İnşaat Sözleşmelerinde Cezai Şart

İnşaat sözleşmesi, müteahhidin bir bina inşa ederek işverene bir ücret veya kat/arsa payı devrettiği bir eser sözleşmesi türüdür. Uygulamada kat veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri olarak da anılmaktadır. Türkiye’de inşaat sektörünün büyüklüğü ve inşaat sözleşmelerinin yaygınlığı nedeniyle bu alanda birçok ihtilaf ortaya çıkmaktadır. Yapılan inşaat sözleşmelerinde beklenen, müteahhidin “binayı inşa etme ve işverene teslim etme” yükümlülüğünü zamanında yerine getirmesidir. Kural olarak, herhangi bir teslim tarihi belirlenmemişse, müteahhit binayı teslim ettiğinde bir ücret almaya hak kazanacaktır. Ancak bu süreç her zaman beklendiği gibi bitmiyor. İnşaat işinin kendisi oldukça ayrıntılı ve karmaşıktır. Bazen taraflarca öngörülemeyen sebeplerden bazen de tarafların kusurlarından dolayı sözleşmeden doğan yükümlülükler yerine getirilemez veya geç yerine getirilir. Bu tür riskleri önceden öngörmenin, taraflardan birinin sözleşmeden doğan borcunu hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi durumunda ödenecek cezaları da içerdiği görülmektedir. Böylece, sözleşmeden doğan borcunu yerine getirmeyen veya geç ifa eden taraf, ceza olarak bir miktar para veya ekonomik değeri olan bir şeyi karşı tarafa ödemek veya vermekle yükümlüdür. Sözleşmelere konulan bu tür şartlara cezai şart veya cezai şart denir.

Bu bültende, inşaat sözleşmelerinde cezai şartın düzenlenme şekli ve yargı kararları ışığında uygulamada ortaya çıkan uyuşmazlıklar hakkında açıklamalara yer verilmektedir.

1. Genel Olarak Cezai Hüküm Kavramı

Cezai şart, borçlunun yükümlülüğünü hiç yerine getirmemesi veya kararlaştırılan gerekliliklere uygun olarak yerine getirmemesi durumunda ödemeyi kabul ettiği para veya diğer ekonomik menfaatlerdir. Sözleşmelerdeki cezai hükümlerin amacı, borçlunun borcunu yerine getirmesi için bir baskı unsuru oluşturmaktır. Borcunu yerine getirmediği takdirde ceza ödeyeceğini bilen borçlu, bu şekilde davranmamaya çalışacak ve borcunu zamanında ve gereği gibi yerine getirmeye daha fazla özen gösterecektir.

“Ceza şartının temelde iki temel amacı (işlevi) vardır. Bunlardan biri, borçluyu ifaya zorlamak ve böylece asıl borcun ifasını güvence altına almaktır; diğeri ise borcun ihlali halinde borçlu tarafından ödenecek tazminatın peşin ve toptan olarak belirlenmesidir. Bu iki temel amacın dışında cezai şartın bir diğer amacı (koşulu), cezai şartta yer alan ve ifaya engel olan cezai şartı (iade ve fesih cezalarında) ödeyerek borçlunun sözleşmeden kolayca cayabilmesini sağlamaktır.

Cezai şart, borçlar hukukunda asıl borca bağlı bir tür ikincil borç olarak tanımlanmaktadır. Bu, cezai şartın bir baskı unsuru olarak kullanıldığı orijinal borca ​​bağlı olduğu anlamına gelir. Cezai şartın varlığı ve geçerliliği asıl borcun varlığına ve geçerliliğine bağlıdır. Asıl borç varsa ve geçerliyse cezai şart da uygulanır. Ancak asıl borç usulsüzlük veya imkansızlık gibi herhangi bir nedenle geçersiz ise cezai şart da geçerli olamaz.

