İnşaatın Kusurlu (Ayıplı) Teslimi

İnşaat sözleşmelerinde yüklenici taraftan beklenen, sözleşmeye konu inşaatı sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde teslim etmesidir. Yüklenicinin inşaat sözleşmesinde öngörülen tüm edimleri yerine getirmesi, inşaatı plan ve projesine uygun şekilde tamamlayıp teslim etmesi gerekir. Kural olarak yüklenici teslim borcunu yerine getirdiğinde ücrete hak kazanmaktadır.

Ancak her zaman beklenen olmamakta ve yükleniciler sözleşmede yapmayı vaat ettikleri işleri zamanında ve kusursuz şekilde tamamlayıp teslim edememektedirler. Bu takdirde yüklenicinin borcunu hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi söz konusu olmakta ve buna mukabil iş ya da arsa sahibi yükleniciden bazı taleplerde bulunmaya hak kazanmaktadır. Türk borçlar hukukunda borcun gereği gibi yerine getirilmemesi halleri ayıplı ifa, eksik ifa, temerrüt, imkânsızlık gibi farklı isimlerle anılmakta ve her birinin sonuçları birbirinden farklı olmaktadır. Bu bültende, inşaat sözleşmeleri özelinde borcun gereği gibi yerine getirilmemesi hallerinden biri olan ayıplı ifa üzerinde durulmuştur. İnşaatın ayıplı (kusurlu) şekilde teslim edilmesi halinde iş sahibinin hangi haklara sahip olduğu ve bu hakları kullanabilmesi için hangi yükümlülükleri yerine getirmesi gerektiği gibi en çok merak edilen konulara açıklık getirilmeye çalışılmıştır.

1.    İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenici İnşaatı Nasıl Teslim Etmelidir?

Sözleşmeler hukukunda tüm sözleşmeler bakımından geçerli olan temel ve kadim bir hukuk ilkesi bulunmaktadır. Bu ilke ahde vefa veya söze bağlılık ilkesi olarak anılmaktadır. Ahde vefa ilkesi gereği, bir sözleşmede taraflar birbirlerine karşı yerine getirmeyi vaat ettikleri borçları, sözleşmede kararlaştırıldığı şekliyle ifa etmekle yükümlüdür. İnşaat sözleşmeleri de Türk Borçlar Kanunu (TBK)’da düzenlenmiş olan tipik sözleşmelerden biri olan eser sözleşmesi kapsamındadır. Eser sözleşmelerinde taraflardan biri yüklenici (müteahhit) olarak isimlendirilmekte olup bu tarafın borcu, arsa ya da iş sahibi olarak adlandırılan diğer sözleşmeci tarafa bir yapı inşa ederek teslim etmektir. Teslim borcunu yerine getiren yüklenici taraf ücret almaya hak kazanmaktadır.

Özetle, yüklenici tarafın ücret (ya da arsa payı devri, bağımsız bölüm devri) karşılığında bir yapı inşa ederek teslim etmeyi üstlendiği sözleşmelere inşaat sözleşmesi adı verilmektedir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği, yüklenici taraf, yapıyı sözleşmede (varsa teknik şartnamede) kararlaştırıldığı şekilde, kararlaştırılan vasıfları taşıyan formda ve kararlaştırılan zamanda inşa ve teslim etmelidir. Şayet yüklenici taraf inşaatı zamanında ve başlangıçta kararlaştırılan özelliklere uygun şekilde tamamlamazsa sözleşmeden doğan borcunu gereği gibi yerine getirmemiş, bir başka deyişle sözleşmeyi ihlal etmiş olur ve bundan sorumluluğu doğar. Yüklenicinin sorumluluğunun kapsamı ne türden bir sözleşme ihlali yaptığına göre değişkenlik arz etmektedir. Örneğin yüklenici eğer inşaatı teslimde gecikmişse, iş sahibi gecikme tazminatı talep etme veya sözleşmeden dönme ve zararlarının karşılanmasını talep etme gibi haklarını kullanabilecektir. yüklenici, inşaatı zamanında teslim etmiş ancak teslim edilen inşaatta sözleşmeye aykırılık teşkil eden kusur ve ayıplar bulunursa bu takdirde iş sahibi ayıptan sorumluluk hükümleri gereği seçimlik haklarını kullanabilecek ve tazminat talep edebilecektir.

