Yüklenicinin (Müteahhidin) Binayı Zamanında Teslim Etmemesi Halinde Arsa Ya Da Yapı Sahibinin Hakları

Tüm sözleşmelerde olduğu gibi inşaat sözleşmelerinde de taraflar sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yine sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde yerine getirmek zorundadır. İnşaat sözleşmelerinde yüklenicinin asli borcu inşaatı tamamlamak ve süresinde teslim etmektir. Şayet yüklenici inşaatı süresinde teslim edemezse bu gecikmeden sorumlu olur. İnşaatın taraflar sözleşmede belli bir tarih kararlaştırmışlarsa o tarihte, kararlaştırmamışlarsa inşaatın bitmesi gereken objektif makul sürede tamamlanması gerekmektedir. Bu sürenin aşılması durumunda arsa ya da yapı sahibi yükleniciden (müteahhitten) bazı taleplerde bulunma hakkı elde eder.

Bu bültende, yüklenicinin inşaatı teslim borcunu zamanında yerine getirmemesi, inşaat tesliminin gecikmesi halinde arsa ya da yapı sahibinin yükleniciden hangi taleplerde bulunabileceği, bu hakları hangi şartlar altında kullanabileceği konuları üzerinde durulmuştur.

1.    İnşaatı Teslim Borcunun Zamanında Yerine Getirilmemesinin Hukuki Nitelendirmesi

Bir borç ilişkisinde tarafların üzerlerine düşen yükümlülükleri zamanında yerine getirmemeleri hukukta “temerrüt” olarak adlandırılmaktadır. Borç ilişkisinin hem alacaklı hem de borçlu tarafı sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğinde temerrüde düşebilir. Buna temerrüde düşen tarafın borç ilişkisindeki sıfatına göre “alacaklı temerrüdü” veya “borçlu temerrüdü” adı verilmektedir. Borçlunun temerrüdü, borçlunun borçlandığı edimi hiç veya gerektiği şekilde yerine getirmemesi halinde gündeme gelmektedir. Temerrüt durumu ve bundan doğan sonuçlar kural olarak kendiliğinden ortaya çıkmamaktadır. Borçlunun temerrüde düşürülebilmesi ve karşı tarafın temerrüt dolayısıyla sahip olduğu hakları kullanabilmesi, alacaklının borçluya bir ihtar çekerek borcun ödenmesi için bir süre tanımasına ve bu sürede de borçlunun borcunu ifa edememesine bağlıdır. Gerçekten temerrüt durumunda borçlu hala borçlandığı şeyi ödeyebilecek veya yerine getirebilecek bir durumdayken bunu yapmamaktadır. Kendisine ihtarname ile verilen sürede de borcunu yerine getirmezse, alacaklı borçluya karşı kanundan doğan seçimlik haklarından birini kullanabilir hale gelir.

İhtar, borçluya borcunu ödemesi yönünde yapılan bir uyarı olup, ödenmemesi halinde başvurulacak çarelere de yer verilebilmektedir. Bazı durumlarda ise ihtara gerek kalmaksızın borçlu temerrüde düşer ve alacaklı doğrudan borçluya karşı temerrütten doğan haklarını kullanabilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde, borçlu borcu ödemede temerrüde düştüğünde, alacaklı üç seçimlik hakka sahip olur ve bunlardan sadece birini tercih ederek kullanabilir. Söz konusu haklar;

  • Sözleşmede kararlaştırılan borcun aynen ifasını ve gecikme için tazminat isteme hakkı,
  • Sözleşmedeki borcun aynen ifa edilmesinden vazgeçerek müspet(olumlu) zararlarının karşılanmasını talep hakkı,
  • Sözleşmeden dönerek menfi zararlarının karşılanmasını isteme hakkı.

