İnşaatta Eksik İş Bulunması Hali ve Sonuçları

İnşaat sözleşmeleri tarafların karşılıklı olarak birtakım haklara ve borçlara sahip olduğu iki taraflı sözleşmelerdir. Bu sözleşmede karşılıklı taraflar yüklenici ve iş sahibi şeklinde isimlendirilmektedir. Yüklenici, ücret ya da bağımsız bölüm devri karşılığında, iş ya da arsa sahibine bir bina inşa ve teslim etmeyi üstenmektedir. Yüklenicinin sözleşmeden doğan asıl borcu olan bina inşası ve teslimini sözleşmede öngörüldüğü şekilde, kararlaştırılan vasıflara uygun olarak eksiksiz ve kusursuz teslim etmesi gerekmektedir.

Eksik iş, sözleşme ve eklerine göre yapılması kararlaştırıldığı halde tam yapılmayan iştir.[1] İnşaatın eksik olması halinde hukuken teslim olgusu gerçekleşmemektedir. Bu nedenle teslim borcunu yerine getirmeyen yüklenici iş sahibinden ücretinin ödenmesini veya arsa paylarının ya da bağımsız bölümlerin devrini talep edemez. Aksine iş sahibi, yükleniciden bazı taleplerde bulunabilir. Bu bültende, inşaatta eksik iş bulunması hali ve bu durumun hukuksal sonuçları üzerinde durulmuştur. Özellikle eksik iş ile sıkça karıştırılan ve sonuçları birbirinden farklı olan ayıplı ifa kavramlarının farklarına değinilerek, iş sahibinin hangi durumda hangi haklara sahip olduğu hakkında açıklamalarda bulunulmuştur.

1.    Eksik İş Nedir?

Eksik iş, sözleşme ve/veya eklerinde kararlaştırıldığı halde ya da dürüstlük kuralları gereği inşaatta bulunması gerekli bölümlerin yüklenici tarafından hiç yapılmamış olması halidir. Eksik işte iş yanlış veya bozuk yapılmış değildir, tamamen yapılmamıştır. Örneğin, pencerelerin hiç takılmamış olması, çatının açık bırakılmış olması, inşaatın sözleşmede belirtilen yüzölçümünden daha küçük yapılmış olması hallerinde eksik iş söz konusudur.

2.    Eksik İş İle Ayıp Kavramı Arasındaki Fark

İnşaatta eksiklik bulunması ile inşaatın ayıplı teslimi birbirinden farklı kavramlardır. Hukuken bu ikisine bağlanan sonuçlar da farklıdır. İnşaatın ayıplı tesliminde, inşaat tamamlanmış ve teslim edilmiştir, ancak sözleşmede kararlaştırılan özellikleri taşımamaktadır. Eksik işte ise hukuken teslim olgusu gerçekleşemez, zira inşaat henüz tamamlanmamıştır. İnşaatın teslimi, inşaatın tamamlanmasını takiben gerçekleşen bir olgudur. Bu sebeple eksik iş bulunan inşaatın hukuken teslim edilmesi mümkün değildir.

Eksiklik ve ayıbı birbirinden ayırt etmek her zaman kolay olmayabilmektedir. Böylesi durumlarda öncelikle söz konusu işin hiç yapılmamış olması mı yoksa kötü ya da sözleşmede öngörülenden başka şekilde yapılmış olması mı söz konusudur, buna bakmak gereklidir. Eğer ortada kusursuz olmasa da bir ifa varsa burada ayıplı ifadan söz etmek gereklidir. Eksik iş ve ayıplı işi birbirinden ayırt etmede kullanılan bir diğer yöntem, sözleşmeye aykırılığın giderilmesi, işin başka kısımlarına da müdahaleyi, zarar vermeyi gerektiriyor mu buna bakmaktır. Şayet söz konusu eksikliğin giderilmesi diğer kısımlara da zarar vermeyi gerektiriyorsa bu durumda ayıplı iş söz konusudur.

