Taşınmaz Malların Haczi Ve Haczin Kaldırılması

İcra prosedürü içinde borcunu ödemeyen borçlunun mallarına haciz konularak satılması, elde edilen bedelden alacaklının alacağının karşılanması sağlanmaktadır. Kural olarak borçlunun malî değeri olan tüm mal ve haklarına haciz konulması mümkündür. Borçluya ait taşınmaz mallar da haczedilmektedir. Ancak taşınmaz malların haczedilmesi borçlunun daha kolay paraya çevrilmesi mümkün taşınır malları ve alacak hakları gibi diğer malları haczedilip bunlar alacaklının alacağını karşılamaya yetmiyorsa mümkün olacaktır. Aksi takdirde hacizde tertip(sıra) ilkesine aykırılık nedeniyle icra memurunun haciz kararına karşı icra mahkemesinde şikâyette bulunulabilir.

Taşınmaz malların haczi usulü ve haczin konusu ile sonuçları bu bültende inceleme konusu yapılmıştır.

1. Taşınmaz Mal Kavramı

Taşınmaz mallar, yapısına zarar verilmeden bir yerden bir yere nakli mümkün olmayan mallardır. Türk Medeni Kanunu’nun 704. ve 998. maddelerinde hangi malların taşınmaz(gayrimenkul) olduğu belirtilmektedir. Buna göre, arsa, arazi, tarla, bina, ev, kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler taşınmaz olarak kabul edilmektedir.

2. Taşınmaz Mallar Nasıl Haczedilir?

Her haciz işlemi alacaklının haciz talebi üzerine yapılır. Alacaklının, ödeme emrinin borçluya tebliğinden itibaren 1 sene içinde borçlunun mallarının haczini istemesi gerekmektedir. Haciz talebini alan icra memuru haciz işlemini gerçekleştirir. Uygulamada borçlunun bir taşınmaza sahip olup olmadığı, tapu müdürlüğündeki kayıtlar üzerinden yapılacak sorgulama neticesinde ortaya çıkarılmaktadır. Şayet borçlu adına kayıtlı bir taşınmaz varsa, alacaklı o taşınmazın haczedilmesini isteyebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı’nda da belirtildiği üzere haciz tarihinde borçlu adına kayıtlı olmayan taşınmazın haczi mümkün değildir;

“Taşınmazların haczi İİK’nın 79. maddesinin 2. fıkrasında belirtilen usule göre kaydına işletilmek suretiyle yapılır. Taşınmazın borçlunun borcu nedeniyle haczedilebilmesi için haciz tarihinde borçlu adına kayıtlı olması zorunludur. Başka bir deyişle, haciz tarihinde takipte taraf olmayan üçüncü kişi adına tapuda kayıtlı olan taşınmazın, borçlunun borcu için haczedilmesi mümkün değildir.”[1]

Taşınmazların haczi, Kanuna göre taşınmazın bulunduğu yerde haciz tutanağına taşınmaza ilişkin haciz kararının ve gerekli diğer bilgilerin yazılması suretiyle gerçekleştirilmelidir. Ancak uygulamada taşınmazın bulunduğu yere gidilmesine gerek bulunmaksızın, icra müdürlüğünce haciz kararı verilip,  tapu müdürlüğüne haciz müzekkeresi yazılarak haciz işlemi yapılmaktadır. İcra dairesi tarafından gönderilen bu haciz müzekkeresi neticesinde tapu müdürlüğü tarafından haciz konulan taşınmazın sayfasına haciz şerhi konulur. Böylelikle taşınmazın hacizli olduğunun herkesçe görülebilmesi sağlanır. Taşınmazın haczedilmesi için icra müdürlüğü tarafından haciz kararı verilmesi gerekli ve yeterli görülmektedir. Bir Yargıtay kararında bu konuya aşağıdaki şekilde açıklık getirilmiştir;

“Taşınmazın usulüne uygun olarak haczedildiğinin kabulü için icra müdürlüğünce haciz kararı verilmesi yeterli olup, haczin geçerliliği ve tamamlanmış sayılması için ayrıca tapu siciline şerh verilmesi zorunlu değildir. Konuya ilişkin tasarruf yetkisi kısıtlamalarının tapu kütüğüne şerh verilebileceğini hükme bağlayan TMK’nun 1010. maddesi emredici nitelikte olmayıp, aynı maddenin son fıkrası uyarınca haciz şerhi verilmekle, taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Tapuya işlenmesi, haczin kurucu unsuru olmayıp bildirici nitelik taşır. Ne var ki 3. kişilere karşı ileri sürülebilmesi için haczin tapu siciline işlenmesi gerekmektedir.

