Konut ve İşyeri Alımlarında Yatırımcıya Tanınan KDV İstisnası

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 13/1. maddesinin (i) bendinde, Kanun’da yazılı şartları sağlayan Türkiye’de yerleşik olmayan Türk vatandaşları ve yabancı uyruklu gerçek kişiler ile merkezi Türkiye’de olmayan ve Türkiye’de kazanç elde etmeyen tüzel kişilerin konut ve iş yeri alımlarında uygulanmak üzere bir KDV istisnası öngörülmüştür. Ülkeye döviz girişini teşvik etmeyi amaçlayan düzenleme, mevzuattaki düzenlenme biçimi ve uygulamasıyla potansiyel ve mevcut yatırımcıların olduğu kadar hukuk ve vergi ile ilgilenen uzmanların da merak ettiği bir konudur.

Bu bültende, KDV Kanunu’nun 13/1(i) maddesinde KDV’den istisna edilen durumlar ve kapsamı hakkında merak edilen temel konularla ilgili özet niteliğinde açıklamalarda bulunulmuştur.

1.    KDV İstisnasından Yararlanabilecek Kişiler

Vergi istisnası, normal şartlar altında vergi kanunlarına göre vergilendirilmesi gereken konuların, aynı ya da farklı kanunlarla vergi dışı bırakılması anlamına gelmektedir. KDV Kanunu’nun 13. maddesinde de KDV vergisinin kapsamı dışına çıkarılan konular düzenlenmiştir. Maddenin (i) bendinde, konut ve iş yeri alımlarına özel bir istisna öngörülmüştür. Söz konusu istisnadan yararlanabilecek kişiler de aynı maddede tek tek sayılmıştır. Buna göre;

  • Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları (resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye’de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları hariç)
  • Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler
  • Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimî temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlar

maddede yer verilen istisnadan konut ve iş yeri alımlarında yararlanabilirler.

1.1.        Türk Vatandaşlarının KDV İstisnasından Yararlanmasının Şartları

Türk vatandaşının istisnadan yararlanabilmesi için;

  • İstisna kapsamında teslimin yapılacağı tarih itibariyle geçerli olan yurt dışında çalışma veya oturma iznine sahip olması,
  • Çalışma veya oturma iznini, istisna kapsamında teslimin yapılacağı tarihten en az altı ay önce almış olması,
  • Çalışma veya oturma izninin alındığı tarih ile istisna kapsamında teslimin yapılacağı tarih arasında en az altı ay yurt dışında bulunması

şartlarını birlikte sağlaması gerekmektedir. Söz konusu hususların, alıcının Türk elçilik veya konsolosluklarından alacağı belgeyle konut veya iş yeri tesliminden önce satıcıya sunulması gerekmektedir.

1.2.        Yabancı Uyruklu Gerçek Kişilerin İstisnadan Yararlanmasının Şartları

Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı bulunmayan ve Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler bu istisnadan faydalanabilmektedir. İkametgahı Türkiye’de bulunanlar ile bir takvim yılı içinde Türkiye’de devamlı olarak altı aydan fazla oturanlar Türkiye’de yerleşmiş sayılır ve istisnadan faydalanamazlar. Belirli ve geçici görev veya iş için Türkiye’ye gelen iş, ilim ve fen adamları, uzmanlar, memurlar, basın ve yayın muhabirleri ve durumları bunlara benzeyen diğer kimselerle tahsil veya tedavi veya istirahat veya seyahat maksadıyla gelenler ile tutukluluk, hükümlülük veya hastalık gibi elde olmayan sebeplerle Türkiye’de alıkonulmuş veya kalmış olan yabancılar memlekette altı aydan fazla kalsalar dahi, Türkiye’de yerleşmiş sayılmazlar ve istisnadan faydalanma imkânına sahip olurlar.

5901 sayılı Kanunun 28. maddesi uyarınca kendilerine mavi kart verilen ve Türkiye’de yerleşmiş olmayan gerçek kişiler de bu istisnadan yararlanabilmektedir.

1.3.        Tüzel Kişilerin İstisnadan Yararlanma Durumu

Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen tüzel kişiler de bu istisnadan faydalanabilir. Kanuni merkez ifadesiyle kastedilen, vergiye tabi kurumların kuruluş kanunlarında, tüzüklerinde, ana statülerinde veya sözleşmelerinde gösterilen merkezdir. İş merkezi ise iş bakımından işlemlerin bilfiil toplandığı ve yönetildiği merkezdir. İstisnadan faydalanabilmesi için tüzel kişinin kanuni ya da iş merkezinin Türkiye’de bulunmaması gerekmektedir. Merkezi yurtdışında bulunsa dahi, Türkiye’de bir iş yeri ya da daimî temsilci vasıtasıyla gelir elde eden tüzel kişi de istisnadan faydalanamaz.

