Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahipleriyle yüklenici (müteahhit) arasında yapılan ve konusu inşaat olan bir sözleşmedir. Burada arsa sahipleri sahip oldukları arsayı üzerinde bir bina yapılmak üzere sözleşmeyle müteahhide tahsis etmektedir. Müteahhit de bunun karşılığında kendisine tahsis edilen arsa üzerinde bir bina(inşaat) yapma borcu altına girmektedir. Arsa sahipleri yapılan binada yer alan bağımsız bölümlerden bir kısmını müteahhide devretme borcu altındadır. Uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinen bu sözleşme bir tür eser sözleşmesidir. Eser sözleşmelerinde, yüklenici taraf bir eser meydana getirmeyi, karşı taraf da bunun karşılığında bir ücret ödemeyi üstlenmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ise arsa sahipleri ücret ödemek yerine müteahhide bağımsız bölümlerini arsa paylarıyla devretmektedir.

Bu bültende, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin özellikleri, tarafların borçları ve sözleşmenin geçerlilik şartı ele alınmıştır.

1.    Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Konusu ve Hukuksal Nitelemesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ana konu inşaattır. Müteahhit bu sözleşmede yüklenici taraftır ve ev, otel, iş yeri gibi bir bina inşa etmeyi üstlenir. Bu yönüyle bir eser sözleşmesiyle benzerlik gösteren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahipleri bakımından taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle benzerlik göstermektedir. Zira arsa sahipleri, müteahhidin yaptığı işe karşılık çok katlı binada yer alan bağımsız bölümlerden bir kısmının mülkiyeti müteahhide devretme borcu altına girmektedir. Birden fazla sözleşmenin çeşitli unsurlarını kendi bünyesinde toplayan bu türden sözleşmelere karma sözleşmeler adı verilmektedir. Karma sözleşmenin hangi tipik sözleşmeyle ilgili kısmında bir sorun yaşanmışsa, sorun o tipik sözleşme hükümlerinin uygulanması yoluyla çözümlenmelidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri her iki tarafın karşılıklı borç altına girdiği bir sözleşmedir. bu tür sözleşmelere her iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler (synallagmatic) adı verilmekte olup, bu durum temerrüt hükümlerinin uygulanması bakımından özellik göstermektedir.

2.    Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Şekil Şartları

Hukukumuzda taşınmaz mal devrine ilişkin sözleşmeler resmi şekil şartına tabidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de içeriğinde taşınmaz devrini barındırdığından noterde veya tapuda resmi şekilde yapmaları gerekmektedir. Sözleşmenin tarafların da hazır bulunduğu şekilde noter huzurunda düzenlenmesi ve imzalanması, sözleşmenin geçerliliği için aranan şekil şartıdır. Sözleşmede yer alan imzaların noter tarafından onaylanması, bu sözleşmenin geçerli olması için yeterli bir önlem değildir. Keza sözleşmenin taraflar arasında yazılı ve imzalı düzenlenmesi halinde de sözleşme geçersiz olur, hüküm ve sonuç doğurmaz.

Kurallar bu şekilde olmakla birlikte, bazı durumlarda sözleşmelerin şekil şartına uygun olmamasına rağmen geçerli olduğu kabul edilebilmektedir. Örneğin; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri adi yazılı şekilde düzenlenmişse, tapuda pay devri yapılmış olması veya inşaatın tamamen ya da kısmen tamamlanması halinde geçerli sayılması mümkündür. Böyle durumlarda, Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, sözleşmenin geçersizliğinin sonradan ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması niteliğinde kabul edilmekte ve sözleşme şekil şartına uygun düzenlenmemiş olsa dahi sözleşme geçerli kabul edilebilmektedir. Aşağıda Yargıtay kararlarından konuyla ilgili örneklere yer verilmiştir.

“Tapuda pay devri taahhüdü içerdiği için arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi resmi şekilde yapılmalarına bağlıdır. şekle uyulmadan imzalanan sözleşmelerin sonradan geçerlilik kazanması için ya tapuda pay devrinin yapılmış olması ya da ifanın tamamlanmış olması gerekir.”[1]

“Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi haricen düzenlenmiştir. başlangıçta şekil yönünden geçersiz bulunan bu sözleşmeye dayanarak kendisine teslim edilen taşınmaz üzerine yüklenici tarafından inşaatlara başlanmış ve dava tarihine kadar inşaatın kaba kısmı tamamlanmıştır. devam eden bu süre içinde yapılan inşaatın karşılığı olarak ve sözleşmeyle yükleniciye ait olması gereken dairelerin bir kısmı yükleniciye ve bir kısmı da yüklenicinin sattığı kişiler adına arsa sahibi tarafından tapuda ferağını vermek suretiyle, taraflar şekle uygun olarak düzenlenmemiş sözleşmeyi, edimlerini kısmen ve karşılıklı olarak yerine getirerek kendileri için geçerli kabul etmişlerdir. kısmen veya tamamen yerine getirilmiş bir sözleşmenin şeklen geçersiz olduğunun öne sürülmesi, hakkın kötüye kullanılmasıdır.”[2]

