Taşınmaz (Gayrimenkul) Satış Vaadi Sözleşmeleri

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, bir gayrimenkulün ileriki bir tarihte ve sözleşmede belirlenen şartlarla satışının kararlaştırıldığı bir sözleşme türüdür. Burada gayrimenkul derhal satılmamakta, mülkiyet bir kişiden başka birine nakledilmemektedir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde satış gerçekleşmez; satışın gerçekleştirileceği vaat edilir. Bir satış vaadi sözleşmesiyle kendisine taşınmaz satılması vaat edilen kişi, bu sözleşme sayesinde kendisine vaat edilmiş olan taşınmaz satışının gerçekleştirilmesini talep etmeye hak kazanır. Bu talebi vaat eden tarafından yerine getirilmezse dava açarak gayrimenkulün tapusunun iptalini ve tapunun kendi adına tescili talep edebilir hale gelir.

Uygulamada satış vaadi sözleşmesinin hukuken geçerli şekilde yapılmamış olması, bir taşınmazla ilgili birden fazla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmış olması, satış bedeli ödenmediği halde tapu iptali ve tescil talep edilmesi, bedelin ödenip ödenmediği gibi hususlarda sıkça uyuşmazlık çıkmaktadır.

Bu bültende taşınmaz satış vaadinin hukuki geçerlilik şartları, önemli noktaları, sözleşmeden kaynaklanan hak ve yükümlülükler ile diğer konularda en çok merak edilen hususlara ilişkin açıklamalarda bulunduk.

1.    Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinin Özellikleri

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, bir gayrimenkulün ileriki tarihlerde belli bir bedelle başkasına satılmasının taahhüt edildiği, karşı tarafın da bu bedeli ödeyerek taşınmazın kendisi adına tapuda tescilini talep edebildiği bir tür ön sözleşmedir. Ön sözleşme olarak adlandırılmasının sebebi, bu sözleşmeyle amaçlanan mülkiyet naklinin henüz gerçekleşmiyor oluşudur. Henüz taraflar karşılıklı taahhütler vererek satışı öngörmektedirler.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin tarafları karşılıklı olarak birbirlerine karşı borç altına girerler. Bir taşınmazı satmayı vaat eden vaat borçlusu ile bu taşınmazı satın almayı taahhüt eden vaat alacaklısı bu sözleşmenin taraflarıdır. Taşınmaz mülkiyetini devretmeyi borçlanan vaat borçlusu, bu taahhüdünü yerine getirmediği takdirde vaat alacaklısı tapu iptali ve tescil davası açarak karşı tarafı satışa zorlama yetkisi elde etmektedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde ileride gerçekleştirilmesi öngörülen satış işlemine ilişkin önemli noktaların mutlaka yer alması gerekmektedir. Bir satış sözleşmesinde ilk akla gelen satış bedeli unsurunun satış vaadi sözleşmesinde de bulunması gerekir. Taşınmazın ne miktar bedel karşılığında satılacağı, bedelin peşin mi yoksa taksitle mi ödeneceği gibi şartlar satış vaadi sözleşmesinde de yer almalıdır.

2.    Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Şekil Şartı

Konusu taşınmaz mülkiyetinin devri olan sözleşmeler hukukumuzda resmî şekil şartına tabidir (TMK m. 706). Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin de geçerli olabilmesi için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Salt yazılı şekilde yapılan sözleşmeler geçersizdir.

Konuyla ilgili Yargıtay kararlarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur;

“Kaynağını Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.”[1]

“Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan bütün sözleşmelerin geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlıdır (MK md. 706). Resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmeleri geçersiz olup taraflar arasında hiçbir bağlayıcılıkları yoktur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de ileride taşınmaz mülkiyetinin tapuda devrini yapmayı taahhüt eden bir ön sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve noter huzurunda iki tarafça imzalanması suretiyle geçerlilik kazanır (BK md. 29, Noterlik K. md. 60/3, md.89). Sözleşmenin şekil şartı kamu düzeni ile ilgili olup noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, noter tarafından düzenleme şeklinde değil de onaylama şeklinde yapılırsa geçersiz hale gelir.”[2]