Burada değinilmesi gereken bir husus da, yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de istisnai durumlar dışında gayrimenkul edinmelerinin kural olarak mümkün olmamasıdır (Tapu Kanunu m.35). Yabancı ülkelerde ve o ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş ticaret şirketleri, sadece Turizmi Teşvik Kanunu, Petrol Kanunu gibi özel kanunlarda müsaade edildiği takdirde Türkiye’de gayrimenkul edinebilmektedir. Bu nedenle, bu istisnadan yararlanabilecek olan yabancı tüzel kişilerin sadece özel kanunlar kapsamında gayrimenkul edinmelerine izin verilen tüzel kişiler olduğu söylenebilecektir.

2.    İstisnanın Kapsamına Giren Taşınmazlar Hangileridir?

İstisnanın kapsamına konut veya iş yeri olarak inşa edilen binalar girmektedir. Bu kapsamda, yapı ruhsatında dükkân, ofis, büro, konut, rezidans, apart daire ve devre mülk vb. olarak nitelendirilmiş olan her bina istisna kapsamındadır. Konut veya iş yerinin bu istisna kapsamında bulunabilmesi için, konut veya iş yeri olarak inşa edilen binanın yapı ruhsatının bulunması ve alıcıların kullanımına hazır vaziyette fiilen teslim edilmesi gerekmektedir. Kat irtifakı kurulabilen konut veya iş yerlerinde ayrıca kat irtifakının da kurulmuş olması gerekir. Ancak kat mülkiyeti kurulan konut veya iş yerlerinin tesliminde fiili teslimin belgelenmesi aranmamaktadır.

İstisnadan yararlanma şartlarını taşıyan alıcılar, birden fazla konut veya iş yeri alması halinde her birinde istisnadan yararlanabilecektir.

3.    İstisnadan Faydalanmanın Şartları Nelerdir?

3.1.        Binanın İlk Teslimi Olmalıdır

Yukarıda bahsedildiği üzere, alınan binanın konut veya iş yeri statüsünde olması istisnadan yararlanmanın ilk şartıdır. Buna ek olarak KDV istisnası, konut veya iş yerini inşa eden mükellefin yapacağı “ilk teslimde” uygulanır. İlk teslimden kasıt, binayı inşa edenden binanın ilk kez satın alınması halidir. Konut veya iş yerinin inşa edenlerden satın alınıp, bir başkasına satılması durumunda yapılan konut veya iş yeri teslimi ilk teslim olarak değerlendirilmez.

Teslimden anlaşılması gereken, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesidir. Bir malın iki veya daha fazla kimse tarafından zincirleme sözleşme yapılarak el değiştirmeksizin doğrudan son alıcıya devredilmesi durumunda, son alıcıya kadar aradaki aşamaların her birinin ayrı birer teslim olarak kabul edileceği  hüküm altına alınmıştır.

Arsa payı karşılığı inşaat işlerinde teslimin nasıl değerlendirilmesi gerektiğine gelince, burada iki ayrı teslimin olduğu kabul edilmektedir. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından yükleniciye(müteahhide) arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyeri teslimidir. Bu durumda, arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyerinin arsa sahibi tarafından teslimi ilk teslim kapsamında değerlendirilmeyeceğinden istisna kapsamında değildir.

Konuyu bir örnekle açıklamak gerekirse; (A) Yapı A.Ş. arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamış olduğu (B) Emlâk Ltd. Şti.’den devraldığı arsa üzerinde inşa ettiği konutlardan bir kısmını aralarındaki sözleşme gereği (B) Emlak Ltd. Şti.’ye devretmiştir. Burada (B) Emlâk Ltd. Şti. bu konutları istisnadan yararlanabilecek durumda olan bir alıcıya satsa dahi, satış işleminde KDV istisnası uygulanamaz. Çünkü satış “ilk teslim” kapsamında değerlendirilemez.

3.2.        Tapuda İşlem Yapılmalıdır

Konut veya iş yeri tesliminde istisna uygulanabilmesi için, tapuda işlem yapılmış olması gerekmektedir. Tapu müdürlüğü, satışı yapanların istisna bildirimi üzerine ilgili taşınmazın beyanlar hanesine KDV’den istisna olarak satış yapıldığına dair şerh koyar. İlgili şerh, bu konut veya işyerlerinin bir yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen verginin, hesaplanan gecikme faiziyle birlikte ödeneceği hususundadır.