İnşaat sözleşmelerinde müteahhit taraf, şayet inşaat sözleşmesiyle üstlenmiş olduğu borçlarını yerine getirmekte gecikirse, borçlu temerrüdü kuralları gereği temerrüt durumuna düşer ve bu takdirde arsa ya da yapı sahibi de yukarıda belirtilen haklara sahip olur. Müteahhidin temerrüdü, inşaatın tamamlanmasında veya inşaatın tesliminde ortaya çıkabilir. İnşaatın tesliminde temerrüt, inşaatın zamanı geldiği halde arsa ya da yapı sahibine teslim edilememesi, inşaat tamamlandığı halde sözleşmeyle veya başka şekilde belirlenmiş olan teslim süresinin aşılması durumunda gerçekleşmektedir. İnşaatın tamamlanmasında temerrüt durumu ise, henüz inşaatın teslim süresi geçmemiş olmasına rağmen, inşaatın yapımı sırasındaki borçların yerine getirilmesinde ortaya çıkmaktadır. Bu durum Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesinde düzenlenmiş olup ilgili konuda daha fazla bilgi için sitemizin blog kısmında yer alan “İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin (Müteahhidin) “İnşaatı Tamamlama” Yükümlülüğünü Zamanında Yerine Getirmemesi Halinde Yapı veya Arsa Sahibi Neler Yapabilir?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Bu bültende sadece “inşaatın teslimi” sürecinde yaşanan gecikmeler ve sonuçları ele alınmış bulunmaktadır.

2.    İnşaatın Zamanında Teslim Edilmemesi Halinde Arsa ya da Yapı Sahibinin Kullanabileceği Hak ve Yetkiler

2.1.        Arsa ya da Yapı Sahibinin İnşaatın Teslimini Ve Gecikme Tazminatını İsteme Hakkı

İnşaatın kararlaştırılan tarihte teslim edilmemesi durumunda arsa ya da yapı sahibi kural olarak müteahhitten inşaatın teslimini talep edebilecektir. Arsa ya da yapı sahibi, sözleşmeden dönme ya da ifadan vazgeçme yollarından birini tercih etmediyse, onun hala inşaatın teslimini beklediği kabul edilir. Arsa ya da yapı sahibinin inşaat sözleşmesinden kaynaklanan inşaat tesliminin ifasını beklemek yönünde tercihte bulunması halinde, gecikilen dönem için müteahhitten gecikme tazminatı isteme hakkı bulunmaktadır. Taraflar sözleşme yapılırken gecikme durumunu öngörerek bu halde ödenecek gecikme tazminatını ve miktarını kararlaştırmış olabilirler. Böyle bir belirleme varsa, sözleşmedeki miktar gecikme tazminatı olarak talep edilebilecektir. Ancak belirtilmelidir ki, düzenleme şeklinde yapılan geçerli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmede gecikme tazminatı ödeneceğine dair hüküm bulunmasa dahi, arsa payı sahibi rayiç kira bedeli üzerinden gecikme tazminatı isteme hakkına sahiptir.

Arsa ya da yapı sahibi taraf, yüklenicinin teslimde gecikmesi halinde, inşaatın teslimini ve gecikme tazminatını, zamanaşımı süresi dolana kadar her zaman isteyebilir. Ancak uzun süreler beklenip uygun olmayan bir zamanda yükleniciden inşaatın tesliminin istenmesi dürüstlük ve iyiniyet kurallarıyla bağdaşmayacağından kabul edilmez. Aynı şekilde sözleşmede belirlenen maktu gecikme tazminatının aradan uzun süre geçmesi halinde de bağlayıcı olduğunun kabul edilmesinin dürüstlük kuralına aykırı olacağı Yargıtay kararıyla kabul edilmiştir. Karara göre gecikme tazminatının miktarının değiştirilmesi mümkündür.

