Hukukumuzda kişi hukuka aykırı ve kusurlu davranışıyla başkalarına verdiği zararları karşılamakla yükümlüdür. Buna kusurlu sorumluluk ilkesi adı verilmektedir. Ancak bazı durumlarda, yasa koyucu hukuka aykırı davranış nedeniyle ortaya bir zarar çıkmasını, tazmin sorumluluğunun doğması için yeterli görmüştür. Bir başka deyişle, kişi kusurlu davranmamış bile olsa ortaya çıkan zararı ödemekle yükümlü tutulmaktadır. Bu kimi zaman, yapılan işin tehlikeli olmasından kimi zaman işin ekstra özen gerektirmesinden kaynaklanmaktadır. Aynı zamanda zarar gören kişiye en iyi giderim sağlayacak şekilde koruma sağlanması düşüncesi de kusursuz sorumluluk hallerinin ortaya çıkmasında etkili olmuştur.
Taşınmaz sahibinin sorumluluğu da bir tür kusursuz sorumluluk halidir. Taşınmaz sahibi, bu taşınmazdaki mülkiyet hakkının taşkın(aşırı, ölçüsüz) kullanımı nedeniyle komşu taşınmazlara veridği zararı, bu zararın meydana gelmesinde hiçbir kusuru olmasa bile karşılamak zorundadır.
Bu bültende, taşınmaz sahibinin komşu taşınmazlara verdiği çeşitli zararlar nedeniyle ondan tazminat talep edilmesinin şartları, süresi, davadaki ispat kuralları üzerinde durulmuştur.
1) Taşınmaz Sahibinin Komşulara Verdiği Zararları Tazmin Etme Zorunluluğu
Taşınmaz sahibinin sorumluluğu Türk Medeni Kanunu’nun 730 ila 742. Maddeleri arasında düzenlenmiştir. Buna göre, “Bir taşınmaz sahibinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse, durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir.” Görüldüğü üzere sorumluluğun kaynağı, taşınmaz mal ev, arsa, bina, arazi vb. üzerindeki mülkiyet hakkının yasal sınırlar aşılarak kullanılmasıdır. Burada söz konusu sınır neye göre belirlenmektedir sorusunun cevabı ise, mülkiyet hakkının olağan kullanımı, yani örneğin bina üzerindeki mülkiyet hakkından normal şekilde yararlanma ve kullanma ölçü olarak alınacaktır. Ancak bu kullanımın ötesinde, sırf başka taşınmaz sahiplerine zarar vermek amacıyla mülkiyet hakkının kullanılması veya zarar verme kastı olmasa bile mülkiyet hakkının olağandışı kullanımının başkalarına zarar vermesi halinde taşınmaz sahibi verdiği zararı ödemekle yükümlü tutulacaktır. Örneğin; bir kimsenin sırf komşusunun manzarasını kapatmak amacıyla sahibi olduğu taşınmaz üzerinde anlamsız bir duvar örmesi, evine yüksek sesle müzik dinlemek amacıyla ses sistemi kurdurarak komşuları rahatsız etmesi, bina inşaatı nedeniyle komşu binalara zarar vermesi, tarlasından çıkan çöp ve artıkları komşu taşınmaza zarar verecek şekilde biriktirmesi gibi çok çeşitli örnekler verilebilir.
Türk Medeni Kanunu’nda komşuluk ilişkilerini düzenleyen hükümler de mülkiyet hakkının yasal kullanımının sınırlarını belirleyen cinstendir.
“Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.”
“Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır.”
Taşınmaz sahibinin burada belirtilen kurallara aykırı şekilde taşınmazı kullanması sonucu ortaya bir zararın veya zarar tehlikesinin çıkması, sorumluluğun doğması için yeterlidir. Taşınmaz sahibinin mutlaka da zarar verme kastıyla ya da ihmalleri nedeniyle zarar vermiş olmasına gerek yoktur. Farkında olmadan zarar verse ya da istemediği halde bir zarar doğsa dahi, taşınmaz sahibi bu zararları ödemek zorundadır. Ortaya çıkan zarar ile tasşınmaz sahibinin mülkiyet hakkını kullanma şekli arasında bir neden- sonuç ilişkisi olması da tazmiant sorumluluğunun doğması için aranan şartlar arasındadır. Kısacası, tzaminat sorumluluğunun doğması için ortada mülkiyet hakkının aşırı ve ölçüsüz kullanımı şeklinde bir davranış olması, bu davranış nedeniyle de ortaya bir zarar veya zarar verme tehlikesi çıkmış olması gerekmektedir.
