır. Zararın meydana geldiği tarihe göre, tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Taşınmazın niteliği; arazi ise gelir metodu yöntemi ile, arsa ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.”[2]
”Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.” hükmünü içermekte olup, bu maddede düzenlenen sorumluluk, kusura dayanmayan (objektif) bir sorumluluk türü olup, tapu sicil müdür ya da memurunun kusuru olsun ya da olmasın, sicilin tutulmasında, kişilerin malvarlığı çıkarlarını koruyan hukuk kurallarına aykırı davranılmış olması yeterlidir. Bunun yanı sıra, her ne kadar davacı noterde düzenlenen sahte vekaletnameye dayalı olarak satın aldığı taşınmazın, sonradan yolsuz tescil nedeniyle tapu kaydının iptal edilerek gerçek maliki adına tescil edilmesi nedeniyle zarara uğramışsa da, kusurun varlığı ya da yokluğu devletin sorumluluğu için önem taşımamaktadır. Tapu sicilinin tutulması görevini üstlenen Devlet, bu sicile tanınan güvenden ötürü hak durumuna aykırı kayıtlardan doğan tehlikeyi de üstlenmektedir.”[3]
4) Tapu Sicilinde Yapılan Hangi Hatalar Devlete Karşı Tazminat Açılmasını Gerektirir?
Türk Medeni Kanunu madde 1007’de tapu sicilinin tutulmasından doğan tüm zararlar denilse de konuya açıklık getirmek gerekmektedir. yargı kararlarına yansıyan tapu sicili yanlışıkları ve neticesinde meydana gelen zararlara örnekler aşağıda açıklayıcı olması bakımından listelenmiştir;
- Tapu memurunun bilerek ve isteyerek hatalı bilgi kaydetmesi,
- Tapu memurunun geçerli hiçbir sebep yokken ihmali veya dikkatsizliği nedeniyle hataen yanlış kayıt yapması veya mevcut kaydı silmesi,
- Tapu kayıtlarında hukuka uygun ve geçerli bir sebep yokken değişiklik yapılması,
- Özel mülkiyetteki taşınmazın veya bir kısmının yanlışlıkla Devlet mülkiyetine geçirilmesi,
- Tapu siciline yardımcı sicillerde(örneğin yevmiye defterinde) hatalı ya da eksik kayıtlar bulunması,
- Tapu sicilinde yer alan yolsuz tescile güvenerek, tescilin yolsuz(geçersiz) olduğunu bilmeden bir alıcının bu taşınmazı satın aldığı durumlarda, taşınmazın eski sahibinin zarara uğraması,
- Tescile dayanak olan belgelerin sahte olmasına rağmen gerekli kontroller yapılmadan sicile tescil işlemi yapılması,(sahte kimlik, sahte vekaletname, sahte mirasçılık belgesiyle işlem yapılması gibi),
- Aynı taşınmaz için birden fazla tapu kaydının bulunması(çifte tapu durumu),
- Taşınmaz üzerindeki ipotek hakkının süresinde tescil edilmemesi veya mahkeme kararına rağmen sicilden silinmemesi,
- Hak sahibi olmayan kişinin beyanına dayanarak tapu sicilinde işlem yapılması,
Gibi sebeplerle taşınmazın mülkiyetinin kaybedilmesi, yüzölçümünün azalması, rehin hakkının kaybedilmesi, haksız rehin hakkının devam etmesi sebebiyle uğranan zararlar gibi ortaya çıkan maddi zararlarbu davanın konusunu teşkil etmektedir.
“Tapu işlemleri kadastro tespiti işlemlerinden başlayarak birbirini tamamlayan işlemler olduğundan ve tapu kütüğünün oluşumu aşamasında kadastro işlemleri bir bütün oluşturduğundan, devletin kadastro işlemlerinden kaynaklanan sorumluluğunun TMK’nın 1007.maddesi kapsamında olması gerekir.”
5) Devletin Sorumlu Olmadığı Durumlar
Zarar görenin kendisinin veya üçüncü kişinin kusuru sonucu tapu sicili hukuka aykırı tutulmuşsa, Devlet bu zararları ödemek zorunda değildir. Çünkü burada zarar ile sicilin yanlış tutulması arasında nedensellik ilgisi kalmamaktadır. Örneğin, taşınmaza sahip olan kişi kandırılarak ya da yanılarak taşınmazını başkasına tapuda devretmişse bundan doğacak zararını Devletten isteyemez. Aynı şekilde tapuda yapılan muvzaalı(danışıklı, hileli devirler) satışlarda da, gerçekte böyle bir satış söz konusu olmasa dahi tapu sicilinde bir yanlışlık olmayacağından Devlet bu zararı karşılamaz.