“Türk Medeni Kanunu’nun “Hukuki işlem” başlıklı 706. maddesi, “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır’” şeklindedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 213. maddesinde de (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 237) “Akdin şekli” başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmî senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesine göre taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri yetkili iken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3. ve 89. maddelerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce re’sen düzenleme şeklinde yapılacağı kuralı getirilmiştir.”[3]

3.    Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Hangi Taşınmazlar Konu Edilebilir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine yalnızca tapulu taşınmazlar konu edilebilir. Tapusuz taşınmazlar için satış vaadi sözleşmesi yapılamaz; yapılırsa da bu sözleşme geçersiz olur.

Miras ortaklığının sahibi olduğu ya da başka sebeple elbirliği halinde mülkiyete konu olan taşınmazlarla ilgili de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılabilir. Her pay sahibi payını taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle devretmeyi taahhüt edebilir, sözleşme geçerli olur. Ancak sadece bir veya birkaç pay sahibinin imzasıyla akdedilen bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılarak taşınmazın tapu iptali ve tescili talep edilemez. Bu türden hisseli bir taşınmazda sözleşmeye dayanarak tescilin sağlanabilmesi ancak tüm hissedarların sözleşmeyi imzalaması halinde mümkün olabilir.

Taşınmaz satış vaadine konu edilebilecek taşınmazlarla ilgili bir diğer sınırlama İmar Kanunu’nun 18. maddesinde getirilmiştir. İlgili madde şu şekildedir; “Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.”

4.    Kimler Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapabilir?

Sözleşme yapmaya ilişkin genel ehliyet kuralları taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de geçerlidir. Buna göre her iki tarafa borç yükleyen böylesi bir sözleşmeyi yapabilmek için tarafların fiil ehliyetine sahip olması (ayırt etme gücüne sahip olmak, ergin olmak ve kısıtlı olmamak) gerekmektedir. Küçükler ya da kısıtlılar bakımından sözleşme ivazlı (karşılıklı) ise yasal temsilcisinin (veli ya da vasi) rızası gereklidir.

En çok merak edilen konulardan biri de taşınmaz satış vaadinde bulunan tarafın, sözleşme konusu taşınmazın sahibi olmasının gerekip gerekmediğidir. Belirtilmelidir ki bu sözleşmenin konusu taşınmazın satımı değil, satımının vaat edilmesidir. Henüz bu aşamada satım vaadinde bulunurken malik olmak bu nedenle şart değildir. Bir başka deyişle sözleşme kurulurken taşınmazı satmayı vaat eden kişinin mutlaka da o taşınmazın sahibi olması aranmaz, sözleşme yine de geçerli olur. Ancak vaadin yerine getirilmesi noktasında malik olmayan kişi taşınmaz mülkiyetini devredemeyeceğinden sözleşmeyi ihlal etmiş, borcuna aykırı davranmış olur. Bu halde vaat alacaklısı olan taraf, sözleşmenin hiç ifa edilmemiş olmasından dolayı zararlarının (müspet zarar) karşılanmasını malik olmayan karşı taraftan talep edebilir.

5.    Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinin Etkisi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ayni değil, şahsi ve nispi etki doğururlar. Daha açık anlatımla bu sözleşmede taraflar karşılıklı olarak sadece birbirlerinden talepte bulunabilirler, sözleşme dışı bir üçüncü kişiden de bu sözleşmeye uygun davranmasını, sözleşmede kararlaştırılan yükümlülükleri yerine getirmesini talep edemezler.

taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereği, vaat alacaklısı talepte bulunduğunda vaat borçlusu tarafın taşınmazı tapuda devretmesi gerekir. Şayet devretmezse, vaat alacaklısı mahkemeye başvurarak tapu iptali ve tescil davası açmalıdır. Mahkemece sözleşmede öngörülen koşulların yerine getirildiğinin tespiti halinde tapu iptali ve taşınmazın davacı adına tesciline karar verilecektir. Ardından mahkemeden alınan bu kararın icrası gerekir.

taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin sözleşme tarafların dışında üçüncü kişilere karşı da görünür hale getirilmesi ve bu kişilere karşı da ileri sürülerek uygulanmasının talep edilebilmesi için tapuda ilgili taşınmazın sayfasına taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olduğu şerhi düşülmelidir. Şerh işlemi sözleşme taraflarından birinin taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne vereceği talep dilekçesiyle yapılmaktadır. Böylelikle taşınmaz el değiştirse bile vaat alacaklısı yeni sahibine karşı da taşınmazı satın alma hakkına sahip olduğunu öne sürebilir hale gelir. Bu şerhin etkisi 5 yıl olup, mülkiyet değişmediği takdirde şerh düşecek, sözleşme yine sadece taraflarını bağlar duruma geri dönecektir.

6.    Aynı Taşınmazla İlgili Birden Fazla Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılırsa Hangisi Geçerli Olur?

Aynı taşınmaz birden fazla taşınmaz satış vaadine konu edilmişse, bu takdirde daha önceki tarihli sözleşme geçerli kabul edilir. Sonraki tarihli olanlar geçersiz olur.

7.    Taraflar Arasında Satış Bedelinin Ödenmesi Konusunda Uyuşmazlık Varsa İspat Yükü Hangi Tarafta Olur?

Sözleşmede taşınmazı bedel karşılığı taşınmazı satın almayı taahhüt eden taraf, diğer taraftan adına tapuda tescil yapılarak mülkiyetin kendisine devrini talep ettiğinde, sözleşmenin karşı tarafı olan vaat borçlusu kendisine taşınmaz bedelinin henüz ödenmediğini ileri sürebilir. Bu iddia karşısında ödeme yapmış olduğunu ispatlamak vaat alacaklısı tarafa düşmektedir. Mahkeme bu konuda bedelin ödenip ödenmediğini tespit edecek ardından bu doğrultuda bir karar verecektir. Şayet bedel kısmen ödenmiş ancak eksik kısım var ise mahkemenin tescil kararı verebilmesi için bakiye bedelin depo edilmesi yönünde karar vermesi, ardından buna göre hareket etmesi gerekmektedir.

Aşağıda konuyla ilgili örnek Yargıtay kararına yer verilmiştir;

“Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, davacı ile davalı arasında Ordu 5. Noterliğinde 17/05/2012 tarih ve 5448 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, tapuya şerh edilen bu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca davalının, adına kayıtlı bulunan 2557 ada 11 parsel numarasında kain 3.kat 7 bağımsız bölüm numaralı mesken nitelikli gayrimenkuldeki hak ve hisselerinin tamamını toplam 80.000,00TL bedelle davacıya satmayı vaat ettiğini, belirlenen satış bedelinin 5.000,00TL’sinin peşin olarak ödendiğini, geriye kalan 75.000,00TL’nin ise taksitler halinde ödenmesinin kararlaştırıldığını (30.09.2013-30.09.2021 aralığında), sözleşme uyarınca vadesi gelen taksitlerin davacı tarafından belirlenen tarihlerde ödendiğini, ödemelerin sözleşmeye uygun olarak yapılmasına rağmen davalının taşınmazı davacıya devirden vazgeçtiğini, davacının davalıya başvurarak bakiye bedelleri hemen ödemeye hazır olduğunu ve sözleşme uyarınca satışı vaat edilen dairenin kendisine devrini talep ettiğini, ancak sonuç alınamadığını belirterek, taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca dava tarihinden sonra ödenmesi gereken bakiye 60.000,00TL miktarındaki satış bedelinin davacı tarafından davalının banka hesabına yatırılması kaydıyla dava konusu 2557 ada 11 parsel numarasında kain 3.kat 7 bağımsız bölüm numaralı meskenin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, satış vaadi sözleşmesi gereği borcun son taksit tarihinin 30/09/2021 olarak belirlendiğini, belirlenen sürede ödemeler yapıldığı takdirde satış vaadi sözleşmesi gereği dava konusu taşınmazın devrinin yapılacağını, aynı zamanda sözleşmenin tapuya şerh edildiğini, davacının dava açmakta hukuki yararı olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince, “Davacının Dava Açmakta Hukuki Yararı Olmadığından Davanın Reddine” karar verilmiştir.Davacı vekilinin istinaf talebi, Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince esastan reddedilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 97. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.