Sözleşmelerde kararlaştırılan hususların yerine getirilmesi, verilen sözün tutulması ilkesi gereğidir. çünkü doğruluk ve dürüstlüğün gereği budur. Bu nedenle olayımızda davalı eser sözleşmesiyle işin geç tesliminden dolayı ve geç teslim süresinin bütünü için tazminat -cezai şart- ödemeyi kabul etmiş olduğuna göre bunu davacıya eksiksiz olarak ödemek zorundadır; bundan kaçınma, sözleşmeye, doğruluk ve dürüstlük kurallarına aykırı olur. Ne var ki bu kuralın ayrıcalıksız uygulanması bazı durumlarda yine doğruluk, güven kurallarına aykırı sonuçlar doğurabilir. Bunun için öngörülmeyen bir nedenin sözleşmenin tamamının veya bir koşulunun yerine getirilmesini taraflardan biri için çekilmez ve yıkım teşkil edecek yoğunluğa getirmesi gerekir.

Davacının gecikme süresinin tamamını kapsayan tüm tazminatı istemesi, hakkın kötüye kullanılması olarak da nitelendirilemez. Davacı, sözleşmeden doğan hukuka uygun bir hakkını kullanmakla kendine yarar sağlamaktadır; ancak bu hakkın davalıya zarar vermek kastıyla kullanıldığını söylemek olanağı yoktur. Davacının geç teslim nedeniyle gerçekleşen zararının karşılığını istediği de göz ardı edilmemelidir.

2.2.        Arsa ya da Yapı Sahibinin İnşaatın Tesliminden Vazgeçerek Olumlu Zararlarının Karşılanmasını İsteme Hakkı

Yüklenicinin inşaatın tesliminde gecikmesi halinde, arsa ya da yapı sahibi inşaatın tesliminden vazgeçerek zararlarının karşılanmasını istediğini bildirebilir. Bu bildirimin “hemen” yapılması gerekmektedir. Daha açık anlatımla, kendisine ihtarname ile süre verilen yüklenici inşaatı bu sürede de tamamlayamamışsa, arsa ya da yapı sahibinin süre sonunda sözleşme konusu inşaatın tamamlanması ve tesliminden vazgeçtiğini bildirmesi gerekmektedir. Bu takdirde yüklenici tarafın inşaatı tamamlama ve teslim borcu sona erer. artık yüklenicinin borcu inşaat teslimi değil, bir miktar paranın ödenmesi anlamına gelen tazminat borcudur. Arsa ya da yapı sahibine ödenmesi gereken tazminat miktarı, sözleşmedeki inşaat ediminin yerine getirilmemesinden doğan zararların tamamını kapsayacak tutarda olmalıdır. Buna hukukta olumlu (müspet) zarar adı verilmektedir. Olumlu zararın karşılanması, sözleşmeden beklenen yararın elde edilmemesi, bir başka deyişle malvarlığında şayet sözleşme ifa edilseydi gerçekleşecek artış ile mevcut durumdaki farkın maddi tutarı kadar paranın ödenmesi anlamına gelmektedir. Bu kapsamda arsa ya da yapı sahibinin inşaat tamamlanmış olsaydı bunlardan elde edeceği kira bedelleri, gecikme cezası, işçilik ve malzeme bedeli, inşaatın teslim tarihindeki satım değeri ile ilerleyen zamanda teslim edilmişse bu tarihteki satım değeri arasındaki fark, kullanım değeri kaybı gibi zararlarını olumlu zarar kapsamında yükleniciden istemek mümkündür. Olumlu zararın ve dolayısıyla hak kazanılabilecek tazminatın miktarı, arsa ya da yapı sahibinin inşaatın tesliminden vazgeçtiği tarihe göre hesaplanmaktadır.

2.3.        Arsa ya da Yapı Sahibinin İnşaat Sözleşmesinden Dönme ve Olumsuz Zararlarını İsteme Hakkı

Sözleşmeden dönme, sözleşmeyi tek taraflı bildirimle ve geçmişe etkili (geriye dönük) olarak sona erdirme anlamına gelmektedir. Arsa ya da yapı sahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanmak istiyorsa, yükleniciye inşaatı teslim için verdiği sürede de inşaatın teslim edilmemesi halinde, sürenin bitiminde derhal bildirimde bulunmalıdır. Derhal kavramından makul ve olabilecek en kısa sürede bildirim yapılması gerektiği anlaşılmalıdır.

