İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin (Müteahhidin) “İnşaatı Tamamlama” Yükümlülüğünü Zamanında Yerine Getirmemesi Halinde Yapı veya Arsa Sahibi Neler Yapabilir?

İnşaat sözleşmelerinde yüklenicinin asıl borcu, inşaatı zamanında tamamlamak ve sahibine teslim etmektir. Bu iki yükümlülüğün de yerine getirilmesi gerekmektedir. İnşaat tamamlanmamışsa kural olarak teslimi de mümkün değildir. Yüklenicinin “inşaatı tamamlama” ve “teslim” borçları ayrı ayrı değerlendirilmesi gereken iki ayrı yükümlülük olduğundan, yüklenicinin her iki yükümlülüğünü zamanında yerine getirmemesi veya hiç yerine getirmemesi halinde yapı ya da arsa sahibinin kullanabileceği haklar da ayrı ayrı incelenmelidir.

Bu bültende, yapı ya da arsa sahibinin, yüklenicinin “inşaatı tamamlama” yükümlülüğünü hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi halinde hukuken sahip olduğu haklar ve bu hakları kullanabilmesinin şartları incelenmiştir.

1.    Genel Olarak

Hukukta temerrüt, bir borç ilişkisinde tarafların üzerlerine düşen yükümlülükleri zamanında yerine getirmemeleri haline verilen isimdir. Borçlunun temerrüdü, borçlunun borçlandığı edimi hiç veya gerektiği şekilde yerine getirmemesi, ödememesi halinde gündeme gelmektedir. Burada borçlu, borçlandığı şeyi ödeyebilecek veya yerine getirebilecek bir durumdayken bunu yapmamaktadır. Borçlunun temerrüde düştüğü durumda alacaklı bazı haklara sahip olur. Alacaklının temerrüde bağlı bu hakları kullanabilmesi için bazen hiçbir şey yapması gerekmezken, çoğu zaman ise borçluya bir ihtar göndermiş olması şartı aranmaktadır. İhtar, borçluya borcunu ödemesi yönünde yapılan bir uyarı olup, ödenmemesi halinde başvurulacak çarelere de yer verilebilmektedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde, borçlu borcu ödemede temerrüde düştüğünde, alacaklı üç farklı hakka sahip olur ve bunlardan yalnızca birini tercih ederek kullanabilir. Söz konusu haklar;

• Sözleşmede kararlaştırılan borcun aynen ifasını ve gecikme için tazminat isteme hakkı,
• Sözleşmedeki borcun aynen ifa edilmesinden vazgeçerek müspet(olumlu) zararlarının karşılanmasını talep hakkı,
• Sözleşmeden dönerek menfi zararlarının karşılanmasını isteme hakkı.

İnşaat sözleşmelerinde yüklenici, şayet inşaat sözleşmesiyle üstlenmiş olduğu borçlarını yerine getirmekte gecikirse, borçlu temerrüdü kuralları gereği temerrüt durumuna düşer ve bu takdirde arsa ya da yapı sahibi bazı haklara sahip olur. Yüklenicinin temerrüdü, inşaatın tamamlanmasında veya inşaatın tesliminde ortaya çıkabilir. İnşaatın tesliminde temerrüt, inşaat tamamlandığı halde sözleşmeyle veya başka şekilde belirlenmiş olan teslim süresinin aşılması, inşaatın zamanı geldiği halde arsa ya da yapı sahibine teslim edilememesi durumunda gerçekleşir. İnşaatın tamamlanmasında temerrüt durumu ise, henüz inşaatın teslim süresi geçmemiş olmasına rağmen, inşaatın yapımı sırasındaki borçların yerine getirilmesinde ortaya çıkmaktadır. Bu durum Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesinde düzenlenmiş olup aşağıda ayrıntılı şekilde incelenecektir.

