Kişilerin sahip oldukları taşınmazların başkaları tarafından hiçbir haklı nedene dayanmaksızın kullanılması, bir nevi işgal edilmesi halinde taşınmaz malın sahibi bir dava açarak buna engel olabilir. bu davaya elatmanın önlenmesi veya müdahalenin men’i davası adı verilmektedir. Elatmanın önlenmesi davasıyla, ev, işyeri veya arsa gibi bir taşınmazın sahibi olan kişi bu malları haksız şekilde kullanan kişiyi o taşınmazdan tahliye etmek, haksız kullanımı durdurmak için açılmaktadır. Ayrıca bu davada taşınmazın sahibi olan kişinin, taşınmazını haksız yere kullanan kişiden kullanım sırasında uğradığı zararlar veya elde edemediği kira gelirleri gibi diğer parasal haklarını ecrisimil tazminatı adı altında isteme hakkı da bulunmaktadır.
Bu bültende, elatmanın önlenmesi davasının hangi hallerde, hangi sürede ve nerede açılması gerektiği, davada nelerin talep edilebileceği gibi konularda anlaşılır şekilde kısa bilgiler vermeyi hedefledik.
1. Elatmanın Önlenmesi Davası Hangi Hallerde Açılabilir?
Elatmanın önlenmesi davaları çok çeşitli sebeplere dayanabilmektedir. Bunlardan en sık karşılaşılan birkaçını saymak gerekirse,
- Mirasçılar arasında miras kalan taşınmazın mirasçılardan biri veya birkaçı tarafından diğerlerinin aleyhine haksız kullanımı nedeniyle,
- Kira sözleşmesi sona eren kiracının evi veya işyerini boşaltması gerektiği halde boşaltmayıp haksız şekilde taşınmazı kullanmaya devam etmesi halinde,
- Başkasının arsa veya arazisi üzerine haksız şkeilde inşaat yapılması halinde,
- Başkasının arsa veya arazisi üzerine çöp, hafriyat, inşaat malzemesi konulması nedeniyle,
- Başkasının tarlasının ekilip biçilmesi, üzerine ağaç dikilmesi vb. nedeniyle,
- Başkasına ait evi, depoyu, iş yerini uzun zamandır kimsenin kullanmamasına istinaden izinsiz şekilde kullanılması nedeniyle
- Kamulaştırmasız el atma olarak bilinen, kamulaştırma işlemi yapılmaksızın şahsa ait özel mülkten yol, elektrik hattı vb geçirilmesi nedeniyle,
Elatmanın önlenmesi davaları açılmaktadır.
2. Elatmanın Önlenmesi Davalarında Neler Talep Edilebilir?
El atmanın önlenmesi davasında, bir kişinin başkasının mülkiyet hakkını ihlal eden her türlü davranışının son verilmesine yönelik taleplerde bulunulmaktadır. Örneğin; kira sözleşmesi feshedildiği halde aynı evde oturmaya devam eden kiracının evi haksız kullanımına son verilmesi talep edilebileceği gibi, başkasının arsası üzerine inşaat yapan kişinin inşaatı durdurması ve yıkması istenebilmektedir. Aynı şekilde başkasının arazisine eşyalarını veya çöplerini koyan kişiden bu alanı boşaltması da bu davada istenebilen talepler arasındadır.
Elatmanın önlnemsi davalarında, mülkiyet hakkı saldırıya uğramış olan davacı, karşı taraftan ecrimisil tazminatı olarak bilinen bir tazminatı da talep edebilmektedir. Söz konusu tazminat, mal sahibinin malının haksız kullanımı nedeniyle uğramış olduğu zararı tazmin etme veya bu sürede taşınmazını kullanamamasından dolayı uğradığı zarar ve elde edemediği kira gibi gelirleri geçmişe dönük olarak almasına yaramaktadır.
3. Elatmanın Önlenmesi Davası Hangi Mahkemede açılmalıdır?
Elatmanın önlenmesi davaları, Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılmalıdır. Yetkili mahkeme ise, haksız işgale uğrayan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
4. Elatmanın Önlenmesi Davalarını Kimler Açabilir?
Elatmanın önlenmesi davasında davacı, haksız işgale uğrayan ev, arsa, iş yeri veya diğer binaların sahibi olan kişi açabilmektedir. Buna ek olarak, taşınmazın asli ziyedi yani o taşınmazı malik gibi kullanan kişide elatmanın önlenmesi davası açabilir. Bu davada hak sahibi mülkiyet hakkına yönelik saldırıları bertaraf ederek, taşınmazından kullanma veya yararlanma şeklinde yararlanan kişilerin buna karşılık bir tazminat ödemesini talep edebilmektedir.
5. Ecrimisil Tazminatı Nedir?
Ecrimisil tazminatına haksız işgal tazminatı adı da verilmektedir. Çünkü bu tazminat, taşınmazın sahibinin izin veya rızası olmaksızın kullanma ve/veya yararlanma nedeniyle uğranılan zararın karşılanması amacına hizmet etmektedir. Ecrimisil tazminatının talep edilebilmesi için, taşınmazı kullanan kişinin, o taşınmaz üzerinde hak sahibi olmadığını bildiği halde taşınmazı kullanması veya ondan yararlanması söz konusu olmalıdır. Örneğin, bir kişi kendi arsası sınırları içinde olduğunu düşündüğü bir alana inşaatını taşırmışsa, gerçekte hak sahibi olmasa bile bu eylemi nedeniyle ecrimisil tazminatı talep edilemeyecektir. Bu sorun haksız inşaat(taşkın yapı) hükümlerine göre çözümlenmektedir.
İkinci şart, ecrimisil tazminatı ödemesi istenen karşı tarafın, o taşınmaz üzerinde dava konusu eylemi yapmaya hakkının bulunmamasıdır. Taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişiden, malik olmanın verdiği yetkileri kullanması dolayısıyla ecrimisil taminatı istenemeyeceği gibi(mirasçılar veya elbirliği halinde malik olan kişiler arasında istenebilen ecrimisil tazminatı hariç), geçerli bir sözleşmeye istinaden hak sahibi olan kişiden taşınmazı kullanmasına dayanarak (örneğin kira sözleşmesinde kiracının durumu gibi) da ecrimisil tazminatı istenemeyecektir.
“…elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davaları taşınmazı kullanan kişi ya da kişiler aleyhine açılır. Nitekim, eldeki dava da bu iddia ile açılmıştır. Bu durumda, kira ilişkisinin varlığının kanıtlanması halinde haksız işgalden söz edilemeyeceği açıktır.
Öte yandan; özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir. Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni (üstü kapalı) olarak da vücuda getirilebilir. Yeter ki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar. Nitekim bu kural 18.03.1942 tarih 37/6 sayılı inançları birleştirme kararında açıkça vurgulanmıştır.”[1]
Ecrimisil tazminatları ayrı bir davayla tek başına istenebileceği gibi, elatmanın önlenmesi davası içerisinde veya tapu iptali ve tescil davası içerisinde bir talep olarak ileri sürülebilmektedir.
6. Ecrimisil Tazminatı Nasıl Hesaplanır?
Ecrimisil tazminatının hesaplanmasında mahkemenin atadığı bilirkişi, taşınmazın özelliklerine göre değeri, benzer özellikte yerlerin emsal kira bedelleri, taşınmazda ekip biçilen ürünlerin getirisi, taşınmazın haksız kullanım öncesi ve sonrası durumu arasındaki farklar gibi pek öok farklı kriteri bir arada göz önünde bulundurarak bir bedel tespit etmektedir.
Tespit edilen ecrimisil miktarı, tespit tarihinden itibaren 15 gün içinde taşınmazı haksız kullanan davalıya ecrimisil ihbarnamesi ile tebliğ edilir. Gönderilen ihbarnamede taşınmazın kullanılmasına rıza gösterilmediği, davalının haksız işgalci konumunda olduğu vebuna dayanarak kendisinden ecrimisil talep edildiği hususuna yer verilmektedir. Buna Yargıtay uygulamasında “intifadan men koşulu” adı verilmektedir. İhbarnamenin tebliğinden itibaren davalı 30 gün içinde bu ihbarnameye itirazlarını bildirebilir.
7. Ecrimisil Tazminatı Ne Kadar Süre İçin İstenebilir?
8. İntifadan Men Koşulu Nedir?
“Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler.
İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir. Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.
Yine paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belli bulunması durumunda, davacı paydaş tarafından davalı paydaş aleyhine bu taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri dava açılması hallerinde yine intifadan men koşulu aranmaz.”[2]
SONUÇ
Kişilerin mülkiyet hakkı hem Anayasamızda hem de Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nde güvence altına alınmış bir temel haktır. Mülkiyet hakkına hangi hallerde sınırlama getirileceğine ilişkin Anayasa hükmünün ifade ettiği üzere, mülkiyet hakkı ancak kamu yararı amacıyla sınırlanabilir. Bir kişinin diğerinin mülkiyet hakkına saldırması, hukuka aykırılık ve hatta bazen suç teşkil etmektedir.
Mal sahibinin rızası ve izni olmaksızın taşınmaz mallarına yapılan her türlü haksız müdahalenin durdurulmasını, tekrarlanmamasını sağlamak amacıyla elatmanın önlenmesi davaları açılmaktadır. Davada ecrimisil tazminatı da talep ve dava edilebilmektedir.
Konut, iş yeri, bina, arsa veya araziler üzerindeki mülkiyet hakkına saygı gösterilmemesi veya mülkiyet hakkının ihlal edilmesi hallerinde elatmanın önlenmesi davası açılmaktadır. Söz konusu davanın en sık karşılaşılan formları mirasçılar arasındaki elatmanın önlenmesi davaları ve kiraya veren-kiracı arasındaki elatmanın önlenmesi davalarıdır.
Yazımızdan ihtiyaç duyduğunuz bilgilere erişmiş olduğunuzu ümit ederek, daha fazla bilgi için Solmaz Hukuk ve Danışmanlık Ofisinin uzman avukatlarıyla iletişime geçebileceğinizi hatırlatırız.
Saygılarımızla.
REFERANSLAR
DURĞUN ŞANLI, İrem, Haksız İşgal-Ecrimisil Tazminatı, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı, 2019, İstanbul, erişim: http://nek.istanbul.edu.tr:4444/ekos/TEZ/ET000484.pdf, erişim tarihi:13.05.2021.
Yargıtay 1. HD., E.2016/5743, K.2016/7306, 15.06.2016.
Yargıtay 1. HD., E.2014/16962, K.2016/5448, 03.05.2016.
[1] Yargıtay 1. HD., E.2016/5743, K.2016/7306, 15.06.2016.
[2] Yargıtay 1. HD., E.2014/16962, K.2016/5448, 03.05.2016.