6) Tapu Sicilinin Tutulmasından Doğan Zararlar Nedeniyle Açılacak Tazminat Davalarında Görev ve Yetki
Tapu sicilinin hukuka aykırı tutulmasından doğan zararlar için Devlete karşı açılacak tazminat davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesidir. İlk bakışta davalı tarafın Devlet olması nedeniyle idari mahkemelerin görevli olabileceği akla gelse de bu davada doğru yargı kolu adli yargıdır.
TMK madde 1007: Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.
“Davacıya ait taşınmazın tapu kaydının kesinleşen mahkeme kararı ile iptal edilmesinden sonra açılan ve mülkiyet hakkının yitirilmesi karşılığında tazminat talebini içeren iş bu dava, bu niteliği itibariyle adli yargıda görülmesi gerekir. Bu biçimde açılan davaların adli yargı yerinde görülmesi ve devletin zarar ile sorumlu olması gerektiğine ilişkin Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 18.11.2009 gün ve 2009/4-383-2009/517 sayılı kararı da göz önünde tutulduğunda…ayrıca Uyuşmazlık Mahkemesinin aynı köydeki taşınmazla ilgili olarak verdiği emsal nitelikli 14.07.2014 tarih ve 2014/736 Esas, 2014/791 Karar sayılı kararı ile adli yargının görevli olduğuna karar verildiği de dikkate alındığında; mahkemece, işin esasına girilip taşınmazın niteliği ve zararın kapsamı belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yargı yolu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi, doğru görülmemiştir.”
7) Zamanaşımı
Bu davada Türk Borçlar Kanunu madde 72’de yer bulan haksız fiil zamanaşımı uygulanır. Bun agöre, Tazminat davası, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.
8) Tazminat Davasının Sonucu ve Rücu Davası
Devlet, zarar gören kişiye zararını ödedikten sonra, sicildeki yanlışlığın tapu memurunun kusurundn kaynaklanıp kaynaklanmamasına göre ödemiş olduğu zararı tapu memurundan geri isteyebilir. Buna rücu davası adı verilmektedir. Rücu davasında Devlet, ortaya çıkan maddi zararın tapu memurunun kusurlu davranışı neticesinde oluştuğunu ispat etmesi gerekmektedir. Buradaki kusur kasten veya haten yanlış kayıt yapılmasıdır. Her iki durumda da Devlet, zararı tapu memurundan tahsil etmeye çalışacaktır. Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta, zarar gören kişinin tapu memuruyla doğrudan bir davası ve talebi bulunmamasıdır. Zarar gören kişi, sicilin yanlış tutulmasından doğan zararı ancak ve sadece Devletten isteyebilir. Devlet de ödediği tazminatı şarları varsa tapu memurundan tahsil eder.
SONUÇ
Tapu sicilinin tutulmasından dolayı kişilerin uğradığı maddi kayıplar nedeniyle Develete karşı tazminat davaları açılabilmektedir. Bu davalar Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde görülmekte olup, zamanaşımı süresi geçmeden evvel açılması önem arz etmektedir. Konuyla ilgili daha fazla bilgi veya hukuksal yardım talebiniz için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
REFERANSLAR
ERTAŞ, Şeref, “Tapu Sicilinin Yanlış Tutulmasından Doğan Zararlardan Hazinenin Sorumluluğu”, erişim: https://hukuk.deu.edu.tr/wp-content/uploads/2020/01/S.Ertas-3.pdf, erişim tarihi:17.06.2021.
SARIASLAN, Damla, “Tapu Sicilinin Tutulmasından Doğan Zararlardan Devletin Sorumluluğu”, TBB Dergisi, 2017/133, erişim: http://tbbdergisi.barobirlik.org.tr/m2017-133-1706, erişim tarihi:16.06.2021.
Kapatılan 20. Hukuk Dairesi, 2017/10479 E., 2020/3035 K.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. – 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. – 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. – 2010/668 K. sayılı kararı, Kapatılan 20. Hukuk Dairesi, 2017/10479 E., 2020/3035 K.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2020/8782 E., 2021/1139 K.
Türk Medeni Kanunu
Türk Borçlar Kanunu
[1] Kapatılan 20. Hukuk Dairesi, 2017/10479 E., 2020/3035 K.
[2] Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. – 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. – 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. – 2010/668 K. sayılı kararı, Kapatılan 20. Hukuk Dairesi, 2017/10479 E., 2020/3035 K.
[3] Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2020/8782 E., 2021/1139 K.