“Asıl dosya davacısının davasına dayanak yaptığı sözleşme içerik itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşmelerin düzenleme şeklinde noterde yapılmaları şekil şartı olduğu gibi tüm arsa sahiplerinin imzası bulunmadığı takdirde geçerli olarak kurulmuş olamazlar ancak 25.01.1984 tarih 1983/2-1, 1984/1 sayılı Y.İ.B.G.K.K uyarınca arsa sahiplerinin sözleşmeye sonradan muvafakat vermesi ile de sözleşme geçerli hale gelebilir. Somut olayda sözleşmede imzası bulunmayan …’ın dosya safahatından anlaşıldığı kadarıyla sözleşmeye icazet verdiği ve bu şekilde davacı tarafından davaya dayanak yapılan sözleşmenin geçerli olarak kurulduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece geçerli olarak kurulan sözleşmeye değer verilen uyuşmazlığın çözümü gerekirken yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde davanın reddi doğru görülmemiştir.” [3]

“Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ve bu sözleşmeleri değiştiren sözleşmelerin resmi biçimde yapılması zorunludur. Ancak sözleşme yalın biçimde yapılmış olsa bile, sözleşmede kararlaştırılan tapu devri yapılmışsa veya sözleşme konusu inşaat geri dönülemeyecek oranda tamamlanmışsa, sözleşmenin biçim eksikliğine uyulmadığından geçersizliğini öne sürmek TMK m.2’de yazılı olan dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz.”[4]

“Şekil noksanı nedeniyle geçersiz olan bir sözleşmedeki edim ve karşı edimler fiilen ifa edilmemiş olsa dahi bir tarafın; a)yasada öngörülen şeklin gerçekleşmesinde kendi yararı için veya yanıltıcı hareketlerle engel olduğunun, b) sözleşmenin sonradan kendi yararına olmadığını görünce ondan kurtulmak istemesi ahlaki duygularını rencide ettiği veya şeklin koruyucu etkisinden yoksun kaldığı için değil, aksine sırf kendi borçlarını yerine getirmekten kaçınmak amacıyla şekilsizliği bir sebep olarak kullandığının , c) edimini mutlaka ifa edeceğini, sözleşmenin yapılmasından sonra teyit etmiş ve diğer tarafın sözleşmeye karşı beslediği güveni sebepsiz ve haksız olarak kuvvetlendirmiş olduğunun, anlaşılması halinde dahi şekil eksikliğini ileri sürerek, edimini ifa etmekten kaçınması “bir hakkın  kötüye kullanılması yasağına” aykırılık ve bu halde de diğer tarafın geçerli sözleşmelerde olduğu gibi şekil noksanı nedeniyle geçersiz olan sözleşmenin aynen ifasını veya ifa edilmemesinden doğan olumlu zararlarını isteyebileceği kabul edilmelidir.”[5]

3.    Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Uygulamada Farklı Düzenleniş Biçimleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine uygulamada farklı şekillerde, karşımıza çıkabilmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit inşaat için herhangi bir ödeme almadığından, inşaatın finanse etmek kendi üzerine kalmaktadır. Bu durum müteahhitlerin ekonomik olarak problem yaşamasına sebebiyet verebilmektedir. Zira Kanun gereği (TBK m. 479), arsa sahiplerinin borcunu bağımsız bölüm devriyle ödeyecekleri zaman inşaatın bitim zamanıdır. Uygulamada bu türden sorunların bertaraf edilebilmesi için çeşitli çözümler üretilmiştir. Müteahhidin henüz işin başındayken ihtiyaç duyacağı finansmanın sağlanması için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri aşağıdaki koşullarla yapılabilmektedir;

• İnşaat yapılmaktayken tamamlanma durumuna göre aşamalı devir şartı öngörülerek,
• En baştan arsa payının tamamen ya da kısmen müteahhide devredilip üzerinde arsa sahibi lehine ipotek kurulması şartı öngörülerek, (ardından inşaatın tamamlanma durumuna göre aşamalı şekilde ipotekler kaldırılmaktadır),
• Sözleşmede arsa payının mülkiyetinin devri vaat edilerek, inşaat bitiminde teslimle birlikte devir yapılması suretiyle
• Üzerine bina inşa edilecek taşınmazın kar irtifakı peşinen kurularak müteahhide satış imkânı tanınması suretiyle,
• Arsa sahibi tarafından müteahhide bir miktar avans ödenerek (bu şekilde müteahhit ileride elde edeceği şahsi hakkını üçüncü kişilere devrederek kendisine ekonomik kaynak yaratmaktadır).

Borçlar Kanunumuzda sözleşme serbestliği ilkesi benimsendiğinden, tarafların sözleşme içeriğini düzenlemek konusunda belli ölçüde kendi irade ve isteklerine uygun hareket etme imkanları bulunmaktadır. Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de tarafların yukarıdaki gibi sözleşme içeriğinde istedikleri şekilde değişiklikler ve belirlemeler yapmaları mümkündür.