2.    İnşaatın Kusurlu (Ayıplı) Şekilde İnşa ve Teslim Edilmesi

İnşaatın kusurlu ya da hukuksal tabiriyle ayıplı teslimi, inşaatın sözleşmede vaat edilmiş olan veya dürüstlük kuralları gereği taşıması gereken vasıfları taşımamasıdır. Daha açık anlatımla, inşaatta bulunması gereken özelliklerle mevcut özellikleri arasındaki farklılık ayıp ya da kusur olarak isimlendirilmektedir.

Ayıp kavramı ve ayıptan sorumluluk, TBK’da farklı türden sözleşmeler için düzenlenmiş bulunmaktadır. Örneğin satış sözleşmelerinde ayıplı mal satışından satıcının sorumluluğu bulunur. eser sözleşmeleri bakımından da kanun koyucu ayıplı ifa ve ayıptan sorumluluk konusunu ayrıca düzenlemiştir. TBK madde 474-478 hükümlerinde yer alan bu düzenlemeler kendisine ayıplı şekilde inşaat teslimi yapılan iş sahibinin haklarını ve yükümlülüklerini düzenlemektedir. Yargıtay kararlarında da ayıp kavramının tanımı ve içeriğine ilişkin detaylı tespitlerde bulunulmuştur. örneğin bir kararda ayıp kavramı hakkında şu ifadelere yer verilmiştir;

“Ayıp, iki ayrı anlam içermektedir. Bunlardan ilki, yüklenicinin eserde gerçekleşeceğini taahhüt ettiği niteliklerin mevcut olmaması hâlidir. Sözleşmede üzerinde anlaşılan vasıf eksik olmasına rağmen eser teknik açıdan kusursuz da olsa, yine de ayıplıdır. Hatta eser, sözleşmede kararlaştırılan vasfı taşımadığından dolayı daha değerli veya sağlam dahi olsa yine de ayıplıdır. Zira yüklenici, herhangi bir şekilde kullanıma uygun olanı değil, sözleşmede kararlaştırılan koşullara göre eseri yapmakla yükümlüdür.

 İkinci anlamda ayıp ise, eserin vasıflarının önceden kararlaştırılmamış olmasına rağmen, dürüstlük kuralı gereği eserin kendisinden beklenen yararı gerçekleştirmeye elverişsiz olmasıdır. Başka türlü kararlaştırılmış olmadıkça, yüklenici kullanılmaya elverişli normal bir eserin kalitesinde bir eser teslim etmekle yükümlüdür. Eserin normal yapısı, onun çeşidi ve kullanım amacına göre belirlenecektir. Yüklenici, herhangi bir şekilde kullanmaya elverişli bir eser değil, somut sözleşmedeki kullanım amacına elverişli bir eser teslim etmekle yükümlüdür.

 

Son olarak, ayıp kavramı “nispi” bir kavramdır. Zira, eserin ayıplı olması somut sözleşmenin içeriğine bakılarak anlaşılacaktır. Bunun tespiti için de yukarıda açıkladığımız üzere sözleşmede aranan özelliklerle, eserin fiilen taşıdığı özellikler karşılaştırılacak veya sözleşmede kararlaştırılmamış dahi olsa lüzumlu vasıfların mevcut olup olmadığına bakılacaktır. Dolayısıyla, eserdeki ayıp her sözleşme ilişkisine göre farklılık gösterebilecektir.”[1]