İnşaatın ayıplı teslim edilmesi halinde iş sahibi kanundan kaynaklanan seçimlik haklarından birini kullanabilir. Ayrıca genel hükümlere göre yükleniciden uğradığı zararın tazminin de talep edebilir. İnşaatta eksik iş bulunması halinde de iş sahibinin yükleniciye yöneltebileceği talepler bulunmaktadır. Bu konu hakkında yazımızın devamında detaylı açıklamalara yer verilmiştir. Ayıplı teslim ile ilgili daha ayrıntılı bilgi için sitemizin Blog kısmında yer alan Gayrimenkul Hukuku sekmesinden “İnşaatın Kusurlu (Ayıplı) Teslimi” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

3.    İnşaatta Eksik İş Bulunması Halinde İş Sahibinin Hakları

İnşaatta eksik işler bulunmaktaysa, iş sahibi yükleniciden bazı taleplerde bulunabilecektir. Eksik işler bulunmaktaysa inşaat teslim edilmemiş sayılır. Hukuken teslim gerçekleşmez ve bu durumda kural olarak yüklenici de ücrete hak kazanamaz. İnşaatta eksik iş bulunması halinde iş sahibi şu seçeneklerden birini tercih edebilir;

• Yükleniciden eksik işin tamamlanmasını talep, ücreti ödemekten kaçınma
• Masrafları yükleniciye ait olmak üzere inşaatın kendisi tarafından tamamlattırılması için mahkemeden izin isteme
• Yükleniciyi temerrüde düşürerek temerrütten doğan haklarını kullanma
• İnşaatın teslimini kabul etmeyerek eksik işler bedelini talep etmek,

Eksik işler bedeli talep edilirse, sözleşmenin halen ayakta olduğu kabul edilmiş olur. “Eksik ve ayıplı iş bedelinin istenebilmesi için, imalatın imara ve projeye aykırılığının giderilmesi gerekir; aksi halde eksik ve ayıplı işler bedeli istenemez.”[2]

Eksik iş söz konusuysa borçlu temerrüdü hükümleri uygulama kabiliyeti bulur. Bilindiği üzere karşılıklı borç yükleyen iki taraflı sözleşmelerde borçluyu temerrüde düşüren alacaklı şu 3 seçimlik haktan birini kullanabilir;

• aynen ifayı talep ve gecikme tazminatı isteme
• sözleşmeden dönme ve menfi zararların tazminini isteme
• ifadan vazgeçerek müspet zararlarının tazminini isteme

Görüldüğü üzere inşaatta eksik iş bulunması halinde, TBK MD. 474-478’de yer alan eser sözleşmesine ilişkin özel hükümler değil TBK md. 112 ve devamında yer alan genel hükümler uygulanmaktadır. bu nedenle ayıptan doğan hakların kullanılmasından farklı olarak iş sahibinin eksik iş nedeniyle talepte bulunabilmesi için yükleniciye eksik iş ihbarında bulunmasına gerek bulunmamaktadır. İş sahibi zamanaşımı süresi doluncaya kadar yükleniciye taleplerini ileri sürebilir.

“Eksik işler bedeli ise ihbar koşuluna ve ihbar süresine bağlı olmaksızın teslim tarihinden itibaren kural olarak beş yıllık zamanaşımı süresinde (TBK m. 147/son) talep edilebilir.”[3]

4.    Eksik İş Bedelinin Hesaplanması

Eksik işler bedeli bilirkişi tarafından hesaplanmaktadır. İş sahibi eseri teslim aldıysa, teslim tarihindeki rayiç fiyata göre hesaplama yapılır. Şayet eseri teslim almamışsa, uzun süreler hareketsiz kalarak yüklenici zararının artmasına neden olunmamalıdır. Eksik iş bedeli, eksikliklerin tamamlandığı veya tamamlanabileceği süre eklenerek bulunacak tarihteki rayiç bedele göre hesaplanmalıdır.

Ortak yerlerdeki eksik işler için iş sahibi eksik iş bedeli ancak arsa payı oranında istenebilir ve bu şekilde ödenir.

Aşağıda eksik iş bedeli konusunda yol gösterici nitelikte yargı kararlarına yer verilmiştir;

“Eser sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda eksik işler bedeli teslim anında ihtirazi kayıt ileri sürülmesine gerek olmaksızın zamanaşımı süresince her zaman talep edilebilir. Yine davalı yüklenici sözleşmede öngörülen tüm imalat ve eşyaları eksiksiz olarak tamamlayıp sözleşmede kararlaştırıldığı gibi müşteri kabulüne hazır biçimde arsa sahibine teslim ettiğini kanıtlamak zorundadır. Kaldı ki davalı yüklenici cevabında bir kısım imalatları sözleşme ve ruhsatta yer almadığı için yapmadığını, bir kısım eşyaları da sözleşmede öngörülmediği için teslim etmediğini savunmuştur. Bu durumda mahkemece tarafların gösterdiği tüm deliller toplanıp gerekirse mahallinde konusunda uzman bilirkişiler marifetiyle keşif yapılmak suretiyle sözleşme uyarınca yapılması gerekip de yapılmayan eksik imalatlar varsa bu imalatların 08.03.2005 fiili teslim tarihi itibarıyla mahalli piyasa rayiçleri ile bedeli ve yükleniciye ait olup da ödenmeyen ve davacı yanca ödenen vergi borçlarının belirlenmesi, yine ispat külfeti davalılara yükletilerek sözleşme uyarınca teslimi gerektiği halde teslim edilmeyen eşyalar varsa bunların bedellerinin de aynı tarih itibarıyla alınacak raporla saptanıp, tüm deliller değerlendirilmek suretiyle sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekir.”[4]