Sözleşmede cezai şart bulunmasa bile borçlu borcunu hiç veya gereği gibi ifa etmediğinde alacaklı genel hükümlere göre borçludan talepte bulunabilir. Örneğin alacaklı yine de borcun ödenmesini, gecikme tazminatının ödenmesini, sözleşmeden dönerek zararın giderilmesini veya ifadan vazgeçilerek tüm zararın giderilmesini talep edebilir. Ancak bu hallerde alacaklı ancak zarara uğradığını ve borçlunun kusurunu ispat etmesi halinde borçludan tazminat talep edebilir. Bu noktada cezai şartın avantajı şu şekildedir; Borçlunun sözleşmedeki borcunu ödememesi veya gereği gibi ödememesi halinde alacaklı, zararını ispata gerek kalmaksızın cezai şart miktarını borçludan talep edebilir. Daha açık bir ifadeyle, alacaklı herhangi bir zarara uğramamış olsa bile cezai şartın ödenmesini talep edebilir. Ancak alacaklı, sözleşmede kararlaştırılan cezai şarttan daha fazla zarara uğramışsa zararını ve borçlunun kusurunu ispat etmek zorundadır.

“Cezai şart, borçlunun alacaklıya karşı başlangıçtaki borcunu ileride, hiç veya gereği gibi ifa etmemesi halinde ifa etmeyi taahhüt ettiği fiildir. Bu nedenle cezai şart, asıl borca bağlı olarak ancak bu borcun ihlali ile doğabilecek bir yardımcı fiildir. Borçlu cezai şart ödemeyi taahhüt etmişse, alacaklı artık herhangi bir zarar talebinde bulunmaya veya zararın boyutunu ispatlamaya gerek kalmadan tazminat alma imkânına sahip olacaktır. Cezai şarta karar verilmesinde asıl borcun niteliği önemli değildir. Verme borcu olduğu gibi yapma veya yapmama borçları için de cezai şarta hükmedilebilir.” [1]

Cezai şartlar kanunda ve sözleşmelerde düzenleniş şekillerine göre farklılık göstermektedir. Buna göre 3 tür cezai şart vardır. Bunlar;

İsteğe bağlı cezai şart
İfaya cezai şart eklendi
İfa yerine cezai şart
Türk Borçlar Kanunu 179-182 hükümlerinde yer alan düzenlemelerde cezai şart türlerinin farklı sonuçları olduğu vurgulanmaktadır. Kanunda sayılan türlerden hangisinin sözleşmede kararlaştırılan cezai şart kapsamına girdiği yorumla belirlenir. Sözleşmede kararlaştırılmamışsa cezai şartın ödenmesi talep edilemez. Çünkü cezai şart temerrüt faizinden farklıdır.

“Kanunda ifade edildiği şekliyle cezai şartın istenebilmesi için sözleşmede buna ilişkin bir hüküm olması gerekir. Sözleşmede kararlaştırılmamış olsa bile temerrüde düşmesi halinde alacaklı TBK m. 125/I uyarınca gecikme tazminatı talep edebilir ancak cezai şartın istenebilmesi için sözleşmede açık bir hükmün bulunması gerekir. sözleşme.

1.1. İsteğe bağlı cezai şart

İsteğe bağlı cezai şart, bir sözleşmeden doğan bir borcun ifa edilmemesi veya eksik ifa edilmesi halinde borçlu tarafından ödenmesine karar verilen cezai şarttır. Burada cezai şartın ödenmesi yerine getirilmeyen borcun yerine geçmektedir. Alacaklı, borcun ifasını veya cezai şartın ödenmesini talep edebilir. Alacaklı bunlardan birini seçmelidir. Hem borcun ödenmesini hem de cezai şartın ödenmesini aynı anda talep edemez. Bu durumda isteğe bağlı cezai şartın ancak sözleşmenin feshedildiği hallerde talep edilebileceği söylenebilir.

“Seçmeli cezai şartta alacaklı, hem asli fiilin ifasını hem de cezai şartın ödenmesini talep edemeyecek. Örneğin, satıcının sattığı malı teslim etmemesi halinde alıcının mal yerine 100.000 TL cezai şart talep edebileceğine karar verilirse alıcı ya malın teslimini ya da ceza şartını talep edebilir. Görüldüğü gibi burada seçimlik bir hak bulunmakta ve alacaklı sadece asli borcun ifasını veya cezai şartın ödenmesini talep edebilmektedir. Alacaklı kural olarak hem ana borcun ifasını hem de cezai şartın ödenmesini aynı anda talep edemez. Ancak hemen belirtmek gerekir ki, alacaklıya tanınan bu seçme hakkı, asıl borcun sonradan ifa imkânının sonraki imkânsızlık nedeniyle ortadan kalkması durumunda bir anlam ifade etmez. Asli borcun ifasının imkansız hale gelmesi durumunda, alacaklının ancak şartların varlığı halinde tazminat isteme hakkı vardır. Buna göre alacaklı ya zararın tazminini ya da ceza şartının ödenmesini talep eder.”