Ayıplar, açık ve gizli ayıp olarak ayrıma tabi tutulmaktadır. İlk bakışta farkına varılabilecek veya teslim sırasında yapılacak muayene ile fark edilebilecek ayıplar açık ayıp olarak adlandırılır. Ayıplar, bu şekilde hemen fark edilmesi imkanı bulunmayan, bir zaman diliminin geçmesiyle anlaşılabilecek veya teknik bir inceleme sonucu ortaya çıkarabilecek türden ise gizli ayıp olarak nitelendirilir. Açık ve gizli ayıp ayrımının önemi karşımıza ayıp konusunda ihbarın yükleniciye hangi sürede yapılacağının tespitinde çıkmaktadır. Zira iş sahibi yükleniciye ayıptan doğan taleplerini ileri sürmek istiyorsa, öncelikle yükleniciye inşaattaki ayıpları bildirmesi, ihbar etmesi gereklidir. Bu hukuken bir “külfet” olarak nitelendirilmektedir. Üzerine düşen ihbar külfetini yerine getirmeyen iş sahibi, yükleniciden ayıplar sebebiyle talepte bulunma hakkını kaybetmektedir. Bu nedenle ayıp ihbarının zamanında yapılması oldukça önemlidir.

2.1.        İş Sahibi Ayıp İhbarını Ne Zaman ve Nasıl Yapmalıdır?

İş sahibinin ayıp ihbarını ne zaman yapması gerektiği sorusunun cevabı inşaattaki ayıbın açık ayıp mı yoksa gizli ayıp mı olduğuna göre değişir. Eğer eserdeki ayıp açık ayıp türünden bir ayıp ise, iş sahibinin işin olağan durumuna göre fırsat bulur bulmaz inşaatta gerekli muayeneyi yapmalı ve inşaatta ayıp varsa yükleniciye ayıp ihbarında bulunmalıdır. İş sahibi bu ihbarı zamanında yapmazsa inşaatı mevcut haliyle kabul etmiş sayılacağından yükleniciye karşı ileri sürebileceği haklarını kaybeder.

İnşaattaki ayıplar hemen farkına varılamayacak türden gizli ayıplar ise bu takdirde iş sahibi inşattaki ayıbı öğrenir öğrenmez derhal yükleniciye bildirmekle yükümlüdür. Gizli ayıpların ortaya çıkmazı zaman alabilir, örneğin bir inşaatın duvarlarının su alması ancak kullanım sırasında yağmur yağması halinde ortaya çıkacaktır. İş sahibinin böylesi ayıpları derhal bildirme yükümlülüğünü yerine getirip ayıp nedeniyle sahip olduğu hakları kullanması için zamanaşımı süresinin sonuna kadar vakti vardır. Zamanaşımı süresi geçmeden önce iş sahibi ayıp nedeniyle sahip olduğu hakları kullanmazsa bu hakları bir daha kullanamayacak ve yüklenici taraf da ayıp nedeniyle sorumluluktan kurtulacaktır.

Ayıp ihbarının nasıl yapılması gerektiği konusuna gelince, ihbarın herhangi bir şekil şartına tabi olmadığı söylenmelidir. Yargıtay kararlarında da ayıp ihbarının yapıldığı vakıasının ispatı için herhangi bir şekil şartı aranmayacağı, tacirler arasında dahi şekle bağlı olmadan ihbar yapılabileceği hususu vurgulanmıştır.[2] Buna istinaden ayıp ihbarının sözlü şekilde de yapılabileceği söylenebilir, ihbarın yapıldığı hususunun tanıkla dahi ispatının mümkün olduğu sonucuna varılabilir. Ancak her ne kadar durum böyle olsa da ispat hususunda sorun yaşanmaması adına ihbarın yazılı şekilde, mümkünse noter kanalıyla yapılmasında fayda görülmektedir. İhbarın yapıldığını ispat yükü, bundan kendi lehine hak çıkaracak olan iş sahibine aittir.

Ayıp ihbarının içeriği ise genel mahiyette inşaatın ayıplı olduğunu belirtmekle yetinen türden olmamalıdır. İnşaatın hangi kısımlarında ne türden bir ayıp bulunduğunu belli edecek şekilde ihbar yapılması gerekmektedir.