Somut olayda, icra dosyasının incelenmesinde; şikayet konusu taşınmaza ilişkin olarak icra müdürlüğünce verilmiş bir haciz kararı olmadığı, icra dosyasından bu taşınmazın haczi için tapu müdürlüğüne yazılmış bir haciz müzekkeresi de bulunmadığı görülmektedir. Nitekim, icra müdürlüğünün 19/04/2021 tarihli cevabi yazısında da; “….4562 ada 5 parsel sayılı A blok Zemin Kat 2 numaralı bağımsız bölümde kayıtlı taşınmazın tapu takyidatının incelenmesinde müdürlüğümüz haczine rastlanılmadığı, …yapılan incelemede bahsi geçen taşınmaza ilişkin olarak, tapuya yazılan müzekkereye ve tapu takyidatında müdürlüğün haczine rastlanılmamıştır” yönünde cevap verildiği görülmüştür.

Bu durumda, şikayet tarihi itibariyle şikayete konu taşınmaz üzerinde, icra takip dosyasından konulmuş, hukuken geçerli bir haczin varlığı olmadığından, borçlunun haczedilmezlik şikayetinde bulunmasında korunmaya değer bir hukuki yararı bulunmamaktadır.” [2]

Taşınmazın haczedildiği o mal üzerinde aynî ve şahsî hak sahibi olan kişilere haber verilir. Örneğin kiracıya, rehin hakkı sahibine, intifa hakkı sahibine taşınmaz üzerine haciz konulduğu bildirilir.

Bir taşınmazın haczi o taşınmazın kendisinden ayrılması imkânı bulunmayan bütünleyici parçalarını, kira vb. gelirlerini de kapsar. Örneğin bir evin balkonu, kapısı onun bütünleyici parçasıdır. Bunlar evden ayrı haczedilemez. Taşınmazın kira gelirlerini de kapsamasının anlamı ise şudur; taşınmaza haciz konulduktan sonra varsa o taşınmazın kiracısı kira borçlarını artık borçlu kişiye değil icra dairesine öder. Hacizli mal satılana kadar kira gelirleri haciz sahibi alacaklıya ödenir.

Yargıtay kararında taşınmaz haczinin kapsamıyla ilgili aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur;

“TMK’nun 684. maddesi; taşınmaz ipoteğinin, taşınmazın bütünleyici parçalarını, aynı Kanun’un 686. maddesi ise eklentilerini de kapsadığını hüküm altına almıştır. Buna göre, bütünleyici parça niteliğindeki şeyler, taşınmazdan ayrı haczedilemez.

Eklentinin ise kural olarak taşınmazdan ayrı olarak haczi mümkündür. Zira, eklentinin taşınmaz yok edilmeden, zarara uğratılmadan veya yapısı değiştirilmeden ondan ayrılması mümkündür.

Ancak; İcra ve İflâs Kanunu’nun 83/c maddesi gereğince, taşınmaz üzerinde ipotek
bulunması halinde, teferruatın, taşınmazdan ayrı olarak haczi mümkün değil ise de, anılan maddenin uygulanabilmesi için, hacizli malın ipotek akit tablosunda yazılı olması yetmez. TMK’nun 686. maddesinde tarif edilen şekilde eklenti niteliğini taşıması zorunludur”[3]

Bir taşınmaz üzerine birden fazla haciz konulması mümkündür. birden fazla alacaklı her biri kendi borcu için borçlunun taşınmazı üzerine haciz koydurabilirler. Aynı alacaklının hacizli mal üzerine yeniden haciz koydurması da mümkündür. Bu halde, önceki hacizden vazgeçildiği sonucu çıkarılmaz ve önce konulan haczin sonuçları ortadan kalkmaz. Aşağıdaki Yargıtay kararında bu durum açıkça ifade edilmiştir;

“İİK’da haczin yenilenmesi diye bir müessese mevcut olmayıp, aynı takip dosyasından olsa da konulan her haciz yeni bir hacizdir. Buna göre aynı taşınmaz üzerine birden fazla haciz konulmasını engelleyen bir yasal düzenleme yoktur. Taşınmazın üzerinde haciz varken, alacaklının talebi üzerine yeniden haciz konulması, önceki hacizden vazgeçildiği anlamına gelmediği gibi, daha önce konulmuş haczi ve sonuçlarını da ortadan kaldırmaz. Bu talep daha önceki haciz ve işlemlerden feragat anlamına gelmez. Hukuk Genel Kurulunun 03.12.2008 tarihli ve 2008/19-731 E., 2008/735 K. sayılı kararında da hukukumuzda haczin yenilenmesi kavramının mevcut olmadığı, her haczin konulduğu tarih itibariyle yeni bir haciz niteliğinde olduğu açıklanmıştır.” [4]

Son olarak belirtilmelidir ki taşınmaza konulan haciz, hacizli taşınmaz üzerinde rehin hakkı sahibi olanların  haklarına zarar vermez(İİK m.84, c.3-4, m.92/I,c.2, TMK m.862-863).