2)Taşınmaz Sahibinin Tazminat Sorumluluğundan Kurtulması İçin Gerekli Şartlar
Taşınmaz sahibinin verdiği zararı ödemekten kurtulabilmesi kanun gereği mümkün değildir. Daha açık anlatımla, taşınömaz sahibi zararın doğmasında herhangi bir kusuru olmadığı, zararın doğmaması için gerekli tüm önlemleri aldığını ispatlasa dahi tazminat ödemekten kurtulamaz. Çünkü Türk Medeni Kanunu bu konuyu bir kusursuz sorumluluk hali olarak düzenlemiş, bu sorumluluktan kurtulmak için taşınmaz sahibine bir kurtuluş kanıtı getirme imkanı da tanımamıştır.
Taşınmaz sahibinin bazı olağanüstü sebeplerle bu sorumluluktan kurtulması yine de mümkündür. örneğin, karşı konulamaz bir doğa olayı nedeniyle zarar doğmuşsa bu durumda taşınmaz sahibi sorumlu tutulamaz. Hukukta bu duruma mücbir sebebp adı verilmektedir. Kısacası önüne geçilmesi ve önceden öngörülerek tedbir alınması mümkün olmayan engellenemez nitelikteki durumlar sebebiyle taşınmazın zarar görmesi halinde taşınmaz sahibi kendi davranışıyla komşu taşınmazda ortaya çıkan zarar arasında bir bağlantı bulunmadığını ispatlayarak sorumluluktan kurtulabilir.
Yargıtay kararına konu olan olayda taşınmaz sahibinin kusurusuz olmasının tazminat ödemesine engel olmayacağı gibi, tazminatta indirim sebebi de olmayacağı şöyle ifade edilmiştir: “Komşuluk hukukundan kaynaklanan tazminat davalarında öncelikle davacının uğramış olduğu zararın miktarının bilirkişi aracılığı ile tespit edilmesi, tazminatın bu zarara göre tayin ve takdir edilmesi gerekir. Hemen belirtmek gerekir ki, tazminat miktarı hiçbir zaman zararı aşamaz. Ancak, davacının zararın artmasında kusuru varsa, tazminat miktarı 6098 sayılı Borçlar Kanununun 52. maddesine göre indirilmeli veya tamamen ortadan kaldırılmalıdır. TMK’nun 737 ve 730. maddelerinden doğan sorumluluk kusura bağlı bir sorumluluk olmadığından, davalının kusursuz olması tazminat miktarının düşürülmesinde etkili olamaz.”[1]
3) Komşu Taşınmazdan Ne Anlaşılmalıdır ve Zarar Gören Komşu Taşınmaz Sahibi Açacağı Davada Hangi Taleplerde Bulunabilir?
Komşu taşınmazdan anlaşılması gereken mutlaka da hemen bitişikte bulunan taşınmaz değildir. Aynı şekilde, aynı binada farklı dairelerde oturuyor olmak da gerekmemektedir. Örneğin, bir konutta oturan taşınmaz sahibi kişi, yaptığı gürültü nedeniyle bitişikteki evler dışında başkalarına da zarar veriyor olabilir. bir işletme olarak kullanılan binadan çıkan toz ve duman etraftaki pek çok taşınmazı etkileyebilir. Bu durumda etkilenen herkes komşu sıfatıyla dava açma hakkına sahiptir. Komşuların mutlaka da bulundukları taşınmazın sahibi olması gerekmez, komşu taşınmazlarda oturan kiracılar da gördükleri zararlar nedeniyle taşınmaz sahibinden taleplerde bulunabilir. Ancak bu talepleri şahsen gördükleri zararlarla ilgili olabilecektir. Yoksa doğrudan taşınmazın zarar gördüğü durumlarda kiracının dava hakkı bulunmamaktadır.
Komşu taşınmaz sahibi açacağı davada farklı taleplerde bulunabilir. Örneğin;
- Gördüğü zararın parasal olarak giderilmesini(tazminat talebi),
- Zarar veren durumun ortadan kaldırılarak durumun eski haline getirilmesini,
- Zarar verme tehlikesi arz eden davranışa son verilmesini talep edebilir.