2.2.        Ayıplı İfa Halinde İş Sahibinin Yükleniciye Yöneltebileceği Talepler

TBK madde 474-477 hükümlerinde öngörülen ihbar mükellefiyetini yerine getiren iş sahibi yükleniciye karşı ayıptan doğan sorumluluk hükümlerine göre taleplerini yöneltebilecektir. TBK’da bu haklar şöyle sıralanmıştır;

TBK madde 475: “Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde işsahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:

• Eser işsahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.
• Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.
• Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme.

 İşsahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. Eser, işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.”

Belirtilmelidir ki, iş sahibinin kanundan doğan seçimlik haklarını kullanabilmesi için yüklenicinin kast ya da ihmalle hareket etmesi zorunlu değildir. Bir kusuru bulunmayan yükleniciden de ayıp nedeniyle bu taleplerin yerine getirilmesi istenebilir. Ancak genel hükümlere göre iş sahibinin uğradığı zararın yükleniciye tazmin ettirilmesi için yüklenicinin kusurunun ispatlanması gerekmektedir.

Yargıtay kararlarında ayıplı teslim halinde iş sahibinin sahip olduğu seçimlik haklar şöyle açıklanmaktadır;

“Ayıbın varlığı ile muayene ve ihbar mükellefiyetinin yerine getirildiği hâllerde iş sahibinin üç hakkı mevcuttur. Bunlar;

 İş sahibine, eseri kabulden kaçınma (sözleşmeden dönme), ücretin indirilmesi, eserin tamiri (onarımı) ve tazminat talep etme haklarını tanımaktadır. Bunlardan ilk üçü seçimlik talepler olup, iş sahibi bunlardan birini kullanabilir; ancak, iş sahibinin seçim hakkı, bu olanakların her biri için mülga 818 sayılı BK’nın 360. maddesinde öngörülen koşulların gerçekleşmesiyle sınırlıdır. Buna karşın, ayıbı takip eden zararlara ilişkin tazminat talebi, seçilen diğer olanaklarla (eseri kabulden kaçınma, ücretin indirilmesi veya onarım) birlikte kullanılabilir.

Ayıba karşı tekeffülden doğan seçimlik hakların (eseri kabulden kaçınma, ücretin indirilmesi veya eserin tamiri) kullanılması için yüklenicinin kusurlu olması şart değildir; bunlardan dolayı yüklenici kusursuz sorumluluk ilkesine göre sorumludur. Diğer taraftan yüklenici, ayıbı takip eden zararda, kusuru bulunduğu takdirde tazminat ödemekle de yükümlüdür.”[3]

3.    Ayıplı İfa İle Eksik İş Arasındaki Ayrım

inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarsa sıkça tereddüde düşülen konulardan biri inşaattaki sözleşmeye aykırılığın bir ayıplı ifa mı yoksa bir eksik iş mi olduğu konusudur. zira Türk hukukunda ayıplı ifa ile eksik ifanın sonuçları birbirinden farklıdır. bu nedenle inşaatın sözleşmeye aykırı şekilde inşa ve teslimi halinde iş sahibinin sahip olacağı hakların tespitinden önce sözleşmedeki borca aykırılığın hukuki niteliği tespit edilmelidir. bu ise çoğunlukla bilirkişi incelemesi neticesinde ortaya çıkan bir husustur. aşağıda verilen örnek Yargıtay kararında ayıp kavramı ile eksik işin birbirinden farklarına değinilmiştir;

“Ayıp kavramı ile eksik iş ise birbirinden farklıdır. Ayıp; yasa yada sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının eksikliği yada olmaması gereken vasıfların olmasıdır.

Eksik iş ise; sözleşme konusu işlerin yapılmaması yani hiç yapılmayan iştir.”[4]

Kararda belirtilen farkları kısaca özetlemek gerekirse, ayıplı ifada inşaat tamamlanmış, teslim olgusu gerçekleşmiştir. ancak teslim edilen inşaat kusurludur. Bu sebeple söz konusu kusurlar için iş sahibinin yükleniciden bazı taleplerde bulunma hakkı doğmaktadır. Eksik iş konusunda ise sözleşmede belirtilen iş hiç yapılmamıştır. bu durumda ise teslim olgusu hukuken gerçekleşemez. Yüklenicinin ayıp nedeniyle haklarını kullanabilmesi için ihbar yükümlülüğünü yerine getirmesi gerekirken, eksik iş nedeniyle talepte bulunmak için ihbarda bulunulması gerekmemektedir. İnşaatta eksik iş bulunması halinde, bilirkişiye eksik işlerin bedeli tespit ettirilir ve yükleniciden tazmin etmesi istenir.