Sözleşmeden dönülmesi halinde, sözleşme yapıldığı tarihten itibaren geçersizleştirildiğinden, daha önce verilmiş şeylerin iadesini gerektirmektedir. Zira, ortada geçersiz bir sözleşme ilişkisine istinaden yapılmış veya verilmiş şeyler söz konusudur. Bunların sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istenmesi mümkündür.

Diğer yandan sözleşmeden dönme hakkını kullanan arsa ya da yapı sahibi, menfi zarar denilen ve sözleşmenin geçersiz olmasından kaynaklanan zararların tazminini de talep edebilmektedir.  Menfi zarar sözleşmenin geçerli olacağına, yerine getirileceğine duyulan inancın boşa çıkmasından kaynaklanan zararları ifade etmektedir.

2.4.        İnşaatı Başkasına Tamamlatarak Masraf Ve Zararların Ödenmesini Talep Hakkı

Arsa ya da yapı sahibine tanınan inşaatı zarar ve masrafları yükleniciye ait olmak üzere başkasına tamamlatma hakkı Borçlar Kanunu’nun 113. maddesinde düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre, yüklenicinin yapma borcunu yerine getirmemesi halinde, alacaklı masrafları yükleniciye ait olmak üzere inşaatın kendisi veya başkası tarafından yapımına izin verilmesini isteyebilir. Bu takdirde her türlü tazminat hakkı da haklı olmaktadır. Arsa ya da ya yapı sahibi izin talep ederken avans mahiyetinde bir meblağın masraflar için kendisine ödenmesini de isteyebilir. dilerse de masrafları daha sonra açacağı bir alacak davasıyla da talep edebilir.

Nama ifaya izin olarak da bilinen inşaatı tamamlama ya da başkasına tamamlatma izni, mahkemeden talep edilmektedir. Eksik kalan iş kalemleri ve bunların tamamlanması için gerekli masraflar, mahkemenin atayacağı bilirkişi tarafından dava sürecinde hesaplanacaktır. Yüklenici bu bedelin ileriki dönemlerde ödenebileceğinden bahisle taksitle ödeme veya işin bitiminin ardından ödeme yapmayı talep edemez.

Nama ifaya izin için mahkemeye başvurulmaksızın doğrudan doğruya yapı sahibinin inşaata el koyarak eksik işleri tamamlamaya girişmesi halinde, henüz fiilen yapmadığı masrafların yükleniciden alınmasını talep hakkı bulunmaz.

Yüklenici tarafından yapılması gereken ancak yerine getirilmeyen tüm işlemlerin masrafı yükleniciye ait olmak üzere arsa sahibi tarafından yapılmasına karar verilebilir.”[1]

“Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK’nın 477/3. maddesi, “Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa iş sahibi, gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır; bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır.” hükmünü içermektedir.

2.5.        Kira Kaybı Talebi

Müteahhit, inşaatı geç tesliminden doğan zararları ödemekle yükümlüdür. İnşaatın zamanında teslim edilmemesi nedeniyle doğan zararların kapsamına fiilen uğranılmış olan zarar ve yoksun kalınan kâr da dahildir. Bu kapsamda inşaatın teslimi gereken tarihten, fiilen arsa ya da yapı sahibine teslim edildiği tarihe kadar olan sürede uğranılmış olan kira kaybı da istenebilecektir.