Bazı hallerde, örneğin komşu taşınmazda bir işletme faaliyeti gereği kaçınılmaz olarak bir miktar zarar doğmaktaysa veya yerel adet gereği bu türden zararların doğması olağan kabul edilebilecekse davada sadece tazminat talebinde bulunulabilir. Zira burada zarar veren faaliyete ya da davranışa son verilmesi ve durumun eski hale getirilmesi istenemez, hakim de bu yönde bir karar vermez. Örneğin, bir kişi fabrikanın bulunduğu yerden ev almışsa bu fabrikanın faaliyeti nedeniyle bir miktar zarar uğraması kaçınılmazdır. Bu takdirde hakim, zararların giderilmesi için açılan davada ev sahibine uğradığı zarar karşısında bir miktar tazminat ödenerek zararın denkleştirilmesine, bir nebze de olsa giderilmesine yönelik bir hüküm kuracaktır. Aynı şekilde, komşu taşınmaza baz istasyonu kurulmuşsa, etraftaki taşınmazların onun yaydığı radyasyona katlanması karşılığında kendilerine tazminat ödenmesine karar verilmektedir.
4) Zarar Verenin Taşınmaz Sahibi Değil De Kiracısı Olduğu Durumlar
Komşu taşınmazı kullanan ve diğer taşınmazlara zarar veren eylemlerde bulunan kişinin taşınmaz sahibi değil de onun kiracısı olduğu hallerde kiracıya yönelik talepler taşınmaz sahibinin sorumluluğu ilkelerine göre yapılmamalıdır. Burada kira sözleşmesinde kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanma ve komşulara saygı gösterme borçlarından kaynaklanan sözleşmesel talepler ile haksız fiil hükümlerine başvurarak taleplerde bulunulması gerekir. Ancak bu durumda dahi, taşınmaz sahibinin de kiracının davranışlarıyla verdiği zarardan sorumlu tutulabilmesi doktirnde kabul edilmektedir. Bu sorumluluk taşınmaz sahibi ile kiracı arasındaki bağımlılık ilişkisi, kiracının kiracının taşınmaz sahibinin verdiği izin ve yetkiyle taşınmazı kullanıyor olmasına dayandırılmaktadır.
Taşınmazı kira ilişkisi gereği değil de bir intifa hakkı ile kullanan kişi, verdiği zararlar nedeniyle tıpkı taşınmaz sahibi gibi sorumlu olacak ve verdiği zararları bizzat ödemekle yükümlü tutulacaktır.
5) Konuyla İlgili Üst Mahkeme Kararlarından Örnekler
Yargıtay kararına konu olan olayda Davacı, kendisine ait aracın kendi oturduğu apartmanın otoparkında park halinde iken, davalıların kat maliki oldukları yandaki apartmanın istinat duvarının çökmesi sonucu pert olduğunu, gerekli tespitin yapıldığını, oluşan zarardan davalıların sorumlu olduğunu ileri sürerek tazminat talebinde bulunmuştur. Yargıtay, Kat Milkiyeti Kanunu gereği aynı apartmandaki bağımsız bölüm maliklerinin arsa payı oranında taşınmaz sahibi sayılarak zararı birlikte karşılamaları gerektiğini belirtmiştir. “Davalılar, zararın meydana gelmesine neden olan binada 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası kurallarına göre malik durumundadırlar. Anılan Yasanın 16. maddesinin düzenleniş biçimi ve mülkiyet hukuku gereğince her bir davalı arsa payı oranında taşınmazın sahibi durumundadır.
Zarara, taşınmaza ait istinat duvarının yıkılması neden olmuştur.
Binaya ait istinat duvarları ortak yerlerden olup, ortak yerler tüm bağımsız bölüm maliklerinin ortak mülkiyetinde ve sorumluluğunda olduğundan meydana gelen zarardan da arsa payı oranında sorumlu olmaları esastır. Bu durumda, davalıların sorumlulukları da arsa payı oranı gözetilerek belirlenmelidir.”[2]
Yargıtay bir başka kararında kendi taşınmazına ve yerleşim yeri için ekurulan baz isatsyonunun sağlığını olumsuz etkilemesi ve radyasyon yayması nedeniyle davacının bu istasyonun kaldırılması talepli davanın reddedilmesi yönündeki kararı onamıştır.[3] Böylesi durumlarda yukarıda da belirttiğimiz üzere, zararın uygun bir bedelle denkleştirilmesi yönündeki taleplerin kabul görme ihtimali daha yüksektir.