Uygulamada bu konuda en çok tereddüdün yaşandığı konulardan örnek vererek konuya açıklık getirmeye çalışalım. Yapı iskân ruhsatının alınamaması bir ayıplı ifa mı yoksa eksik ifa mıdır? Bu konuda doktrinde farklı görüşler olduğu gibi, Yargıtay da bu konuda farklı zamanlarda farklı kanaat içeren kararlara imza atmıştır. İskan ruhsatı yani yapı kullanma izin belgesinin alınmamasını ilk zamanlarda inşaattaki hukuki ayıp olarak değerlendiren Yargıtay sonraki kararlarında bu görüşünü değiştirerek, iskan ruhsatının alınamamasını eksik iş olarak nitelendirmiştir. Yargıtay burada hukuken teslim olgusunun gerçekleşmediğini kabul etmekte, bu nedenle de yüklenicinin ücret alacağının muaccel olamayacağını ifade etmektedir. Bu kabulün doğal sonucu olarak iş sahibi ayıp nedeniyle sahip olduğu seçimlik haklarını da kullanamayacaktır.

Eksik iş ile ilgili sitemizin Blog kısmında yer alan “İnşaatta Eksik İş Bulunması Hali Ve Sonuçları” isimli makalemizi inceleyebilirsiniz.

Sonuç

İnşaat sözleşmelerinde yüklenici tarafın asli borcu, inşaatı sözleşmeye uygun şekilde inşa ve teslim etmektir. yüklenici bu borcunun gereği gibi yerine getirmezse bundan iş sahibine karşı sorumlu olur. Yüklenicinin inşaatı sözleşmede ve teknik şartnamede taraflarca kabul edilen ve aynı zamanda dürüstlük kurallarına göre inşaattan iş sahibinin beklediği faydanın gerçekleşmesine olanak tanıyacak nitelikte inşa etmemesi halinde, iş sahibi yükleniciye karşı kanundan doğan birtakım haklarını öne sürebilir. İş sahibi kanunda kendisine tanınan bu hakları kullanabilmek için süresinde ayıp ihbarında bulunmalıdır. Bu ihbar yükleniciye yazılı ya da sözlü şekilde inşaattaki kusurların bildirilmesinden ibarettir. İhbar külfetini yerine getiren iş sahibi kanunda kendisine tanınan seçimlik haklardan birini tercih ederek kullanabilir. Şartları varsa iş sahibi yükleniciden genel hükümlere göre tazminat talebinde de bulunabilecektir.

İnşaat hukukunda en yaygın uyuşmazlıklar arasında yer alan yüklenicinin inşaatı kusurlu şekilde inşa ve teslimi konusunu ele aldığımız bu bültende genel nitelikte açıklamalar yapmakla yetinmiş bulunmaktayız. Konuyla ilgili ayrıntılı bilgi ve danışmanlık hizmetleri için ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.

Saygılarımızla.

Referanslar

Erhan GÜNAY, (2021), Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar, Seçkin Yayıncılık, Ankara.

İlker Hasan DUMAN, (2021), İnşaat Hukuku, Seçkin Yayıncılık, Ankara.

Zeynep ÖZCAN, “İnşaat Hukukunda Yüklenicinin Ayıplı Ve Eksik İfası”, Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, Yıl:6, Sayı:11, Haziran 2018.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2018/573 E., 2020/393 K.

Yargıtay 15. HD., 19.03.2012, 4254/1689.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2018/573 E., 2020/393 K.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2019/468 E., 2020/539 K.

[1] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2018/573 E., 2020/393 K.

[2] Yargıtay 15. HD., 19.03.2012, 4254/1689.

[3] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2018/573 E., 2020/393 K.

[4]Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2019/468 E., 2020/539 K.