3. Taşınmaz Haczinin Borçlu Bakımından Sonuçları

Taşınmazın haczedilmesi halinde borçlunun tasarruf yetkisi tam anlamıyla kısıtlanmış olmaz. Çünkü taşınır malların haczinden farklı olarak burada tasarruf işlemleri yani, taşınmazın satım, rehin gibi hukuki işlemlere konu edilmesi ancak tapu kütüğüne tescil yoluyla olur. Dolayısıyla borçlu hacizli malı bir başkasına satsa dahi, o mal hacizli şekilde satılmış, alan kişi de hacizle kısıtlı şekilde almış olur. Bu nedenle de alacaklının hakları tehlikeye girmez. Haciz şerhi tapu siciline işlendikten sonra borçlu taşınmazı kime satarsa satsın alacaklının koydurmuş olduğu haciz taşınmaz üzerinde devam eder. Ancak henüz haciz şerhi düşülmeden borçlu taşınmazı bir başkasına satarsa bu durumda alıcının taşınmazın hacizli olduğunu bilip bilmemesine göre farklı sonuçlar oluşur. Şayet alıcı tapu kütüğünde taşınmaz üzerinde haciz görünmediği için malın hacizli olduğunu bilmeden taşınmazı satın alırsa alıcı taşınmazın mülkiyetini hacizden ari şekilde kazanır. Ancak karşı taraf taşınmazın hacizli olduğunu bilerek malı satın alırsa alacaklının hakkına zarar veren bu işlem alacaklının haklarına zarar verdiği ölçü ve miktarda geçersiz olur.

4. Haczin Kaldırılması

Taşınmaz haczinin hukuka veya hadiseye aykırılık sebebiyle usulsüz olduğu iddiasıyla kaldırılmasının istenmesi mümkündür. Haczin kaldırılması icra mahkemelerinden şikâyet yoluyla istenebilir. Örneğin; borçlunun alacaklının alacağını karşılamaya yetecek kadar mal ve hakkı bulunmasına rağmen taşınmazı haczedilmişse hacizde tertip ilkesine aykırılık nedeniyle tapudaki haczin kaldırılması talep edilebilir. Ancak haciz taşınmaz üzerine konulduktan sonraki aşamada borçlu alacaklının alacağını karşılayacak miktarda taşınır mal veya alacak gösterirse, bu durumda taşınmaz üzerindeki haciz kaldırılmadan, önce gösterilen taşınır mal ve alacak da haczedilir. Hacizli kalmaya devam eden taşınmazın idare ve işletmesiyle gelirlerine icra dairesi artık müdahalede bulunmaz.

Borçluya usulüne uygun bir ödeme emri tebliğ edilmeden haciz yapılmış olması halinde de ödeme emrinin iptali ve haczin kaldırılması talep edilebilir.

Taşınmazların satışının hacizden itibaren 1 yıl içinde talep edilmesi gerekmektedir(İİK m. 106). Süresinde satış istenmediği veya satış masrafları yatırılmadığı takdirde de borçlu tapu üzerindeki haczin kaldırılmasını talep edebilir.

Haczedilen taşınmaz borçlunun evi ise, borçlunun haline münasip evi haczedilemeyeceği gerekçesiyle yapılan meskeniyet şikâyeti de bir tür tapudaki haczin kaldırılması sebebidir. Borçlu, icra memurunun aşkın haciz yaptığı gerekçesiyle şikâyet yoluna başvurarak evi üzerindeki haczin kaldırılmasını talep edebilir. Ancak haczedilen mal üzerinde daha önce kendi iradesiyle örneğin konut kredisi almak için ipotek kurmuş olan kişi meskeniyet iddiasında bulunarak haczin kaldırılmasını isteyemeyecektir.

Pek tabi ki borçlunun borcunu ödemesi halinde de taşınmaz üzerindeki haczin kaldırılması istenebilir.

Sonuç

Borçlunun malvarlığına dahil olan taşınmaz malları üzerine haciz konulabilmektedir. Haciz işlemi icra dairesi tarafından yapılmakta olup, haciz kararı tapu siciline müzekkere yazılarak ilgili taşınmaz sayfasına da şerh düşülmektedir.

Taşınmaz haczinin usulüne uygun yapılmaması halinde icra mahkemesinde şikâyet yoluyla haczin kaldırılması istenebilir.

Konuyla ilgili ayrıntılı bilgi için ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.

Saygılarımızla.

Solmaz Hukuk ve Danışmanlık Ekibi.

Referanslar

KURU, Baki, (2016), İcra ve İflâs Hukuku, Legal Yayıncılık, s.167-168.

PEKCANITEZ, Hakan/ATALAY, Oğuz/SUNGURTEKİN ÖZKAN, Meral/ÖZEKES, Muhammet, (2015), İcra ve İflâs Hukuku, Yetkin Yayıncılık, s.213.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 07.04.2004 tarihli ve 2004/12-210 E., 2004/208 K. Sayılı karar.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2020/8905 E., 2021/5030 K.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2020/4295 E., 2020/11128 K.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/273 E., 2020/1009 K.

[1] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 07.04.2004 tarihli ve 2004/12-210 E., 2004/208 K. Sayılı karar.

[2] Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2020/8905 E., 2021/5030 K.

[3] Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2020/4295 E., 2020/11128 K.

[4] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/273 E., 2020/1009 K.