Kararın karşı oy yazısında ise baz istasyonlarının sağlık açısından zararlı olduğunun bilimsel veri ni,teliğinde olduğu kabulü nedeniyle istasyonun kalıdırılması talepli davanın kabul edilmesi gerektiği savunulmuştur. Söz konusu yazıda “..çekişmeli baz istasyonunun bulunduğu yer, konumu ve davacı M…’in meskenine olan yakınlığı itibariyle; özellikle son zamanlarda ülke genelinde ortaya çıkan ve medyada zaman zaman yer alan olumsuz vakıaların çoğaldığı da gözetildiğinde- adı geçen davacının oturmakta olduğu binada ve çevre binalarda yaşayanlar için sağlık bakımından uzun süreç içeresinde çok ciddi hastalıklara yakalanabilecekleri konusunda büyük endişeye neden olduğu ve bunun da psikolojik yapılarında tedirginlik ve ümitsizlik yaratarak, kişilerin çalışmalarını ve sağlık değerlerini olumsuz yönde etkilediği, anılan bu hususun psikolog bilirkişi tarafından da tespit edildiği, yani davacı …’in dava konusu baz istasyonundan zarar gördüğü açık olup, adı geçen davacı yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu üzere hüküm kurulması da doğru değildir.”
Yargıtay, taşınmaz sahibinin devlet veya kamu kurumu olması halinde de komşu taşınmaza verdiği zarar nedeniyle komşu taşınmaz sahibi tarafından açılan davanın adli yargı yerlerinde karara bağlanacağını aşağıdaki kararında belirtmiştir;
“Dava, davacının maliki olduğu 16 parsel sayılı taşınmazda yer alan 2 katlı evin ve meyve ağaçlarının komşu parselde davalı idare tarafından yapılmakta olan kız teknik meslek lisesinin temel kazma ve alan açma çalışmaları sırasında gerekli önlemlerin alınmaması üzerine, toprağın kayması sonucu iki katlı evinde ve meyve ağaçlarında meydana gelen zararlarının eski hale getirilmesi, bunun mümkün olmaması halinde tazminat isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin maliki olduğu 16 parsel sayılı taşınmazda yer alan 2 katlı evine ve meyve ağaçlarına komşu parselde davalı idare tarafından yapılmakta temel kazma ve alan açma çalışmaları sırasında gerekli önlemler alınmadığından meydana gelen zararlarının giderilerek eski hale getirilmesini, bunu sağlamanın mümkün olmaması halinde TMK’nın 730, 738 ve TBK’nın 49. maddesi gereğince tazminat talep etmiştir. Davacı vekilinin talebi, komşuluk hukuku ilkeleri çerçevesinde olduğundan ve davanın adli yargıda görülüp esastan incelenerek sonuçlandırılması gerekirken, idari yargının görevli olduğundan bahisle davanın görev yönünden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.”[4]
SONUÇ
Taşınmaz sahibinin komşu taşınmazlara verdiği zararlardan sorumluluk hukukumuzda bir kusursuz sorumluluk hali olarak düzenlenmiştir. Bu nedenle taşınmaz sahibi bütün dikkat ve özeni gösterdiği halde, herhangi bir ihmali ya da kusuru olmadan zarar vermiş olsa dahi verdiği zararı ödemekle yükümlü tutulmuştur. Kusursuz sorumluluk hallerinde ispatı gereken hususlar belli ve özellikli olup, davanın kiracılar ya da malikler tarafından açılmasında bazı farklılıklar söz konusudur. Ayrıca davanın eski hale iade, tazminat ya da tehlikenin giderilmesi taleplerinden hangisine yöneltileceğinin doğru tespiti de önemlidir. Çünkü bu taleplerin doğru tespit edilmemesi açılan davanın reddine sebep olur. Dolayısıyla davanın doğru şekilde açılması ve yürütülmesi, başarı şansını önemli oranda etkileyecektir.
Konuyla ilgili ayrıntılı bilgi için Solmaz Hukuk ve Danışmanlık ekibinden hukuki tavsiye alabilirsiniz.
Saygılarımızla.
REFERANSLAR
EREN, Fikret, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 2011, Beta Yayıncılık, Ankara.
BADUR, Emel, “Gayrimenkul Sahibinin Sorumluluğu”, TBB Dergisi, 2001/3, erişim: http://tbbdergisi.barobirlik.org.tr/m2001-20013-824.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2015/9262 E., 2015/10504 K.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/7534 E., 2019/2815 K.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2015/6492 E., 2018/15 K.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2015/140 E., 2016/5570 K.
[1]Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2015/9262 E., 2015/10504 K.
[2] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/7534 E., 2019/2815 K.
[3] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2015/6492 E., 2018/15 K.
[4] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2015/140 E., 2016/5570 K.