“Yüklenici, yaptığı işin bedelini, iş sahibi ise eksik iş bedelini istemiştir. Sözleşme ücreti götürü olarak belirlenmiştir. Bu gibi durumlarda, yüklenicinin hak ettiği iş bedeli, imalatın fiziki oranına göre saptanır. Başka bir anlatımla, eksik iş varsa, yüklenicinin meydana getirdiği imalatın, işin bütününe göre fiziki oran saptanarak, bu oranın sözleşmede kararlaştırılan bedele uygulanarak alacağın bulunması gerekir.”[5]

“Dava konusu yapılan eksik işlerin bir kısmı ortak yerlere ilişkindir. Bu durumda dava açan arsa sahibinin eksik işlerin giderilme bedelini isteme hakları varsa, ancak kendi payları oranında istemde bulunabilir. Mahkemece bu kurala göre bilirkişi raporunda belirlenen eksik iş bedelinin arsa sahibinin payına oranlamasıyla bulunan bedel üzerinden karar verilmiş ise de, dava konusu yapılan eksik işlerin tamamı ortak yerlere ilişkin olmayıp bir kısmı da davacı arsa sahibinin bağımsız bölümlerine ilişkindir. Bu durumda davacı arsa sahibi kendi bağımsız bölümleri için belirlenen eksik işlerin tamamını talep etme hakkına sahiptir. Mahkemece bu durum gözden kaçırılarak, davacı arsa sahibine ait bağımsız bölümlere ilişkin tespit edilen eksik işlerin tamamına değil de bu kısım eksik işler için de arsa payı oranlaması yapılarak karar verilmesi doğru olmamış, verilen kararın bozulması uygun bulunmuştur”.[6]

5.    Zamanaşımı

Yüklenicinin ağır kusuruyla borçlarını hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi hali hariç, inşaat sözleşmesinden doğan alacak hakları 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Eksik işler dolayısıyla taleplerin bu 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde ileri sürülmesi gerekmektedir.

Sonuç

inşaatta eksik iş bulunması halinde iş sahibi genel hükümlere göre taleplerde bulunabilmektedir. eksik iş ile ayıplı ifa kavramının birbirinden ayırt edilmesi oldukça önemlidir. Zira, bu iki durum Türk Borçlar Kanunu’nun farklı hükümlerine tabi olup, iş sahibinin her iki durumda sahip olduğu haklar ve bu hakları kullanma şartları da birbirinden farklıdır.

İnşaattaki eksik iş bedeli talebi veya diğer hakların kullanılmasıyla ilgili daha fazla bilgi ve danışmanlık talepleriniz için ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.

Saygılarımızla.

Referanslar

Erhan GÜNAY, (2021), Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar, Seçkin Yayıncılık, Ankara.

İlker Hasan DUMAN, (2021), İnşaat Hukuku, Seçkin Yayıncılık, Ankara.

Zeynep ÖZCAN, “İnşaat Hukukunda Yüklenicinin Ayıplı Ve Eksik İfası”, Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, Yıl:6, Sayı:11, Haziran 2018.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 2015/8370 E., 2018/4016 K.

Yargıtay 15. HD., 01.03.2006, 7865, 1103.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2020/1263 E., 2021/3148 K.

Yargıtay 15. HD., 02.03.2009, 1681/1080.

Yargıtay 15. HD., 01.05.2007, 1818/2856.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2020/1827 E., 2021/2372 K.

[1] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 2015/8370 E., 2018/4016 K.

[2] Yargıtay 15. HD., 01.03.2006, 7865, 1103.

[3] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2020/1263 E., 2021/3148 K.

[4] Yargıtay 15. HD., 02.03.2009, 1681/1080.

[5] Yargıtay 15. HD., 01.05.2007, 1818/2856.

[6]  Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2020/1827 E., 2021/2372 K.