Somut olaya gelince, davacı geçerli satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak tescil talebinde bulunmaktadır. Satış bedelinin bir kısmı ileri tarihli bir vadeye bağlanmış olup davacı kendisine süre verilip tevdi mahalli bildirildiğinde kalan miktarı ödemeye hazır olduğunu bildirdiğinden davacının talebi hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile ilk derece mahkemesince davanın reddi ve Bölge Adliye Mahkemesince istinaf talebinin esastan reddedilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.”[4]

Bir başka kararda Yargıtay çek ile ödeme yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle ilgili aşağıdaki tespitlerde bulunmuştur;

“Dava üç adet çekten dolayı borçlu olmadığının tespitine ilişkin olup taraflar arasındaki uyuşmazlık 27.09.2017 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davalı … … dava dışı üçüncü kişiye ait taşınmazı davacı şirkete 1.650.000.- TL bedel karşılığında satmayı vaadetmiş, davacı da bu bedel karşılığı sözleşmede yazılı koşullarda taşınmazı satın almayı kabul etmiştir. Dava konusu taşınmazın davacıya satışının yapıldığı ve 1.400.000.- TL ödendiği sabittir. Sözleşmeden geriye kalan 250.000.- TL satış bedelinin üç adet çekle ödeneceği belirtilmiş, çekler de diğer davalı adına düzenlenerek davalıya teslim edilmiştir. Her ne kadar satıma ilişkin sözleşme resmi olarak yapılmadığından geçersiz olsa da satış bedeli ve diğer masraflar konusundaki hükümler tarafları bağlayıcı olup geçerlidir.

 Bölge Adliye Mahkemesi, tarafından uyuşmazlığın satış bedelinden kaynaklandığı, tarafların kabulünde olduğu gibi 250.000.- TL ödenmediği, ancak sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle davacının alacak talebinde bulunamayacağı kabul edilerek karar verilmesi doğru görülmemiştir. Davacının taraflar arasındaki sözleşmenin 3. maddesi gereği yaptığı masrafların bedelinin toplam çek bedelinden mahsubu ile sonucuna göre karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.” [5]

Sonuç

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, taşınmaz satışının ileride gerçekleştirilmesini öngören bir tür ön sözleşmedir. Resmi şekilde yapılması gerek bu sözleşmelerle ilgili uygulamada çeşitli uyuşmazlıklar çıkmaktadır. Bültenimizde konuyla ilgili genel nitelikte açıklamalarda bulunarak bize en çok yöneltilen sorulara cevap vermeye çalıştık. Daha ayrıntılı bilgi ve danışmanlık talepleriniz için Solmaz Hukuk ve Danışmanlık ekibiyle iletişime geçebilirsiniz.

Saygılarımızla.

Referanslar

Erhan GÜNAY, (2021), Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar, Seçkin Yayıncılık, Ankara.

Hakan ALBAYRAK, “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Ve Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Görev Ve Yetkiye İlişkin Sorunlar”, Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, Yıl:5, Sayı:10, 2017.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2021/1146 E., 2021/1113 K.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2021/170 E., 2021/680 K.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/2930 E., 2021/831 K.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2019/392 E., 2021/4112 K.

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, 2020/5197 E., 2021/5111 K.

[1] Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2021/1146 E., 2021/1113 K.

[2] Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2021/170 E., 2021/680 K.

[3] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/2930 E., 2021/831 K.

[4] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2019/392 E., 2021/4112 K.

[5] Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, 2020/5197 E., 2021/5111 K.