Müteahhitler, inşasına başlanmış olan inşaat projelerinden daire satışı yapmaktadırlar. Bunu bazen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleriyle bazen de adi yazılı şekilde yapılan alacağın devri(temliki) sözleşmeleriyle yaparlar. Hatta müteahhitler bazen aynı dairenin, birden fazla kişiye farklı zamanlarda ve farklı sözleşmelerle satışını vaad edebilmektedir. Böylesi durumlarda, kimin gerçek hak sahibi olduğunun tespiti ve tapuda adına tescilin yapılması gerekmektedir.
Hukukumuzda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine dair yasal bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu yüzden kat mülkiyeti(daire) üzerinde gerçek hak sahibinin nasıl tespit edileceği konusu Yargıtay kararları ile çözülmüştür.
Bu bültende, müteahhitlerden yazılı sözleşmelerle devralınan dairelerle ilgili hukuki sorunlar üzerinde durulmuş, Yargıtay kararları çerçevesinde nasıl bir çözüm yolunun benimsendiğine dair açıklamalara yer verilmiştir.
1.ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Arsa payı karşılığı ya da kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, müteahhitlerle (yüklenici inşaat firması ya da kişi), arsa sahipleri arasında imzalanan sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler, her iki tarafa bazı borçlar yüklemektedir. Müteahhit arsa sahibinin arsası üzerinde bina inşa etmek için gerekli finansmanı sağlamakta, arsa sahibi de arsasını binanın inşası için müteahhide sunmaktadır. Müteahhit, arsa üzerinde, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre anlaşılmış bulunan özelliklerde ve imar mevzuatına uygun bir bina yapma borcu altına girerken, arsa sahibi ya da sahipleri de belirlenen arsa payını müteahhide devretme borcu altına girer.
2.ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE MÜTEAHHİDİN ALACAK HAKKI
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit, arsa paylarının hemen ve doğrudan sahibi olamaz. Sadece arsa sahiplerinden arsa paylarını kendisine devretmeleri konusunda bir tür alacak hakkı elde eder.
Müteahhidin (yüklenici inşaat firması ya da kişi) bu sözleşmeyle elde etmiş olduğu, “bağımsız bölüm tapusunun devri konusundaki alacak hakkını”, işin gereği gibi bitirilmesinin akabinde,
- ya bizzat kendisi arsa sahiplerinden talep eder,
- ya da arsa sahiplerinden olan bu alacak hakkını başkalarına devredebilir. Bu durumda hakkı devralan kişiler, arsa payı sahibine başvurarak, arsa paylarının kendi adına tescilini talep edebilirler.
3.MÜTEAHHİDİN BAĞIMSIZ BÖLÜM TAPUSUNUN DEVRİ KONULU ALACAK HAKKINI BAŞKASINA DEVRETMESİ(MÜTEAHHİTTEN DAİRE SATIN ALINMASINA DAİR SÖZLEŞME YAPILMASI)
Uygulamada inşaatına başlanmış bir binadan bağımsız bölüm satın alınması halinde, doğrudan ev sahibi olunduğu gibi bir yanlış algı oluşmaktadır. Burada müteahhit, henüz kendisi de dairenin sahibi olmadığından başkasına bu daireyi satma yetkisine de hukuken sahip değildir. Müteahhit burada bir sözleşmeyle, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan, “bağımsız bölümlerin tapusunu arsa sahiplerinden devralma hakkını satmaktadır.” Bu hak sözleşmeden doğan bir tür alacak hakkıdır. Yoksa bir mülkiyet hakkı değildir.
Müteahhitler dairelerin tapusunu devralma hakkını, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri veya alacağın temliki dediğimiz adi yazılı şekilde yapılan sözleşmelerle başkalarına devretmektedir. Normal şartlar altında kural, taşınmaz devri veya taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin resmi şekilde yapılması gerekir. Bu bir geçerlilik şartı olup, örneğin tarafların aralarında yapacakları yazılı bir sözleşmeyle taşınmaz devretmeleri ya da taşınmaz satım vaadinde bulunmalarının hiçbir hükmü yoktur. Bu işlemler geçersiz olur. Aşağıda bu konuya ilişkin detayları sizlerle paylaşıyoruz.
3.1.TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİYLE DEVİR
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, ileride satışı yapılması planlanan taşınmaz için alıcıyla belli bir bedel üzerinden yapılan ve o taşınmazı satın alma konusunda alıcıya bir hak tanıyan sözleşmelerdir.
Türk Medeni Kanunu madde 706, Noterlik Kanunu madde 60 ve Tapu Kanunu madde 26’da, gayrimenkullerin satışına ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde yapılacağı hüküm altına alınmıştır. Resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımıyla karşılaşır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin de noterde resmi şekilde yapılması, geçerli olması için zorunludur. Resmi şekilde noterde değil de yazılı şekilde taraflar arasında yapılan sözleşmeler taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olmayıp, hiçbir geçerliliği de yoktur.
Geçerli şekilde yapılan bir taşınmaz satım vaadi sözleşmesi sayesinde, alıcı inşaatın eksiksiz şekilde tamamlanmasının ardından, müteahhitten taşınmazı kendisine devretmesini isteme hakkı kazanır. Alıcı, taşınmaz satım vaadi sözleşmesine dayanarak müteahhide karşı tapuda taşınmazı kendi adına kaydettirmesi için bir tescile zorlama davası açar ve bu davada mahkemece taşınmazın alıcı adına tesciline karar verilir.
Müteahhitlerle alıcı arasında akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterde resmi şekilde yapılmalarının ardından tapuda ilgili taşınmazın sayfasına yapılan sözleşmenin şerh edilmesini müvekkillerimize tavsiye etmekteyiz. Bu sayede, sözleşme sayesinde elde edilen taşınmazı satın alma hakkı sadece müteahhide karşı değil, taşınmazı satın almak isteyen herkese karşı dava yoluyla ileri sürülebilir.
3.2.YAZILI SÖZLEŞMELERLE DEVİR
Uygulamada müteahhitler, noterde resmi şekilde taşınmaz satım vaadi sözleşmesi şeklinde yapmaları gereken, müstakbel alıcıya taşınmazı satın alma hakkı tanıyan sözleşmeleri, taraflar arasında ve adi yazılı şekilde yapmaktadırlar. Kural olarak bu şekilde yapılan bir taşınmaz satım vaadi usule ve hukuka aykırıdır ve geçersizdir. Ancak Yargıtay bu şekilde yapılan taşınmaz satım vaatlerinin alacağın temliki hükümlerine tabi olduğu görüşündedir. Zira burada müteahhit, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden elde ettiği arsa paylarını devralma konulu alacak hakkını alıcıya devretmektedir.
Nitekim Yargıtay verdiği kararlarda bu durumu şöyle ifade etmektedir;
“Taşınmaz satışını içeren sözleşmeler resmi şekilde yapılması halinde geçerlidir. Ancak arsa sahibi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan yüklenici arsa sahibinden olan alacağını 3. kişiye devrettiği için bu devir temlik hükmünde olduğu için yazılı yapılmak kaydıyla geçerli olur (TBK 184).”
“Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi, Borçlar Kanunu’nun 183. maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir. Temellük eden üçüncü kişi de alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur.”
Daha anlaşılır bir ifadeyle, yazılı şekilde yapılan bu sözleşme, bir taşınmazı satın alma konusunda öncelik tanıyan taşınmaz satış vaadinin değil, borçlar kanunu kapsamında alacağın devri hükmündedir. Alacağın devri hükümlerine göre, alacağı devralan kişi, o alacak hakkını borçlusundan isteyebilme hakkını elde eder. Bu türden bir sözleşmeyle, arsa payının devrini arsa sahiplerinden isteme hakkı müteahhitten alıcıya geçer.
4.MÜTEAHHİTLE YAPILAN SÖZLEŞMELERE DAYANARAK AÇILAN TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVALARI
Yukarıda da belirtildiği gibi taşınmaz satışıyla ilgili sözleşmeler resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmazlar. Ancak müteahhitlerin inşaat tamamlanmadan önce bağımsız bölümlerin satışını alıcılara şeklen geçersiz sözleşmelerle vaat ederek, satış bedellerini de kısmen veya tamamen aldıkları ve kendisine finansman aracı olarak kullandıkları görülmektedir. Şekil kuralına uyulmadan bir sözleşme yapılıp alıcıdan para alındığı halde, inşaat tamamlanıp dairenin teslim zamanı geldiğinde müteahhidin yapılan sözleşmenin geçersiz olduğunu ve daireyi devretme borcu olmadığını iddia etmesi dürüstlük kurallarına aykırı olup, hakkın kötüye kullanılmasıdır. Bu konudaki mağduriyetleri gidermek için Yargıtay, geçersiz de olsa böyle bir sözleşmeyle daire satışı konusunda alıcıyla müteahhit anlaşmışlarsa, alıcının açtığı tescil davasını belli şartların varlığı halinde kabul etmektedir.
Alıcının arsa sahibi ile müteahhit arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müteahhide bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü müteahhitten devralması halinde arsa sahibini tapuda tescil için zorlayabilmesi bazı koşulların varlığı halinde mümkündür. Bunun için;
- Öncelikle yapının imar mevzuatına uygun ve kaçak yapı olmaması gerekir. Çünkü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin asıl borcu, binayı fen ve sanat kurallarına ve amacına, sözleşme hükümlerine uygun şekilde arsa sahibine teslim etmektir.
- Ardından arsa sahibi ile müteahhit arasındaki kat karşılığın inşaat sözleşmesine bakılarak müteahhidin yükümlülükleri ve hakları tespit edilmelidir.
- Ardından müteahhidin bu sözleşmeye uygun olarak edimini yerine getirip getirmediği mahkemece alınacak bilirkişi raporlarıyla tespit ettirilmelidir. Çünkü müteahhit sözleşme konusu daireleri devralma hakkını, ancak sözleşmeye uygun olarak binayı tamamlarsa kazanabilir. Henüz binayı tamamlamadan dairelerin satışı konusunda başka kişilerle anlaşmışsa, bu aşamada yapılan sözleşmeyle daireyi satın alan kişi, satın aldığı daireyi kendisine devir ve tescil etmesi için arsa sahiplerine dava açamaz.
- Tüm bu koşullar yerine getirilmişse, alıcının bağımsız bölüm(daire) için satım bedelini ödeyip ödemediği tespit edilmelidir. Müteahhidin nasıl arsa sahibine karşı olan tüm yükümlülüklerini yerine getirmesi gerekiyorsa, alıcının da müteahhide dairenin satış bedelini ödemesi gerekir.
- Son olarak birden fazla kişinin müteahhitten bağımsız bölümü satın alma hakkı elde edip etmediği konusundaki ihtilaf çözülmelidir. Bu da yukarıda ifade edildiği gibi, kimin daha önce hak kazandığının tespitiyle mümkündür.
“Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcunu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığında geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir tescil davası kural olarak kabul edilemez, bununla beraber kat mülkiyeti kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme yapılmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak, alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre hâkim, Medeni Kanunu’nun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir.”
“Türk Borçlar Kanunu’nun 188. maddesine göre; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Kural olarak kendi edimini yerine getirmeyen taraf, karşı tarafın borcunu yerine getirmesini isteyemeyeceğinden, temlik alan davacının bağımsız bölüm bedelini yükleniciye ödemiş olması, yüklenicinin de arsa sahibine karşı olan yükümlülüklerini yerine getirmiş olması gerekir.”
5.AYNI DAİRENİN BİRDEN FAZLA KİŞİYE SATILMASI NEDENİYLE ÇIKAN UYUŞMAZLIKLAR VE ÇÖZÜMÜ
Taşınmaz satışının veya taşınmaz satış vaadinin resmi şekilde yapılmadan geçerli olmayacağı kuralına karşılık, müteahhitlerin resmi şekle uymadan sadece yazılı sözleşmelerle arsa sahibinden kazanacağı bağımsız bölüm mülkiyetini devretmektedir. Hatta çoğu kez aynı bağımsız bölüme dair alacak hakkı, farklı zamanlarda farklı kişilere ve farklı sözleşmelerle devredilmektedir. Örneğin daha önce satış vaadiyle birine vaad edilen taşınmaz sonradan yine başka sözleşmelere başkalarına da vaat edilmektedir. Ya da kimine alacağın devri yoluyla kimine de taşınmaz satış vaadi yoluyla alacak hakkı devredilerek birçok potansiyel hak sahibi oluşturulmaktadır. Bu şekilde birden fazla kişinin aynı daire üzerinde hak sahibi olduğunu iddia etmesi oldukça sık karşılaşılan bir mağduriyettir.
Böyle durumlarda yapılan devirlerin geçerliliği ve kimin gerçek hak sahibi olduğunun tespitinde yasada açık bir hüküm bulunmaması nedeniyle, konu Yargıtay’ın bugün yerleşik hale gelmiş içtihadıyla çözülmektedir. Yargıtay bu konuyu 30.09.1988 tarihli ve E.1987/2, K.1988/2 sayılı kararıyla ve ardindan bu karara atıfta bulunarak verdiği diğer kararlarında açıklığa kavuşturmuştur;
“…uygulamada yüklenicinin aynı bağımsız bölümü değişik tarihlerde bir veya birden fazla üçüncü kişiye alacağın temliki yoluyla veya satış vaadi sözleşmesi yaparak temlik ettiği, temlik alan bir veya daha fazla kişinin aynı bağımsız bölüm üzerinde hak iddiasında bulunduğu sıkça görülen bir durumdur. Bunun gibi malikin, satış vaadi sözleşmesine konu yaptığı bir taşınmazı sonradan bir başka kişiye satış vaadinde bulunması da mümkündür. Böylesine durumlarda şahsi hakların yarışması söz konusu olur. Kural olarak da geçersiz olmadıkça veya sözleşme feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer tanınır. Burada satış işleminin yüklenici tarafından üçüncü kişilerden birine veya birkaçına resmi biçimde (noterde satış vaadi sözleşmesi ile), diğerlerine adi yazılı sözleşme ile yapmış olmasının önemi yoktur. Önem arz eden husus, şahsi hak iddiasında bulunan üçüncü kişilere yapılan temlikin taşıdığı tarihtir.”
Yargıtay bu konuda müteahhidin alacak hakkını hangi tür sözleşmeyle devrettiğine değil, geçerli sözleşmelerle devir yapılmak şartıyla tarih sırasına göre ilk sözleşme yapan kişinin gerçek hak sahibi olduğuna karar vermektedir. Dolayısıyla gerçek hak sahibi olan bu kişinin adına tapuda tescil işlemi yapılabilecektir. Hak sahibi olduğunu iddia eden ve mağdur olan diğer kişiler ise taşınmazı satın almak için ödemiş oldukları bedellerin iadesini talep edebilirler. Bu tür davaların terditli olarak açılması bu noktada fayda sağlayacaktır. İlk ve asıl talep taşınmazın alıcı adına tapuda tescili olmalıyken, bu mümkün olmazsa bedelin iadesi ve zararın karşılanması da aynı dava dilekçesinde istenmelidir. Bu sayede taşınmazın mülkiyeti kazanılamazsa da taşınmaz için ödenen bedelin iadesi sağlanabilir.
SONUÇ
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin yüklenici tarafı olan müteahhitler, inşaatına başlamış oldukları dairelerin henüz inşaatı tamamlanmadan veya tamamlandıktan sonra satışı konusunda alıcılarla sözleşmeler yapmaktadırlar. Bu sözleşmelere dayanarak müteahhitlere ödeme yapan alıcılar da inşaatın tamamlanmasının ardından tapuda bu dairelerin kendilerine devrini sağlamak için tapu iptali ve tescil davaları açmaktadırlar. Hem arsa sahipleri hem de müteahhitlerin davalı gösterilerek açılması gerek bu davalarda, müteahhitler resmi şekle uyulmadan yapılan geçersiz sözleşmeye dayanarak davacı adına tescil yapılamayacağı savunmasında bulunmakta ve ödeme aldıkları halde daireleri tapuda alıcı adına devretmekten kaçınmaktadırlar. Yargıtay bu konuda yaşanan mağduriyetleri gidermek adına, geçersiz de olsa müteahhitlerle yapılan sözleşmelere dayanarak açılan tapu iptali ve tescil davalarını belli şartların varlığı halinde kabul etmektedir. Bu yazımızda genel hatlarıyla sizlere aktarmaya çalıştığımız bu konu oldukça teferruatlıdır. Her sözleşmeye, sözleşmeye göre yapılan ifaların durumuna ve sözleşmelerin yapılış zamanına göre çok farklı iddia ve savunmalar öne sürülmelidir. Bu nedenle bu türden tapu iptali ve tescil davalarında uzman bir hukukçudan hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti konusunda yardım istenmelidir.
Konuyla ilgili hukuki soru ve sorunlarınız konusunda Solmaz Hukuk ve Danışmanlık ekibinin uzman kadrosuyla iletişime geçebilirsiniz.
Saygılarımızla.
REFERANSLAR
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2020/1516 E., 2021/485 K., T. 24.02.2021.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/2265 E., 2017/1435 K., T.22.11.2017.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2020/627 E., 2020/3297 K., T.22.12.2020.