3.3.        Bedel Döviz Olarak Türkiye’ye Getirilmeli ve Bu Durum Belgelenmelidir

KDV istisnasının uygulanabilmesinin bir diğer şartı, bedelin en az %50’sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesidir. İstisnaya konu KDV iadesi, bedelin tamamının Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesinden sonra yapılmaktadır.

İstisnadan yararlanabilmek için ayrıca, bedelin Türkiye’ye getirildiğinin belgelenmesi gerekmektedir. Söz konusu belgeleme işleminin nasıl yapılacağı Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ’in 12.2.2. maddesinde aşağıdaki şekilde belirtilmiştir;

“Yurt dışında bulunan dövizin, Türkiye’deki bir bankaya transfer edilmek suretiyle getirilmesi esastır. Dövizin Türkiye’deki bankaya transfer edilmesi durumunda, yapılan transfer işlemi banka dekontu ile belgelenir. Ödemenin, yurt dışındaki bankalar tarafından verilen kredi kartları ile yapılması mümkün olup, bu kredi kartları ile yapılan ödemelere ilişkin dövizin Türkiye’ye getirildiğinin yurt içindeki ilgili banka tarafından verilecek bir dekont veya yazı ile belgelenmesi gerekir.

Yurt dışında bulunan dövizin Türkiye’ye alıcı tarafından fiziki olarak getirilmesi de mümkün olup, bu durumda dövizin Türkiye’ye getirilmiş olduğunun belgelenmesinde gümrük idaresinden alınan belgeler kullanılır.

Diğer taraftan, dövizin Türkiye’ye fiziken getirilmesi veya alıcının Türkiye’de bulunan hesabına yurt dışından transfer edilmesi durumunda, söz konusu bedelin satıcıya banka aracılığıyla ödenmesi ve bu ödemenin banka dekontuyla belgelenmesi gerekmektedir. Yurt dışından döviz olarak getirilen bedelin satıcıya Türk Lirası olarak ödenmesi de mümkündür.

8/3/2017 tarihinden önce getirilen dövizler, bu istisna kapsamında Türkiye’ye getirilen döviz olarak değerlendirilmez. Ancak, belirli konut veya iş yeri almak amacıyla bu tarihten önce getirilen ve satıcıya ödenen dövizler, belgelenmek şartıyla istisna kapsamında teslime konu edilen konut veya işyerlerine ilişkin Türkiye’ye getirilen döviz olarak kabul edilir.”

3.4.        Taşınmaz 1 yıl Süreyle Elden Çıkarılmamalıdır

Bu başlangıçta aranan bir şart olmamakla birlikte, sonradan istisna kapsamından çıkarılmayı gerektiren bir tür bozucu şart olarak düşünülebilir. Buna göre, istisnadan faydalanılarak alınan taşınmazın, satın alındığı tarihten itibaren hesaplanacak 1 yıl içinde devredilmemesi gerekmektedir. Aksi takdirde zamanında tahsil edilmeyen vergi gecikme faiziyle birlikte taşınmazı elden çıkarandan tahsil edilir. Gecikme faizi 6183 sayılı Kanunun 48 inci maddesine göre hesaplanır.

Bir yıllık süre dolduktan sonra yapılacak devir işlemlerinde ise vergi ve gecikme faizi tahsil edilmez.

4.    Şartlar Oluşmadığı Hâlde İstisna Uygulanmasının Yaptırımı

Kanunda öngörülen şartları taşımadığı halde istisnanın uygulandığının tespit edilmesi halinde, zamanında tahsil edilmeyen KDV ile vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden mükellef ile birlikte alıcı da müteselsilen sorumlu tutulacaktır.

“İstisna kapsamında satılan konut veya iş yerine ilişkin bedelin en az yarısının satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmemesi halinde ise, zamanında tahsil edilmeyen vergi, satıcıyla birlikte alıcıdan vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte aranacaktır.”

 

Sonuç

Türkiye’de konut ve iş yeri satışlarına özgü olarak öngörülen KDV istisnasından yabancı gerçek kişiler başta olmak üzere, merkezi Türkiye’de olmayan ve Türkiye’de kazanç elde etmeyen tüzel kişiler yararlanabilmektedir. Türk vatandaşlarının da Türkiye’de yerleşik olmamak şartıyla istisnadan yararlanması mümkündür. Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapmayı planlayan yatırımcılar için önemli avantajlar saplayan istisna ve istisnadan yararlanma şartlarıyla ilgili detaylı bilgi için ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.

Saygılarımızla.

Solmaz Hukuk ve Danışmanlık Ekibi.

Referanslar

Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ

Katma Değer Vergisi Kanunu

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Leave a Reply

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir