İnşaatçı (Yapı) İpoteği

İnşaat sözleşmelerinde yüklenici taraf bir eseri teslim etmekle, arsa ya da iş sahibi ise bu teslim karşılığında ücret ödemekle yükümlüdür. Ücret alacağı arsa ya da iş sahibi için kural olarak eserin teslimiyle ödenmesi gereken bir borçtur. Ancak yüklenicinin hak kazandığı ücret alacağını tahsil edebilmesi her zaman mümkün olamamaktadır. Böylesi riskleri bertaraf etmek, yüklenici ya da alt yüklenicilerin ücret alacaklarını tahsil edebilmelerini güvence altına almak için yasadan doğan bir hakları bulunmaktadır. Buna kanuni ipotek hakkı, inşaatçı ipoteği ya da yapı ipoteği isimleri verilmektedir.

Bu bültende tercihen inşaatçı ipoteği olarak bahsedeceğimiz kanundan doğan bu ipotek hakkına kimlerin hangi şartlarda sahip olduğu ve bu hakkın yüklenici ve diğer inşaatçılara sağladığı koruma üzerinde durulmuştur.

1.    İnşaatçı ipoteği nedir?

İnşaatçı ipoteği, yapı (inşaat) üzerinde malzeme ve emek ya da sadece emek vererek bu inşaatın yapımına, geliştirilmesine veya tadilatına katkıda bulunarak taşınmazda değer artışı sağlayan “yüklenici, alt yüklenici ya da zanaatkarların” inşaat alacaklarını güvence altına almak amacıyla taşınmaz üzerinde kurdurmaya yetkili oldukları bir tür rehin (ipotek) türüdür. İnşaatçı ipoteğinin amacı; inşaat alacaklarını (ücreti) güvence altına almak, bir tür garanti elde etmektir. İnşaatçı ipoteğini bir inşaatın yapımında görev alan yüklenici (müteahhit) ya da alt yükleniciler (asıl yükleniciden belli bir işin yapımı için yetki alan diğer yükleniciler) ve zanaatkârlar (örneğin inşaatın elektrik işlerini yapan elektrikçi, marangoz, duvarcı, montajcı gibi inşaat işlerinde emek vererek çalışan kimseler), inşa ettikleri, yapımına ya da onarımına katıldıkları taşınmaz üzerinde inşaatçı ipoteği talep edebilirler. Bu sayede, inşaat dolayısıyla sahip oldukları ücret alacaklarının garantörü olarak o taşınmazı rehin almış olurlar.

2.    İnşaatçı İpoteğini Kimler Talep Edebilir?

İnşaatçı ipoteğinin tescilini talep hakkı, yapı (inşaat) alacaklılarına aittir. yapı alacaklıları tanımının kapsamına kimlerin girdiği konusunda Yargıtay şu tespitlerde bulunmuştur;

Yapı alacaklıları, bir yapının inşasında, onarılmasında, genişletilmesi ve değiştirilmesinde eser sözleşmesine bağlı olarak çalışan yüklenicileri, alt yüklenicileri ve zanaatkarları ifade etmektedir. Yapı alacaklılarının ilk grubunu taşınmaz maliki ile aralarında eser sözleşmesi ilişkisi bulunan yükleniciler ve zanaatkarlar oluşturmaktadır. Taşınmaz maliki, yüklenici ve zanaatkarların kendisinden olan yapı alacaklarından sözleşme ilişkisi yanında kanun gereği de sorumlu tutularak bu kimselere ipotek vermekle yükümlü kılınmıştır. Yapı alacaklılarının ikinci grubunu ise taşınmaz maliki ile aralarında doğrudan bir sözleşme ilişkisi bulunmayan alt yüklenici ve zanaatkarlar oluşturmaktadır. Bu kişilerin akdî ilişkisi taşınmaz maliki ile eser sözleşmesi imzalamış olan asıl yüklenicilerdir. Bu kişiler yapım işini ayrı bir eser sözleşmesiyle yükleniciye karşı taahhüt etmişlerdir. Aralarında doğrudan bir eser sözleşmesi olmadığı halde taşınmaz maliki, alt yüklenicinin yükleniciden olan yapı alacaklarından kanun gereği sorumlu tutularak alt yükleniciye ipotek vermekle yükümlü kılınmıştır. Alt yüklenicinin yükleniciden olan alacağı, yüklenicinin taşınmaz malikinden olan alacağından ayrı ve bağımsız olduğundan alt yüklenicinin yapı ipoteği tescilini talep hakkı da, yüklenicinin yapı ipoteği tescilini talep hakkından ayrı ve bağımsız bir haktır. Böylelikle aynı taşınmaz üzerinde iki ayrı kanuni ipotek tesisi mümkündür.”[1]

Görüldüğü üzere, taşınmaz maliki ile alt yüklenici arasında doğrudan eser sözleşmesi ilişkisi bulunmasa bile taşınmaz maliki, alt yüklenicinin yükleniciden olan yapı alacaklarından kanun gereği sorumlu olup ona ipotek vermekle yükümlüdür. Taşınmaz malikinin kanuni ipotek yükümlülüğü, sadece sözleşme ilişkisi nedeniyle sorumlu olduğu yapı alacakları için sözleşmenin tarafı olan yapı alacaklılarına karşı değil, kanun gereği sorumlu olduğu yapı alacakları için akidi olmayan yapı alacaklılarına karşı da söz konusudur. Taşınmaz malikinin kanuni ipotek yükümlülüğü sözleşmesel ilişki nedeniyle sorumlu olduğu yapı alacak ve alacaklıları ile sınırlı tutulamaz.[2]

3.    İnşaatçı İpoteğinin Şartları Nelerdir?

Türk Medeni Kanunu’nun 892 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olan inşaatçı ipoteğinin kurulabilmesinin şartları Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2014/4356 E., 2014/6677 K. sayılı kararında aşağıdaki gibi özetlenmiştir;

  • Bir yapı alacağının mevcut olması
  • Alacağın çekişmeli olmaması, yani alacağın taşınmaz maliki tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması
  • Malik tarafından yeterli güvencenin gösterilmemiş olması
  • Yüklenilen işin tamamlanmasından itibaren en geç 3 ay içinde tescil talebinde bulunulması

İlk şart olan yapı alacağı ile kast edilen, yalnız emek ile veya hem emek hem malzeme ile yapıya katkıda bulunma nedeniyle doğmuş alacaktır. dolayısıyla bir inşaata hem malzeme hem emek ya da sadece emek vererek katkıda bulunmak gerektiği ifade edildiğinden her iki durumda “emek” şartının geçerli olduğunu söylemek gerekir. Zira inşaat sadece yapı malzemesi satarak katkı sunan satıcıların inşaatçı ipoteği talep etme hakkı bulunmaz.

Alacağın çekişmeli olmaması için ya malik tarafın inşaat alacağının kabul edilmiş olması ya da mahkeme kararıyla alacağın varlığı ispat edilmiş bulunmalıdır. Malik alacağın varlığını reddederse öncelikle bu hususta mahkeme kararı alınması gereklidir. Alacağın kabulü hakkında Yargıtay tarafından verilen bir kararda aşağıdaki tespitlere yer verilmiştir;

“Dava konusu somut olayda; davacı yüklenicinin alacağı, davalı ile imzaladığı 30.06.2016 tarihli sözleşme uyarınca yaptığı pencere-kapı imalâtı ve montajından kaynaklanmaktadır. Davacı, borçtan sorumlu olan davalı aleyhine dava açarak alacağını ilâma bağlatmamıştır. Ancak davalı 27.09.2019 tarihli dilekçesi ile davacının 217.000,00 TL tutarındaki alacağını kabul ettiğini istinaf aşamasında mahkemeye bildirmiş, ancak mahkemece sözü edilen dilekçe değerlendirilememiştir. Davalı yüklenicinin bu beyanı TMK’nın 895. maddesi gereğince, kabul mahiyetindedir. Kabulün niteliği ve doğurduğu etki dikkate alındığında her aşamada değerlendirilmesi gereken bir beyandır.
O halde mahkemece yapılacak iş; dava konusu somut olayda TMK’nun 893. ve devamı maddelerindeki şartların oluşup oluşmadığını davalının 27.09.2019 tarihli dilekçesi ve taşınmazların malik durumu değerlendirilerek bir karar vermekten ibaret olmalıdır.”[3]

Malik tarafından güvence verilirse inşaatçı ipoteği kurulamaz. Zira bu durumda gösterilen güvence zaten yapı alacaklarını garanti etmektedir.

İnşaatçı ipoteğinin talep edilebilmesi işe başlandığı tarihten itibaren mümkündür. Fakat en geç işlerin fiilen bittiği tarihten itibaren 3 aylık süre içinde inşaatçı ipoteğinin talep edilmesi gerekmektedir. Bu süre kesin ve hak düşürücü nitelikte olup ipotek kurulması için talebin mutlaka bu süre içinde gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Süre başvuru için geçerli olup bu sürede ipoteğin tescili şart değildir.

4.    İnşaatçı İpoteğinin Tescili

İnşaatçı ipoteği, tescile tabi kanuni bir ipotek türüdür. Tescil, tapu kütüğünün rehin haklarına ait düşünceler kısmında “inşaatçı ipoteği” olduğu belirtilmek suretiyle yapılmaktadır (TST md. 35). İnşaatçı ipoteği, eser sözleşmesine bağlı olarak malzeme vermeyi ya da çalışmayı üstlendiği andan itibaren tapu kütüğüne tescil edilebilir.

Taşınmaz üzerindeki sınırlı ayni hakların kazanılması ve kaybedilmesi tapu kütüğüne tescil ile mümkün olduğundan inşaatçı ipoteği de tapu kütüğüne tescil edilmesi gereken bir haktır. Tescil talebini tek başına yüklenicinin yapması yeterlidir. Bu aşamada malikin de tescil için rızasının alınması gerekmemektedir. İnşaatçı ipoteğinin kurulmasında normal bir ipotek kurulmasından farklı olarak tescil için rehin sözleşmesi aranmaz. Zira inşaatçı ipoteği akdi (sözleşmesel) bir ipotek türü olmayıp, kanuni bir ipotektir. İpotek hakkı doğrudan kanundan doğduğu için ayrıca rehin sözleşmesi bulunması gerekmez. Bunun yerine yüklenicinin tescil için başka bazı belgeleri hazırlaması gerekmektedir. söz konusu belgeler yapı alacağının varlığını, alacaklı tarafından kabul edildiğini yahut mahkeme kararıyla doğrulandığını veya malik tarafından tescile izin verildiğini ispatlar nitelikte belgeler olmalıdır.

“Yüklenici ipoteği, tescile tabi kanuni ipoteklerdendir (TMY md. 893/III). Yüklenici ipoteklerinin tescilinde tapu kütüğünün rehin haklarına ait düşünceler kısmında “inşaatçı ipoteği olduğu belirtilmektedir (TST md. 35). Yüklenicinin kanuni ipotek hakları, eser sözleşmesine bağlı olarak çalışmayı veya malzeme vermeyi üstlendiği andan başlayarak tapu kütüğüne tescil olunabilir.
Tescil talebinde de yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması gerekir (TMK md. 895/I,II). Bu süre, hak düşürücü nitelikte olup, üç ayın sonunda tescil isteme hakkı düşer. Ancak tescilin yapılması için alacağın taşınmaz maliki tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması şarttır (TMK Md. 895/III).”[4]

5.    Geçici Tescil Nedir? Ne İşe Yarar?

Geçici tescil, inşaatçı ipoteği kurdurmak isteyen kişiye ipotek tarihi bakımından öncelik tanıması, uzun sürmesi ihtimali bulunan yargılama süreçlerinde hak kaybına uğranılmasının önlenmesi adına getirilen bir imkandır. Geçici tescil, malikle anlaşma suretiyle ya da bu mümkün değilse mahkemeden dava yoluyla talep edilmektedir. Geçici tescil şerhi koyduran kişi, bu hakkını taşınmazı devralan sonraki iyiniyetli hak sahiplerine de ileri sürebilir. Bir diğer deyişle taşınmazın maliki değişse dahi, inşaatçı ipoteği yeni malike karşı da geçerli olur.

Geçici tescil için açılacak davanın taşınmaz malikine yöneltilmesi gerekmektedir. Dava, yetki kuralları gereği taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açılmalıdır.

“Davanın kime yöneltileceği konusuna gelince, aleyhine yapı ipoteği tescil edilecek kişi taşınmazın malikidir. Bu nedenle yapı ipoteği tesisine dair davanın taşınmaz malikine yöneltilmesi gerekir. Malik dışındakilerin davada taraf sıfatı (pasif husumet ehliyetleri) bulunmamaktadır.[5]

Taşınmazın aynına ilişkin davaların taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunduğu yer mahkemesinde açılması gerektiği, 6100 sayılı HMK’nın 12. maddesinde hüküm altına alınmıştır. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davaların taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması hakkındaki bu yetki kuralı, kamu düzenine ilişkin olup kesin yetki kuralı niteliğinde olduğundan yetki sözleşmesi ile belirlenen yer mahkemesi yetkili olmayacaktır.”[6]

İşe başlarken genellikle yüklenici alacağının miktarı kesin olarak belli olmaması ve taşınmaz mal sahibince de kabul edilmemesi durumunda TMK’nın 1011 ve Tapu Sicil Tüzüğü’nün 48 ve 50. maddeleri hükümleri gereğinceinşaatçı ipoteğinin tescili ile ilgili geçici şerhin verilmesi istemi mahkemeye yapılır. Mahkeme, tarafları dinleyerek veya dosya üzerinden inceleme yaparak şerhe konu hakkın varlığının kabul edilebileceği kanısına varırsa; şerh kararı verir ve kararda şerhin etki bakımından süresi ve içeriği belirlenip; gerektiğinde mahkemeye başvurulması için bir süre verilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 1022. maddesi uyarınca da ayni haklar tapu sicil kütüğüne tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Bu yasal nedenlerle geçici şerh, Türk Medeni Kanunu’nun 896 ve 897. maddelerine göre yüklenicinin, kanuni ipotekten yararlanma bakımından sıra almasını sağlar.
Açıklanan nedenlerle yüklenici ipoteğinin geçici şerhi de, tescili de yüklenici ve taşınmaz maliki arasında anlaşma olmadıkça dava yoluyla istenebilir. Taraflar yüklenici alacağının miktarında ve gösterilebilecek teminatta anlaşamazlar ise, yüklenici ipoteğinin tescili davasının görülmesi ve verilecek kararın kesinleşmesi sürecinin uzaması ihtimalini gözeterek geçici şerh davasını açabilirler ve bu davada geçici şerhe karar verilmesi sonucu yapılan geçici şerh, yukarıda açıklandığı üzere yüklenici ipoteğinin mahkemece ya da mal sahibince kabulü hallerinde geçici tescil tarihinden itibaren varlık kazanan ipoteğin kesin tescili, terkin olunacak geçici şerhin tarih ve yevmiye numarası ile yapılır ve sıra almasını sağlar. O halde geçici şerh davası, diğer koşullar bakımından yüklenici ipoteğinin tescili davası ile aynı koşulları taşımaktadır.”

Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; dava konusu somut olayda malike ait taşınmazı kiralamış olan diğer davalı iş sahibi ile aralarındaki eser sözleşmesi bulunan davacı, alt yüklenici olmayıp yüklenici durumundadır. Sözleşmesi iş sahibi olan kiracı ile olup malik ile arasında bir sözleşme yoktur. Malikin de kiracı ile arasında bir eser sözleşmesi bulunmamaktadır. Davacı yüklenicinin alacağı, davalı derneğe ait taşınmazı kiralamış olan davalı şirket ile arasında yapılan sözleşme uyarınca yaptığı imalâtlardan kaynaklanmaktadır. Sözleşmeler ancak tarafları arasında hak ve borç doğururlar. Davacının sözleşmeden doğan bir alacağı varsa bu alacağın muhatabı ve borçlusu sözleşmenin tarafı olan davalı iş sahibidir. Davacı, borçtan sorumlu olan iş sahibi aleyhine dava açarak alacağını ilâma bağlatmadığı gibi davacının bu davalıdan olan alacağı, taşınmaz maliki davalı dernek tarafından kabul da edilmemiştir.

Dava kanuni ipotek tescili istemi ile açılmış, mahkemece de kısmen kabulüne karar verilmiş ise de alacağın kabulüne ilişkin malik beyanı olmadığı gibi mahkemece de karara bağlanmadığından istemin kabulü mümkün değildir. Türk Medeni Kanunu 893. maddesi uyarınca ise sadece malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenicilerin ipotek tescil hakları bulunduğundan davacı; alt yüklenici olmayıp iş sahibi kiracıdan alacaklı yüklenici durumunda olmakla malike karşı kanuni ipotek alacaklısı sıfatı bulunmadığından davanın bu nedenle reddine karar verilmesi gerektiği halde yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından kararın temyiz eden davalılar yararına bozulması gerekmiştir.[7]

İnşaatçı ipoteği geçici tescil şerhiyle konulmuşsa, sonradan tescilin yapılmasıyla geçici tescilin yapıldığı tarihten itibaren geçerli olmak üzere kesin inşaatçı ipoteğinin hüküm ve sonuçlarını doğurur.

“Maddi anlamda kesinlik yönünden değerlendirdiğimizde; söz konusu dava dosyasında TMK 893 ve devamı maddelerine göre geçici yapı ipoteği şerhi tensiben konulmuş ve nihai kararın gerekçe kısmında hükmün kesinleşmesi ile geçici şerhin kesin şerhe dönüşeceği belirtilmiş ve kesinleşme sonrasında tapu siciline yazılan yazı ile bu doğrultuda işlem yapılmış ise de, arsa sahibi hakkında açılan davanın husumetten reddine karar verilmiş olup, bedelin tahsiline dair hüküm oluşturulmadığı, talep edilen yapı ipoteği isteminin kabulü ile kesin ipoteğe dönüştüğüne dair arsa sahibi aleyhine hüküm kurulmadığından gerekçe kısmında belirtilen geçiçi ipotek şerhinin kesin ipoteğe dönüştüğüne dair hükmün arsa sahibi aleyhine kesinleştiği ve kesin hüküm teşkil ettiğinin kabulü mümkün değildir. Zira HMK’nın 297. maddesi gereğince, hükmün sonuç kısmında tarafların taleplerinin karşılanması, taraflara yüklenen borç ve tanınan haklarının gösterilmesi gerekir. İİK’nın 24 ve devamı maddeleri gereğince de hükmün infazı sırasında hüküm altına alınan hak ve borçlar esas alınacaktır. Söz konusu hükümde, arsa sahibi hakkında açılan dava husumet nedeniyle usulden reddedilmiş olup, aleyhine tesis edilmiş bir hüküm de bulunmamaktadır. Bu duruma karşın mahkemece bedel ve ipotek tesisi bakımından nihai kararda arsa sahibi hakkında hüküm bulunmamasına rağmen tapu müdürlüğüne yazı yazılarak hükmün kesinleştiğinden bahisle ipoteğin kesin ipoteğe dönüştüğünün bildirilmesi doğru olmamıştır. Bu yazı üzerine de arsa sahibinin taşınmazı satılarak zarara uğratıldığından sorumlulardan zararının tazminini istemekte haklıdır.”[8]

Sonuç

İnşaatçı ipoteği, inşaatın yapımı, onarımı ya da geliştirilmesine emeğiyle katılan kişilerin inşaat alacaklarını güvence altına almak için bina üzerinde kurdukları ipoteği ifade etmektedir. inşaatçı ipoteği tapu siciline tescille kurulduğu ve kanundan kaynaklanan bir ipotek türü olduğu için Türk Medeni Kanunu ve Tapu Sicili Tüzüğü’nde aranan tüm şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Tescil talebinin mutlaka 3 aylık hak düşürücü süre içinde yapılması özellikle önem arz etmektedir.

Uygulamada fazla bilinmemekle birlikte bu türden bir yasal hakkın bulunması, inşaat alacaklılarının ücret alacaklarını garanti eden önemli bir husustur. Yasal hakları bilmek ve onları gereği gibi kullanmak ilgililere mühim kolaylıklar sağlamaktadır.

Konuyla ilgili daha ayrıntılı bilgi ve danışmanlık için ekibimizden yardım isteyebileceğinizi hatırlatır, sağlıklı günler dileriz.

Saygılarımızla.

Referanslar

İlker Hasan Duman, (2021), İnşaat Hukuku, Seçkin Yayıncılık, Ankara.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2015/5673 E., 2016/2437 K.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2014/4356 E., 2014/6677 K.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2020/1844 E., 2021/2753 K.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2021/3280 E., 2021/1178 K.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2021/3280 E., 2021/1178 K.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2016/7284 E., 2016/8894 K.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2016/1924 E., 2016/3111 K.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2019/3159 E., 2020/2838 K.

[1] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2015/5673 E., 2016/2437 K.

[2] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2014/4356 E., 2014/6677 K.

[3] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2020/1844 E., 2021/2753 K.

[4] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2021/3280 E., 2021/1178 K.

[5] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2021/3280 E., 2021/1178 K.

[6] Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2016/7284 E., 2016/8894 K.

[7]Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2016/1924 E., 2016/3111 K.

[8] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2019/3159 E., 2020/2838 K.

 

Leave a Reply

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.