2.    İnşaatın Tamamlanması Sürecinde Yüklenicinin Temerrüdü

TBK’nın 473. maddesinde, inşaatın yapım aşamasında ve fakat teslimi süresi gelmeden önce yaşanan temerrüt durumu ve sözleşmenin konusuna göre yapı ya da arsa sahibinin bu durumda kullanabileceği imkanlar şöyle düzenlenmiştir;

“MADDE 473- Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.

 Meydana getirilmesi sırasında, eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, iş sahibi bunu önlemek üzere vereceği veya verdireceği uygun bir süre içinde yükleniciye, ayıbın veya aykırılığın giderilmesi; aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere, onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir.”

Madde metninden de anlaşılacağı üzere, kanun koyucu iki farklı durumda yapı ya da arsa sahibine iki farklı hak tanımış bulunmaktadır. Bu haklardan biri yapı ya da arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkı, diğeri ise hasar ve masrafları yüklenici tarafından karşılanmak üzere işin bir başkasına yaptırılması hakkıdır. Her iki hakkın hangi durum ve şartlarda kullanılabileceği aşağıda iki ayrı başlık altında incelenmiştir.

2.1.        Yapı ya da Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönme Hakkı

Yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılmaktaysa, iş sahibi teslim için belirlenmiş olan günü beklemek zorunda olmadan derhal sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Yüklenicinin işi zamanında bitiremeyecek olması, Yüklenici işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibinden kaynaklanmayan nedenlerden ortaya çıkan gecikmeden kaynaklanmış olabilir.

 

Müteahhidin sözleşmede öngörülen tarihte veya böyle bir belirleme yoksa objektif olarak sözleşmeye başlaması gereken makul bir zamanda inşaata başlamaması temerrüt durumunun ortaya çıkmasına sebep olabilir. Aynı şekilde sözleşmede kararlaştırılan dönemlik iş hedeflerine (iş programına, takvime)  yüklenicinin ulaşamaması, inşaatın ilerleme sürecinin sözleşmede öngörülenden ya da böyle bir belirleme yoksa özenli bir müteahhidin gerçekleştirmesi gerekenden daha yavaş ilerlemesi halinde de temerrüt gerçekleşir. Temerrüdün gerçekleşmesi için mutlaka da müteahhidin kusurlu (kasten işleri geciktirme, başlamama, savsaklama ya da ihmal gibi) davranmış olması gerekmez. Müteahhidin hiçbir kusuru olmadığı halde inşaatın tamamlanması gecikmişse bu takdirde yine de temerrüt gerçekleşir ve iş sahibi inşaat sözleşmesinden dönebilir.

 

Temerrüdün gerçekleşmesi ve sözleşmeden dönme hakkının kullanılabilmesi için kural olarak, arsa ya da yapı sahibinin müteahhide bir ihtarname göndermesi gerekir. İspat kolaylığı bakımından ve tacirler arası bir işlem olması sebebiyle ihtarnamenin noter kanalıyla gönderilmesi daha uygun görülmektedir. İhtarname ile müteahhide inşaat başlaması veya inşaatı sözleşmede öngörüldüğü şekilde hızlandırması yönünde talep iletilir ve müteahhide bu konuda eyleme geçmesi için bir süre verilir. Şayet tanınan sürede de müteahhit inşaata başlamaz veya gecikmeyi telafi edemezse, yapı ya da arsa sahibi sözleşmeden dönebilir.

 

“Dava, taraflar arasında 03.10.2012 tarihinde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözlemesinden kaynaklanmaktadır. Davacı arsa sahibi 19.08.2013 tarihinde sözleşmenin geriye etkili feshi ve cezai şart istemiyle dava açmış olup, mahkemece davanın kabulüne dair karar verilmiş ise de; yüklenici sözleşme tarihinden sonra öncelikle taşınmazın cins tahsisini yaptırmış ve daha sonra da ikinci kez imar çapının alınması için 27.02.2013 tarihinde … Belediyesi’ne imar çapı için gerekli harç yatırılarak başvuru yapmış, ancak taşınmazın kayalık olmasından bahisle imar çapı alınamamış bu seferde yüklenici harita, tevhid ve ifraz dosyasının hazırlanması için … Harita Taah. İnş. San. Tic. Ltd. Şti. firmasıyla anlaşmıştır. Söz konusu şirketten evrakları 16.04.2013 tarihinde teslim alan yüklenici … Belediyesi’ne tevhid ve ifraz işlemleri için müracaat yapmış olup, … Belediyesi’ne sunulan evraklar Belediye Encümenince 17.04.2013 tarihinde, Belediye İmar Müdürlüğü’nce de 30.04.2013 tarihinde onaylanmıştır. Encümen kararını içeren tevhid ve ifraz dosyası 06.05.2013 tarihinde Harita Mühendisleri Odası’nca kontrol edildikten sonra onay alınması ve taşınmazdaki kayıklığın giderilmesi için yüklenici tarfından Kadastro Müdürlüğü’ne verilmiş olup Kadastro Müdürlüğü’nce onaylanıp 27.05.2013 tarihinde teslim alınarak Tapu Müdürlüğü’ne verilmiştir. Son olarakta yüklenici 19.06.2013 tarihinde harç yatırarak tapu müdürlüğün de ki işlemlere devam edilebilmiş olup, tüm bu hususlar dosya kapsamından anlaşılmaktadır.
Dolayısıyla son yapılan işlemin 19.06.2013 tarihli olması ve davanın açılma tarihi dikkate alındığında BK 473/1. fıkrasında belirtilen “Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir” hükmünün somut olaya göre şartlarının oluşmadığı anlaşılmakta olup davanın reddi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır.”[1]

 

İhtara gerek kalmadan doğrudan sözleşmeden dönme hakkının kullanılabileceği haller de söz konusudur. Bunlar; inşaata başlanılacak tarihin kararlaştırıldığı haller ile süre vermenin anlamsız görülebileceği hallerdir. Örneğin, süre verilse dahi inşaatın bu sürede tamamlanamayacağı açıkça ortadaysa, süre verilmeden de sözleşmeden dönme hakkı kullanılabilir.

 

Sözleşmeden dönme hakkını kullanan yapı ya da arsa sahibi, inşaat sözleşmesinden doğan ücret borcunu ödemez. Daha önce müteahhit tarafından tamamlanmış kısımlar için ödenen ücretleri de müteahhitten geri isteyebilir. Zira sözleşmeden dönülmesi demek, sözleşmenin en baştan itibaren geçersiz sayılması demektir. Dolayısıyla geçersiz bir sözleşme için ödenen karşılıklı edimlerin de iadesi gerekir. Belirtmek gerekir ki sözleşmeden dönüldüğü takdirde müteahhit artık yaptığı inşaat kısımlarının kendisine verilmesini de isteyemez. Yargıtay kararında bu hususa işaret edilmiştir;

 

“Yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir. Edim ise sözleşmede öngörüldüğü şekilde binayı imal ve teslimdir. Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde 6098 sayılı TBK. nun 473. maddesi uyarınca arsa sahibinin sözleşmenin feshini ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar.”[2]

2.2.        Masrafları Müteahhide Ait Olmak Üzere İnşaatın Başkasına Tamamlattırılması veya Tamir Ettirilmesi

TBK madde 473/2’de inşaatın, müteahhidin “kusuru” yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak yapılacağının açıkça anlaşılması durumunda yapı ya da arsa sahibine tanınan işi başkasına yaptırma hakkı düzenlenmiştir. Burada henüz inşaatın teslimi için kararlaştırılan zaman gelmemiş ve henüz inşaat da tamamlanmamıştır. Tamamlanan kısım da sözleşmeye aykırı şekilde ya da kusurlu olarak inşa edilmiştir. Genellikle bu durum yapılan dönemsel kontrol ve denetimlerde tespit edilmektedir. Örneğin, inşaatta kullanılan malzemeler sözleşmede kararlaştırılan malzemeden daha düşük kalitedeyse veya müteahhit izinsiz ve yetkisiz şekilde işi alt yüklenicilere devretmişse, inşaat sözleşmeye aykırı inşa ediliyor demektir. Bu takdirde iş sahibi inşaatta meydana gelen ayıbın giderilmesi veya inşaatın sözleşmeye uygun olarak yapılmasını üçüncü kişiye devredebilir. Üçüncü kişinin inşaatı tamamlamak veya onarmak için yapacağı masrafları ise müteahhitten isteyebilir.