Arsa ya da yapı sahibinin uğradığı kira kaybını yükleniciden talep edebilmesi için inşaat sözleşmesinden dönmemiş olması gerekmektedir. Şayet sözleşmeden döndüyse aynı zamanda kira kaybını talep edemez. Kira kaybı gecikme cezasına benzemektedir. Gecikme cezası yukarıda da ifade edildiği üzere, arsa ya da yapı sahibinin hala inşaatın teslimini istediği durumda talep edilebilmektedir. Sözleşmede inşaatın tesliminin geciktiği durumda kira kaybının ödeneceği kararlaştırılmamış olsa dahi, arsa ya da yapı sahibi gecikmeden tazminatı yasal hakkı olduğundan kanun gereği bu ceza kapsamında kira kaybını müteahhitten talep edebilir (TBK m. 125). Şayet inşaat sözleşmesinde inşaatın geç teslimi durumunda hem cezai şart hem de kira kaybının ödeneceğine ilişkin bir hüküm varsa her ikisinin ayrı ayrı talep edilmesi mümkündür. Ancak sözleşmede bir böyle bir hüküm bulunmuyorsa, kira kaybı tutarı ancak cezayı aşan kısım kadar olabilir. Daha açık anlatımla, sözleşmede her ikisinin ödeneceğine dair bir hüküm yoksa, cezai şart aşan tutarda gecikme alacağı (örneği kira kaybı) varsa cezai şarta ve bunu aşan miktar, aksi takdirde sadece ceza koşulu talep edilebilecektir.

“Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatının tahsili ile davalı yüklenicinin kararlaştırılan cezai şartı ödemekle yükümlü bulunup bulunmadığının ve cezai şart miktarının tespiti istemlerine ilişkindir. Sözleşmede gecikme tazminatı ödeneceğine dair hüküm bulunmasa dahi yüklenicinin teslimde gecikmesi halinde BK 106/II. maddesi hükmünce arsa sahibi yükleniciden, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde aylık rayiç kira bedelinden az olmamak üzere gecikme tazminatı isteyebilecektir. Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; davacı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin süresinde ifa edilmemesi sebebiyle gecikme tazminatı için şimdilik 1.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren ticari temerrüt faizi ile davalıdan tahsiline, davalının cezai şart ödemekle yükümlü bulunup bulunmadığının ve cezai şartın miktarının tespiti için talepte bulunmuştur. Mahkemece, cezai şart talebi yönünden davacı vekiline verilen kesin süre içerisinde harç yatırılmaması ve yenilenmemesi nedeniyle Harçlar Kanunu’nun 30. maddesi gereğince davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi isabetli olduğundan, davacının diğer talebi olan gecikme tazminatı hakkında değerlendirme yapılmıştır. Davacı arsa sahibi, davalılar murisi yüklenicinin temerrrüde düşmesi üzerine, sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı BK’nın 106/II. maddesi ve dava tarihi itibari ile yürürlüğe girmiş olan 6098 sayılı TBK’nın 125/I. maddesi uyarınca talep edilebilmesi için teslimde ihtirazi kayıt konulmasına gerek bulunmadığından gecikme tazminatı talep etmekte haklıdır. Ancak davacı taraf günün rayicine göre isteyebileceği tazminat miktarını belirleyebilecek durumda olduğu için belirsiz alacak davası açamaz ise de, davacının bu şekilde belirleyeceği miktar sözleşmede bağlayıcı biçimde belirlenmiş miktar olmadığından karşı taraf için bağlayıcı bir belirlilik söz konusu olmadığı için HMK 109/2. maddenin yürürlükte olduğu dönemde dahi kısmi dava açması mümkündür. Nitekim davacı gecikme tazminatı olarak 1.000,00 TL talep etmiş iken talep edilebilecek tazminat miktarı bilirkişi incelemesi ile 7.526,78 TL olarak belirlenmiş olduğundan kısmi dava açılmasını engelleyen tam bir belirlilik olmadığı da açıktır. Bu durumda kısmi dava açılmasını engelleyen maddi anlamda bir belirlilik olmadığından davacıların kısmi dava açması mümkün olduğu gibi, alınan rapor üzerine talebin ıslah edilmesi de mümkün ve geçerli olduğundan mahkemece bu ıslah da gözetilerek karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur.”[2]