4.    Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Tarafların Hak Ve Borçları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde her iki tarafın sözleşmeden doğan hak ve borçları bulunmaktadır. Bu nedenle müteahhidin ve arsa sahibinin sözleşmeden doğan hak ve borçlarını ayrı ayrı incelemek gerekir.

Müteahhidin sözleşmeden kaynaklanan borçları;

• inşaatı yapma ve teslim borcu
• inşaatı bizzat yapma veya kendi yönetimi altında yaptırma borcu,
• inşaatı zamanında ve ayıpsız teslim(eksiksiz, kusursuz) teslim borcu
• özen ve sadakat borcu
• inşaat için gerekli iş makineleri ve yapı malzemelerini temin borcu

Arsa sahibinin ya da sahiplerinin bu sözleşmeden kaynaklanan borçları ise şunlardır;

• inşaat bedeli olarak bağımsız bölüme karşılık gelen payların devri
• arsayı üzerinde hukuki ya da fiili bir engel olmaksızın teslim etme borcu
• müteahhitle işbirliği yapma borcu

“Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici bir inşaat meydana getirmeyi, iş sahibi de buna karşılık “arsa payı devri suretiyle” bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmelerde ücret(bedel) ayın olarak ödenmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. İnşaat maddi nitelikte eseri ifade eder. arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ilk unsur “yüklenicinin bir inşaat (bina) meydana getirme borcu” altına girmesidir. Zira bu sözleşmelerde yüklenici, finansını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmekle borçludur. Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin “eseri meydana getirme borcu” dayanağını TBK madde 470’ten alır. Bir işi görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek yüklenicinin ana borcudur. Asıl olan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. aksi halde sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda bir taraf edimini yerine getirmemiş sayılacağından karşı tarafın edimini yerine getirmesini isteyemez. Sözleşme gereğince işe zamanında başlama ve sürdürme borcu yüklenicinin eseri sadakat ve özenle meydana getirme borcunun sonucudur.  gerçekten eserin meydana getirilmesi, kapsamına göre az veya çok zamana ihtiyaç gösterir. İşe ne zaman başlanacağını, tamamlanan eserin en zaman teslim edileceğini ise taraflar belirler. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, yüklenicinin işe hemen başlaması, çalışmasını aralıksız sürdürmesi, meydana getireceği eseri de süresinde teslim etmesi gerekir.”[6]

Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulamada en sık karşılaşılan inşaat hukuku sözleşmelerinden biridir. İçeriği itibarıyla hem taşınmaz satış vaadi hem de eser sözleşmesi özellikleri gösteren bu sözleşmelerin resmi şekilde yapılmaları gerekmektedir. Resmi şekilde yapılmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersiz olur ve sonuç doğurmaz. Taraflar bu sözleşmeye dayanarak talepte bulunamazlar. Fakat istisnai bazı durumlarda şekle uygun yapılmamış arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerini geçerli kabul edilebilmektedir. Hakkın kötüye kullanılması niteliğinde öne sürülen geçersizlik iddiaları mahkemelerce dikkate alınmamakta, sözleşme geçerli bir sözleşme gibi hüküm ve sonuçlarını doğurmaktadır.

Referanslar

İlker Hasan DUMAN, İnşaat Hukuku, (2021), Seçkin Yayıncılık, Ankara.(Yargı kararlarının bir kısmına erişim bu eserden sağlanmıştır.)

Erhan GÜNAY, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinden Kaynaklana Uyuşmazlıklar, (2021), Seçkin Yayıncılık, Ankara.

İbrahim KAPLAN, (2013), İnşaat Sözleşmeleri Hukuku ve Endüstri Yatırım Sözleşmeleri, Yetkin Yayıncılık, Ankara.

YARGITAY 23. HD., 15.11.2013, 3270/7118.

YARGITAY 23. Hukuk Dairesi, 30.01.2014, 5641/557.

YARGITAY 23. Hukuk Dairesi, 2016/4766 E., 2019/2317 K.

YARGITAY 23. Hukuk Dairesi, 2016/4803 E., 2019/1958 K.

YARGITAY 13. Hukuk Dairesi, 22.11.1996, 8841/10366.

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU, 21.03.2012, 162/217.

[1] YARGITAY 23. HD., 15.11.2013, 3270/7118.

[2] YARGITAY 23. Hukuk Dairesi, 30.01.2014, 5641/557.

[3] YARGITAY 23. Hukuk Dairesi, 2016/4766 E., 2019/2317 K.

[4] YARGITAY 23. Hukuk Dairesi, 2016/4803 E., 2019/1958 K.

[5] YARGITAY 13. Hukuk Dairesi, 22.11.1996, 8841/10366.

[6] YARGITAY HUKUK GENEL KURULU, 21.03.2012, 162/217.