Belirtilmelidir ki iş sahibinin bu hakları kullanabilmesinin için burada da müteahhidin temerrüde düşürülmesi gerekmektedir. Temerrüt durumunun gerçekleşmesi için ise iş sahibi tarafından müteahhide ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. Gönderilen ihtarnamede müteahhide uygun bir süre verilerek inşaattaki ayıpların giderilmesi veya inşaatın sözleşmeye uygun hale getirilmesi istenir. Şayet bu süre içinde de inşaat sözleşmeye uygun yapılmaya devam edilmezse veya ayıp telafi edilmezse, hasar ve masraflar kendisine ait olmak üzere inşaatın bir başkasına tamamlattırılacağı ihtar edilir. İhtara gerek olmaksızın borçlu temerrüdünün gerçekleştiği durumlarda (TBK m. 124) ise bu prosedüre gerek yoktur; iş sahibi doğrudan bu hakkı kullanabilir.

Burada dikkat edilmesi gereken hususlardan biri, sözleşmeye aykırılıkların açıkça ortada olması gerekliliğidir. Yoksa sadece iş sahibinin bu konudaki kaygıları yeterli görülmez ve bu durum iş sahibine işi başkasına devretme hakkı tanımaz.

Sonuç

Müteahhidin inşaat sözleşmesinden kaynaklanan inşaata zamanında başlama ve tamamlama borcunu yerine getirmediğinin veya getiremeyeceğinin açıkça anlaşılması halinde iş sahibi sözleşmeden dönerek müteahhide ücret ödemekten kurtulabilir. Ödenmiş ücretlerin de iadesini talep edebilir. Bir diğer husus, müteahhidin kusurlu davranışlarıyla inşaatı sözleşmeye aykırı veya ayıplı şekilde inşa etmesi halinde, iş sahibinin işi başkasına tamamlattırma yetkisine sahip olduğudur. Bu durumda işi devralan kişinin yapacağı masrafları müteahhit karşılar.

Müteahhidin inşaata zamanında başlamaması, inşaatın tamamlanmasının geciktirilmesi veya inşaatın ayıplı ya da sözleşmeye aykırı şekilde inşa edildiğinin anlaşılması hallerinde gerekliyse ihtar çekilmesi veya mahkemeden tespit talebinde bulunulması gibi hukuksal önlemlerin alınması önem arz etmektedir. Bu sayede dava süreçlerinde ispat konusunda sorun yaşanmayacak ve başarı şansı artırılacaktır. Bu konuda daha fazla bilgi veya hukuksal danışmanlık için ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.

Saygılarımızla.

Solmaz Hukuk ve Danışmanlık Ekibi.

Referanslar

KAPLAN, İbrahim, (2013), İnşaat Sözleşmeleri Hukuku ve Endüstri Yatırım Sözleşmeleri, Yetkin Yayıncılık, Ankara, s.89-110.

DUMAN, İlker Hasan, (2021), İnşaat Hukuku, Seçkin Yayıncılık, Ankara, s. 490-496.

GÜNAY, Erhan, (2021), Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar, Seçkin Yayıncılık, Ankara, s.110.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 2015/2085 E., 2017/2749 K.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2015/10693 E., 2016/2470 K.

 

 

[1] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 2015/2085 E., 2017/2749 K.

[2]Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2015/10693 E., 2016/2470 K.