Bir diğer husus, kira kaybını talep edebilmek için arsa ya da yapı sahibinin inşaatın geç teslim edilmesinde herhangi bir kusuru bulunmamalı, kendi borçlarını yerine getirmede de temerrüde düşmemiş olmalıdır. Gecikme dönemi için ödenecek kira bedeli, rayiç kira bedeline göre belirlenecektir. Sözleşmede bu konuda bir belirleme varsa yazılı olan bedel kira için geçerli kabul edilir. Ancak sözleşmedeki bedel, rayiç bedelden düşükse rayiç bedelin ödenmesi de talep edilebilir.

Asıl davada davacının geç teslim nedeniyle kira tazminatı talebi Mahkemece, kiraya verilecek mecurun kiracısının ne kadar sürede bulunabileceği, hemen bulunup bulunmayacağının tam olarak belirlenebilir olmaması nedeni ile talep edilmesinin mümkün bulunmadığı gerekçesiyle reddedilmiştir. Dava konusu bağımsız bölümün satımına ilişkin taraflar arasında imzalanan 23.05.2011 tarihli sözleşmede, binanın tamamının tapu tesliminde eksiksiz olarak tamamlanacağı ve tapu teslim tarihinin 30.07.2011 olduğu belirtilmek suretiyle teslim tarihi 30.07.2011 olarak kararlaştırılmıştır. Hemen belirtmek gerekir ki, her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde, alacaklı, temerrüde düşen borçludan TBK 125. (eski BK 106. vd.) maddeleri çerçevesinde aynen ifa ve gecikmeden dolayı uğradığı zararının veya aynen ifayı reddederek müspet zararının yahut sözleşmeyi feshederek menfi zararının tazminini seçimlik olarak isteyebilir. Somut uyuşmazlıkta davacı, sözleşmeyi ayakta tutarak geç teslim nedeni ile uğradığı zararın tazminini istemektedir. Bu durumda, TBK.125. (eski BK 106 vd.) maddelerine göre davacının zararını talep etme hakkı bulunmaktadır. Mahkemece, davacının geç teslim nedeniyle kira tazminatı talep edebileceği gözetilerek yapılacak inceleme sonucu hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile talebin reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.”[3]

Sonuç

İnşaat sözleşmelerinde yüklenicinin inşaatı teslim borcunu sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde ve zamanında teslim etme edimini yerine getirmesi beklenmektedir. Bu yükümlülüklerine uygun davranmayan yüklenicinin sorumluluğu doğar. Yüklenici, inşaatı geç teslim ederse bundan doğan zararları gidermekle yükümlü olur. Geç teslim halinde arsa ya da yapı sahibi yüklenici karşısında bazı haklara sahip olmaktadır. Bunlardan kendi durumuna uygun olan birini seçerek kullanabilen arsa ya da yapı sahibi bu süreçte gerekli ihtarları ve ihbarları yapmalı, haklarını zamanında kullanmalıdır. Bu durum dava süreçleri bakımından da son derece önemlidir. Bu nedenle hem dava öncesi dönemde hem de dava sürecinde profesyonel hukuksal danışmanlık önem arz etmektedir.

Bu konuda daha fazla bilgi ve danışmanlık için ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.

Saygılarımızla.

Solmaz Hukuk ve Danışmanlık.

Referanslar

İlker Hasan DUMAN, (2021), İnşaat Hukuku, Seçkin Yayıncılık, Ankara, s. 523-564.

Erhan GÜNAY, (2021), Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar, Seçkin Yayıncılık, Ankara, s.101-110.

Yargıtay 23. HD, 28.03.2017, 6308/967.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2019/3047 E., 2020/2498 K.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2020/6106 E., 2020/7511 K.

[1] Yargıtay 23. HD, 28.03.2017, 6308/967.

[2] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2019/3047 E., 2020/2498 K.

[3] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2020/6106 E., 2020/7511 K.

Leave a Reply

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir