İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenici (Müteahhit) Tarafın Yükümlülükleri

Sözleşmede kararlaştırılan borçların gereği gibi yerine getirilmesi, hukukun genel ilkelerinden ahde vefa (söze bağlılık) ilkesi gereğidir. Sözleşme taraflarından birinin yapmayı ya da vermeyi üstlendiği şeyi, sözleşmede kararlaştırıldığı şekliyle yerine getirmesi gerekmektedir. Kural olarak hukukumuzda sözleşme serbestisi ilkesi kabul edilmiştir. Buna göre taraflar akdettikleri sözleşmenin içeriğini serbestçe belirleyebilirler. Bu kuralın istisnası emredici nitelikteki hükümler ve kamu düzenini ilgilendiren durumlar olup bunun dışında taraflar bir sözleşmede karşılıklı hak ve yükümlülüklerini özgürce belirleyebilmektedir.

Kanunda düzenlenmiş tip sözleşmelerde, tarafların hak ve borçları öngörülmüştür. Aksi kararlaştırılmadığı takdirde bu hükümler taraflar arasındaki sözleşmede geçerli olacaktır. Bu bültende, bir tür eser sözleşmesi olan inşaat sözleşmelerinde asıl yüklenicinin kanundan kaynaklanan hak ve borçları üzerinde durulmuştur.

1.    Yüklenicinin Eseri Teslim Borcu

Eseri teslim borcu, eser sözleşmelerinin temel unsurlarından biridir. Bir inşaat sözleşmesinin de ana konusu bir bina (yapı, inşaat) ortaya çıkarmaktır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında yüklenicinin eseri tamamlama borcuyla ilgili şu tespitlerde bulunulmuştur;

“Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. İnşaat, maddi nitelikteki eseri ifade eder.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde ilk unsur, “yüklenicinin bir inşaat (bina) meydana getirme borcu altına girmesidir”. Zira bu sözleşmelerde yüklenici, finansını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirme borcu altına girer. Fakat inşaat yapım sözleşmelerinin konusunu, yeni bir yapı (bina) yapmak kadar, mevcut bir binaya ilâve inşaat veya değişiklik ya da yapıdaki onarım işi de oluşturabilir.”[1]

Yüklenici mevzuata ve sözleşmeye uygun şekilde inşa ettiği binayı iş sahibine ya da arsa sahibine teslim etmelidir. Eserin tamamlanması ile eserin teslimi birbirinden farklı olgulardır. İnşaat sözleşmesinde yüklenici hem binanın gereği gibi tamamlanmasından hem de iş sahibine tesliminden sorumludur. Bina tarafların aralarında anlaştığı şekilde tamamlanmalı, ardından bina üzerindeki zilyetlik iş sahibine teslim edilmelidir.

Teslim olgusunun gerçekleştirilebilmesi için her şeyden önce inşaatın tamamlanması gereklidir. Tamamlanmamış eksik yapının bütünüyle teslimi mümkün değildir. Fakat eser ayıplı(eksik, kusurlu) şekilde de tamamlanmış olsa, bu haliyle teslimi mümkündür. Bu durumda iş sahibi, inşaatı bu haliyle teslim alsa dahi, inşaattaki eksiklik veya kusurlardan kaynaklanan taleplerini yükleniciye bildirerek talep edebilir. Belirtilmelidir ki burada eksikliklerin çok önemli seviyede olmaması gerekir. Eğer çok önemli örneğin binanın yıkılması muhtemel, bazı katları eksik, çatısı kapanmamış şekilde teslimi söz konusuysa, bu durumda hukuken teslim gerçekleşmiş sayılmaz.

Teslim olgusu farklı şekillerde gerçekleştirilebilmektedir. Taraflar teslimin ne şekilde ve hangi şartlarla gerçekleşeceği konusunda aralarında anlaşmış olabilirler. Böyle bir uzlaşı varsa, eserin sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Örneğin sözleşmede anahtar teslimi esasına göre yapı kullanma izni alınarak teslim edileceği kararlaştırılmışsa, bu şartlara uymayan teslim geçerli kabul edilmez ve sonuç doğurmaz.

Taraflar arasında teslimin nasıl gerçekleştirileceği konusunda bir mutabakat yoksa, teslimle ilgili şu kurallar geçerli olur;

  • Eser şayet yüklenicinin arsasında inşa edilmişse, arsanın mülkiyetinin iş sahibine tapuda devriyle teslim gerçekleşir. zira taşınmaz mallarda zilyetlik, tapu siciline tescil yapılması yoluyla kurulmaktadır.
  • Eser şayet iş sahibinin arsasında inşa edilmişse yüklenicinin eseri teslim etmiş sayılabilmesi için inşaatı tamamlaması ve iş sahibinin binadan yaralanabileceği şekilde tümüyle terk etmesi gerekmektedir. Bu durumda eğer gerekliyse, yüklenicinin iş sahibine teslim olgusunu haber vermesi de gerekir. Teslim, anahtar teslimi ya da teslim tutanağı ile de gerçekleştirilebilmektedir.

Yüklenici aynı zamanda eseri zamanında teslim etmekle de yükümlüdür. Taraflar inşaatın ne zaman tamamlanacağını sözleşmede belli bir tarih olarak kararlaştırmışlarsa bu tarihte, yaklaşık olarak kararlaştırmışlarsa da yaklaşık olarak belirlenen tarihte tamamlamalıdır. Zorunlu nedenlerle veya başka sebeplerle sürenin uzatıldığı haller de söz konusudur. Sürenin uzamasını gerektiren haller de söz konusu değilse, iş sahibinin gecikmeler nedeniyle teslimi kabul etmeme ve sözleşmeden dönme haklarını kullanması mümkün olabilir.

İnşaat sözleşmelerinde teslim ve teslimi kabul hususları önemlidir. Zira aksi kararlaştırılmamışsa, iş sahibinin yükleniciye ücret ödeme borcu teslimle birlikte muaccel olur (yani hukuken ödenmesi gerekir). İnşaat eksik ya da kusurlu olarak teslim edilse dahi, teslim gerçekleştiğinden ve dolayısıyla yüklenici kendi borcunu ödemiş sayıldığından iş sahibinin de ücret ödeme borcu doğar. Ancak bu durumda iş sahibi binadaki eksiklik ve kusurları öne sürerek ayıplı işlerin bedelini ödemeyebilir.

Teslimin gerçekleşmesinden itibaren iş sahibinin binadaki eksiklik ve kusurları kontrol etme ve yükleniciye bunları ihbar etme yükümlülüğü başlar. Eksiklik ve kusurlardan doğan sorumluluk ve talepler için zamanaşımının işlemeye başladığı tarih de teslimin gerçekleştiği tarihtir.

2.    Yüklenicinin Özen ve Sadakat Borcu

İnşaat sözleşmesinin tarafı olan yüklenici(müteahhit), inşaatı tamamlama ve teslim borcu ile sözleşmeden kaynaklanan diğer borçlarını yerine getirirken, kanun ve sözleşme hükümlerine, fen ve sanat kurallarına uygun davranmak zorundadır. Ticaret kanunumuzda tacir olmanın gerektirdiği yükümlülüklerden biri olan basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümlülüğü de yüklenici taraf için geçerli olacaktır. Dolayısıyla yüklenicinin özen borcu objektif ve vasıflı bir borçtur. Özen borcunun objektifliğinden kasıt, yüklenicinin kendi şartlarına ve durumuna göre değil, aynı sektörde faaliyet gösteren rakiplerinin gösterdiği ya da göstermekle yükümlü olduğu özenin dikkate alınacak olmasıdır.  Özenin vasfı ise basiretli tacirin göstermekle yükümlü olduğu, normalden daha üstün ve titiz bir çaba sarfını gerektirmesidir.

“Yüklenici kural olarak işin görülmesi ve tesliminde işçiye göre daha yüksek bir özen göstermelidir. yüklenici, bir işi yüklenirken, kendi uzmanlığının ve parasal gücünün o iş için yeterli olduğunu iyice tartmak ve bunlar yetersiz ise sözleşmeyi yapmaktan kaçınmak zorundadır. Aksi halde özen borcuna aykırı davranmış olur ve bundan dolayı sorumlu tutulur. Özen borcu hazırlık çalışmalarından eserin teslimine kadar devam eder.”[2]

Yüklenicinin özen borcu, sözleşmenin yapılmasından inşaatın teslimine kadar devam etmektedir. Yüklenici, bir işi üstlenirken, kendi maddi gücünü ve teknik yeterliliğini ve uzmanlığını tartarak karar vermelidir. Aksi takdirde teknik ya da parasal olarak altından kalkamayacağı bir işi üstlenirse, özen borcuna aykırı davranmış olacaktır. Aynı şekilde, yüklenicinin inşaatta kullandığı malzemeyi seçerken, inşaat alanında gerekli tedbirleri alırken de yüklenicinin özen borcuna uygun davranması beklenir.

Yüklenicinin sadakat borcu, kendisine duyulan güvene uygun hareket etmesini gerektirir. Buna göre, yüklenicinin iş sahibine ait sırları saklaması, iş sahibine zarar verecek inşaatın bakımıyla alakalı bilgiler vermesi, eylem ve işlemlerinde dürüstlük kuralına uygun hareket etmesi gerekmektedir.

“Bir eser sözleşmesinde yüklenici, borcunu yerine getirirken sözleşmenin diğer tarafı olan iş sahibinin yararına olacak şekilde davranmak ve ona zarar vermekten kaçınmakla yükümlüdür. TBK M. 472 yüklenici işin ehli olup, bedele hak kazanabilmesi için eseri fen ve sanat kurallarıyla tekniğine ve iş sahibinin ondan beklediği amaca uygun olarak tamamlayıp teslim etmesi zorunludur. Eser sözleşmelerinde yüklenici, sadakat ve özen borcu gereği, iş sahibinin yararına olacak şekilde ve ona hiçbir zarar vermeden meydana getirmek zorundadır. Yüklenicinin genel ihbar yükümlülüğü bu sorumluluktan kaynaklanır. başka bir deyişle, akdin gereği gibi ve zamanında ifasını tehlikeye sokan her hali yüklenici, iş sahibine derhal haber vermeye mecburdur.”[3]

3.    Yüklenicinin Malzeme Seçimi ve Kullanımında Özen Gösterme Borcu

Yüklenicinin özen borcundan kaynaklanan bir diğer yükümlülüğü inşaatta kullanılacak demir, çimento, hazır beton, tesisat, boru vb malzemelerin seçimi ve kullanımında özenli davranma borcudur. Sözleşmede herhangi bir belirleme yoksa malzemelerin yüklenici tarafından sağlanacağı kabul edilir. Malzemeler şayet yüklenici tarafından sağlanmışsa, yüklenici bu malzemenin bozuk olmasından dolayı iş sahibine karşı o malzemenin satıcısı gibi sorumlu olur. Yüklenicinin sağladığı malzemenin iyi cinsten olması gereklidir. İyi cins malzemeden kasıt sözleşmede vaat edilene uygun veya beklenen orta cins kalitede, inşaata elverişli malzemedir. Bu özellikleri taşımayan malzeme seçimi veya kullanımı halinde, ayıplı mal satışından kaynaklanan yükümlülükler burada yüklenici için geçerli olacaktır.

Malzeme iş sahibi tarafından sağlanmışsa, yüklenici onları gereken özeni göstererek kullanmakla ve bundan dolayı hesap ve artan malzemeyi geri vermekle yükümlüdür.

4.    İşi Bizzat Yapma veya Kendi Yönetimi Altında Yaptırma Borcu

Yüklenici inşaatı bizzat kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmak zorundadır. Zira bir inşaat sözleşmesinde yüklenici taraf kişisel beceri ve özelliklere göre tercih edilmektedir. Ancak eğer yüklenici tarafın mutlaka da kendisinin yapmak zorunda olmadığı, onun yönetimi altında aynı işin aynı kalite ve özellikte tamamlanabileceği hallerde işi alt yüklenicilere devrederek tamamlattırması mümkündür. Uygulamada sıklıkla tercih edilen bu yöntem, inşaat işinin yüklenicinin şahsına sıkı sıkıya bağlı olan işlerle ilgili uygulanamaz. Böyle durumlarda yüklenici işi devretmeksizin kendisi üstlenmek durumundadır. Aynı şekilde iş sahibi işin alt yükleniciye devrine karşı çıkarsa, yüklenici işi bizzat yapmak durumundadır. Yüklenicinin alt yüklenicilere iş devretmesi, ancak iş sahibinin buna rıza göstermesi halinde geçerli olabilir. Aksi takdirde izinsiz devirler inşaat sözleşmesinin ihlali niteliğindedir.

 

Sonuç

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin vermiş olduğu kararda yüklenicinin tüm borçları şöyle özetlenmiştir;

“Eser sözleşmesi taraflara haklar ve borçlar yükleyen bir iş görme akdidir. Bu akitte yüklenici eseri teknik ve sanatsal kurallar ve amaca uygun olarak imal edip iş sahibine teslim etmekle, iş sahibi de eserin bedelini ödemekle mükelleftir. Yüklenicinin eseri teslim aşamasına kadar, eksik ve kusurlu işlerden sorumluluğu söz konusudur. Teslimden sonraki dönemde ise tekeffül sorumluluğu gündeme gelmektedir. Bu nedenle eser, ısmarlayanın kullanamayacağı veya hakkaniyete göre kabul etmesi beklenmeyecek derecede önemli ayıplı ya da başkaca akde aykırılık olursa iş sahibi eseri reddedebilir ve yüklenicinin kusuru varsa giderim isteyebilir.”[4]

Eserin sözleşmeye uygun tamamlanıp tamamlanmadığı, eserin tesliminin ispatı, yüklenicinin özen borcunun sınırları uygulamada en sık ihtilafa konu olan olgulardır. Özellikle bu konuda açılan davalarda ispat faaliyeti önem arz eder. Zamanında karşı tarafa yapılacak bildirimler, henüz kaybolmadan toplanması gereken delillerin delil tespiti gibi yöntemlerle kayıt altına alınması uyuşmazlıkların çözümünde başarıyı oldukça etkileyen faktörlerdir.

Genel mahiyette açıklamalara yer verdiğimiz yazımızda cevap bulamadığınız sorular ve hukuki hizmet taleplerinizle ilgili olarak ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.

Solmaz Hukuk ve Danışmanlık Ekibi

Referanslar

İlker Hasan Duman, (2021), İnşaat Hukuku, Seçkin Yayıncılık, Ankara.

Erhan Günay, (2021), Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar, Seçkin Yayıncılık, Ankara.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/1765 E., 2020/1033 K.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 30.09.1991, 373/533.

Yargıtay 15. HD, 08.07.2020, 654/2183.

 

[1] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/1765 E., 2020/1033 K.

[2] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 30.09.1991, 373/533.

[3] Yargıtay 15. HD, 08.07.2020, 654/2183.

[4] Yargıtay 15. HD, 23.01.2006, 2006-7623/166.

Leave a Reply

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir