Ecrimisil davaları Türk hukukunda sıkça karşılaşılan bir dava türüdür. Ecrimisil davalarında karşı taraftan ecrimisil tazminatı veya haksız işgal tazminatı adı verilen bir tazminat talep edilmektedir. Bu tazminat, taşınmazın sahibinin izin veya rızası olmaksızın kullanma ve/veya yararlanma nedeniyle uğranılan zararın karşılanması amacına hizmet etmektedir. Ecrimisil tazminatının talep edilebilmesi için, taşınmazı kullanan kişinin, o taşınmaz üzerinde hak sahibi olmadığını bildiği halde taşınmazı kullanması veya ondan yararlanması söz konusu olmalıdır.
Ecrimisil davaları pek çok farklı sebeple açılabilmektedir. Bağımsız bir dava açılarak ecrimisil tazminatı talep edilebileceği gibi, elatmanın önlenmesi davaları veya tapu iptali ve tescil davalarında da ecrimisil tazminatı istenebilmektedir. Biz bu bültende sadece ecrimisil tazminatı talep edilen ecrimisil davalarının koşullarına ve özelliklerine odaklandık.
1. Ecrimisil Tazminatı Nedir?
Bir taşınmazın sahibi olan kişinin, taşınmazını haksız yere kullanan kişiden kullanım sırasında uğradığı zararlar veya elde edemediği kira gelirleri gibi diğer parasal haklarını ecrisimil tazminatı adı altında isteme hakkı bulunmaktadır. Ecrimisil tazminatının temelinde aşağıdaki zararları karşılama amacı yatmaktadır;
- haksız olarak kullanılan taşınmazın salt izinsiz kullanılmış olması nedeniyle ortaya çıkan zararlar,
- taşınmazın yıpranması veya kullanılamaz hale gelmesi nedeniyle oluşan zararlar,
- taşınmaz malikinin haksız kullanım sırasında elde edemediği kira gelirleri ve mahrum kaldığı diğer kazançların bedeli,
- taşınmazı haksız yere kullanan kişinin bu kullanım nedeniyle elde ettiği haksız kazançlar.
“..Tüm dosya kapsamı, tarafların iddia ve savunmalarının incelenmesinde, dava konusu 1408 parsel sayılı taşınmaz üzerinden davalı Kuruma ait yüksek gerilim hattı geçtiği ve bu durumun davalı kurumun da kabulünde olduğu, dava tarihi itibariyle taşınmaz üzerinde irtifak hakkı tesis edilmemiş olduğu anlaşılmaktadır. Hiç kuşkusuz, irtifak hakkı tesis edilmeksizin taşınmaz üzerinden yüksek gerilim hattı geçirilmesi, tapu kaydı maliki olan davacının mülkiyet hakkına bir müdahaledir. O halde, Mahkemece, taşınmaz üzerinde davalı kurumun kullanımına ilişkin bir irtifak hakkı kurulmuş olma ihtimalinde davalı Kurumun ödemesi gereken irtifak bedeli de değerlendirilmek suretiyle, davacının talep ettiği döneme göre hakkaniyete uygun şekilde belirlenecek bir haksız işgal tazminatına hükmedilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.”[1]
2. Ecrimisil Talep Edilebilmesinin Şartları Nelerdir?
Ecrimisil tazminatı talep edilebilmesi için, iki şartın gerçekleşmesi aranmaktadır. Bunlar; taşınmazı işgal eden kişinin iyiniyetli olmaması ve taşınmaz üzerinde ecrimisil davasına konu eylemi yapma hakkınının bulunmamasıdır. İşgalcinin iyiniyetli olmaması, taşınmazı kullanan kişinin, o taşınmaz üzerinde hak sahibi olmadığını bildiği halde taşınmazı kullanması veya ondan yararlanması anlamındadır. Örneğin, bir kişi kendi arsası sınırları içinde olduğunu düşündüğü bir alana inşaatını taşırmışsa, gerçekte hak sahibi olmasa bile bu eylemi nedeniyle ecrimisil tazminatı talep edilemeyecektir. Bu sorun haksız inşaat(taşkın yapı) hükümlerine göre çözümlenmektedir.
İkinci şart, ecrimisil tazminatı ödemesi istenen karşı tarafın, o taşınmaz üzerinde dava konusu eylemi yapmaya hakkının bulunmamasıdır. Taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişiden, malik olmanın verdiği yetkileri kullanması dolayısıyla ecrimisil taminatı istenemeyeceği gibi(mirasçılar veya elbirliği halinde malik olan kişiler arasında istenebilen ecrimisil tazminatı hariç), geçerli bir sözleşmeye istinaden hak sahibi olan kişiden taşınmazı kullanmasına dayanarak (örneğin kira sözleşmesinde kiracının durumu gibi) da ecrimisil tazminatı istenemeyecektir.
“…elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davaları taşınmazı kullanan kişi ya da kişiler aleyhine açılır. Nitekim, eldeki dava da bu iddia ile açılmıştır. Bu durumda, kira ilişkisinin varlığının kanıtlanması halinde haksız işgalden söz edilemeyeceği açıktır.
Öte yandan; özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir. Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni (üstü kapalı) olarak da vücuda getirilebilir. Yeter ki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar. Nitekim bu kural 18.03.1942 tarih 37/6 sayılı inançları birleştirme kararında açıkça vurgulanmıştır.”[2]
3. Ecrimisil Davasında Tazminat Miktarı Nasıl Hesaplanır?
Ecrimisil tazminatının hesaplanmasında mahkemenin atadığı bilirkişi, taşınmazın özelliklerine göre değeri, benzer özellikte yerlerin emsal kira bedelleri, taşınmazda ekip biçilen ürünlerin getirisi, taşınmazın haksız kullanım öncesi ve sonrası durumu arasındaki farklar gibi pek çok farklı kriteri bir arada göz önünde bulundurarak bir bedel tespit etmektedir.
Yargıtay kararlarında ecrimisil tazminatının hesaplanmasına ilişkin husular aşağıdaki gibi ele alınmıştır;
“…ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı sebebiyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, davaya konu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın davaya konu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir…’’[3]
4. Ecrimisil İhbarnamesi Nedir?
Ecrimisil alacağı belirsiz alacak niteliğindedir.[4] Dava açıldığında davacının ne kadar ecrimisil talep edebileceği belli değildir. Tespit edilen ecrimisil miktarı, tespit tarihinden itibaren 15 gün içinde taşınmazı haksız kullanan davalıya tebliğ edilmelidir. Buna ecrimisil ihbarnamesi adı verilir. Gönderilen ihbarnamede taşınmazın kullanılmasına rıza gösterilmediği, davalının haksız işgalci konumunda olduğu vebuna dayanarak kendisinden ecrimisil talep edildiği hususuna yer verilmektedir. Buna Yargıtay uygulamasında “intifadan men koşulu” adı verilmektedir. İhbarnamenin tebliğinden itibaren davalı 30 gün içinde bu ihbarnameye itirazlarını bildirebilir.
5. İntifadan Men Koşulu Nedir?
Ecrimisil talep edecek taşınmaz sahibinin öncelikle, taşınmazını haksız şekilde kullanan kişiye bir ihbarname göndererek, taşınmazını kendi izni ve rızası dışında kullandığını, bu nedenle kendisini taşınmazın kullanımından men ettiğini, gereğinini yapılmaması halinde dava hakkını kullanacağını bilrdirmelidir. Bu ihbarnamenin gönderilmesi kural olarak zorunludur fakat bazı istisnaları vardır.Bunlar;
- davaya konu taşınmazın hazineye veya kamu tzüzel kişisinin lavarlığına dahil ve kamu malı vasfında olması,
- ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren bir taşınmaz olması,
- ecrimisil istenen taşınmazın (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere yani gelir elde edilen yerlerden olması,
- paylı mülkiyette bulunan taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi,
- paylı mülkiyette bulunan taşınmazın paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması,
- davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması.
Konuyla ilgili Yargıtay kararında da aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur;
“Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler.
İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir. Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.
Yine paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belli bulunması durumunda, davacı paydaş tarafından davalı paydaş aleyhine bu taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri dava açılması hallerinde yine intifadan men koşulu aranmaz.”[5]
Bir başka kararda Yargıtay intifadan men koşulunun sağlanmaması nedeniyle hükmün bozulması yönünde karar vermiştir;
“… tanık listesi sunması için taraflara verilen süreden sonra tanık listesi sunduğu gerekçesiyle bu istemin reddedildiği, davacı tanıklarının anlatımından da beş yıllık kullanımın kanıtlanamadığı; bundan ayrı dosya içerisinde davadan önce davacılardan … ve … tarafından çekilmiş olan ihtar davalının bizzat kullanmakta olduğu bağımsız bölüm için intifadan men koşulunu sağlamış ise de davacılardan … yönünden mesken nitelikli bağımsız bölüm yönünden intifadan men koşulunun gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmadığı belirlenmiş; belirlenen bu sonuca göre Mahkemece yapılması gereken davalının cevap dilekçesinde bildirmiş olduğu tanıkları da dinlenmek sureti ile çekişme konusu taşınmazların ecrimisil talep edilen dönemin tamamının davalının kullanımında olup olmadığı hususunun şüpheden uzak bir şekilde saptanması ve davacılardan … yönünden mesken nitelikli bağımsız bölüm için intifadan men koşulunun sağlanıp sağlanmadığı açıklığa kavuşturulduktan sonra hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi iken; eksik inceleme ile yazılı olduğu şekilde sonuca gidilmesi doğru görülmemiş, açıklanan sebeplerle hükmün bozulması gerekmiştir.”[6]
6. Ecrimisil Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ecrimisil davaları, Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılmalıdır. Yetkili mahkeme ise, haksız işgale uğrayan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak ecrimisil davası kira gibi bir şahsi hakka dayanıyor, taşınmazın aynına ilişkin olmayan bir hak sebebiyle açılıyorsa taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılması zorunlu değildir.[7]
7. Ecrimisil Dvalarında Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?
Ecrimisil talepleri 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Ecrimisil tazminatları dava tarihinden itibaren geçmişe dönük olarak en fazla 5 yıl süreli istenebilmektedir.[8]
SONUÇ
Ecrimisil davaları taşınmazlarla ilgili en sık karşılaşılan davalar arasındadır. Ecrimisil tazmiantının talep edilebilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Teknik özellikleri hakkında yeterli donanıma sahip olunduğu takdirde kazanılma olasılığı yüksek olan bu davalarla ilgili merak ettikleriniz ve hukuki yardım talepleriniz hakkında Solmaz Hukuk ve Danışmanlık ekibiyle iletişime geçebilirsiniz.
REFERANSLAR
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2019/913 E., 2021/2724 K., 24.03.2021.
Yargıtay 1. HD., E.2016/5743, K.2016/7306, 15.06.2016.
Yargıtay 1.Hukuk Dairesi , 2017/3747E., 2017/4705K., 27.09.2017.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2019/393 E., 2021/2438K., 17.03.2021.
Yargıtay 1. HD., E.2014/16962, K.2016/5448, 03.05.2016.
Yargıtay 8. HD., 2019/58 E., 2021/2137 K., 10.03.2021.
Yargıtay HGK, E.2017/2616, K.2019/1330, 10.12.2019.
DURĞUN ŞANLI, İrem, Haksız İşgal-Ecrimisil Tazminatı, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı, 2019, İstanbul, erişim: http://nek.istanbul.edu.tr:4444/ekos/TEZ/ET000484.pdf, erişim tarihi:13.05.2021.
[1] Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2019/913 E., 2021/2724 K., 24.03.2021.
[2] Yargıtay 1. HD., E.2016/5743, K.2016/7306, 15.06.2016.
[3] Yargıtay 1.Hukuk Dairesi , 2017/3747E., 2017/4705K., 27.09.2017.
[4] Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2019/393 E., 2021/2438K., 17.*03.2021.
[5] Yargıtay 1. HD., E.2014/16962, K.2016/5448, 03.05.2016.
[6] Yargıtay 8. HD., 2019/58 E., 2021/2137 K., 10.03.2021.
[7] Yargıtay HGK, E.2017/2616, K.2019/1330, 10.12.2019.
[8] 25.05.1938 tarihli 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştime Kurulu Kararı.