1.2. İfaya cezai şart eklendi

Sözleşmedeki cezai şart, sözleşmeden doğan borcun kararlaştırılan yer veya zamanda yerine getirilmemesi için öngörülmüşse, borcun hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesi durumu için değil, cezai şart hükmüne varılır. ifaya eklenen cezai şart olmak. Burada alacaklı hem borcun hem de cezai şartın aynı anda ödenmesini talep edebilir. Örneğin, teslimde gecikilen her gün için yüklenicinin ödemeyi kabul ettiği cezai şart, ifaya eklenen bir cezai şarttır. Ancak alacaklı, borcun ifasını itirazsız kabul ederse, cezai şart talep etme hakkını kaybeder. Alacaklının cezai şartı talep edebilmesi için, kabul ederken cezai şart talep etme hakkını saklı tutması gerekir.

“Ceza isteme hakkını saklı tutmak (çekince, çekince) yenilik yaratan bir irade beyanıdır ve ifa anında açıkça yapılması gerekir. Teslim-kabul raporuna işlenecek bir tutanakla veya ifa kabulünden önce yapılacak yazılı bildirimle veya iş bedelinin bir mahsup edilerek ödenmesi gibi bunu gösteren bir fiil veya işlemle haciz yapılabilir. ceza.[2]

İfaya eklenen cezai şart, isteğe bağlı cezai şarttan farklı olarak sözleşmenin feshi halinde talep edilemez. Çünkü bu kez ifaya eklenen cezai şart, sözleşmeden doğan borcun yerine geçmemekte, alacaklının uğradığı zararların bir nevi müspet tazmini işlevini görmektedir.

1.3. İfayı Engelleyen Cezai Hüküm

İfayı engelleyen cezai şarta da cayma cezası denir.

“Burada borçlunun cezai şartı ödeyerek tek taraflı olarak sözleşmeden cayma hakkına sahip olduğunu ispat hakkı saklıdır. Böylece alacaklı ile yapılan sözleşmede borçlu sözleşmeden cayma kararı alabilir ve alacaklıya sadece cezai şartı ödeyebilir. Böyle bir cezai şartta borçlu cezai şartı ödeyerek sözleşmeden dönebilir ve alacaklı sadece cezai şartın ödenmesini talep edebilir. Bu durumda alacaklı, asıl fiilin ifasını artık borçludan talep edemeyecek.”[3]

Yukarıda kısaca belirtilen cezai şarta ilişkin kurallar Kanunda emredici bir şekilde düzenlenmemiştir. Taraflar bu düzenlemelere aykırı sözleşmeler yapabilirler, yapmazlarsa cezai şarta ilişkin açıklanan kurallar geçerli olur. Örneğin taraflar, borcun belirlenen zamanda veya yerde ifa edilmemesi için ihtiyari bir ceza şartı belirleyebilirler.

2. İnşaat Sözleşmelerinde Cezai Şartlar ve Uygulama

Kural olarak her tür sözleşmede olduğu gibi inşaat sözleşmelerinde de cezai şart öngörülebilmektedir. İnşaat sözleşmelerinde, özellikle müteahhidin binanın yapım ve teslim borcunu hiç yerine getirmemesi veya zamanında ifa etmemesi halinde işverene cezai şart ödeyeceği öngörülmektedir. Bu tür sözleşmelerde ifaya eklenen daha fazla cezai şart vardır. Örneğin, teslimde gecikilen her bir ay için işverene 20.000 TL ödenmesine karar verilirse, ifaya cezai şart eklenir ve uygulamada genellikle bu tür cezai şart uygulanır. Bu durumda işveren, aynı zamanda hem inşaatın bitirilip teslim edilmesini hem de sözleşmede öngörülen cezanın ödenmesini müteahhitten talep edebilir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur:

Yüklenicinin inşaatı zamanında teslim etmeyeceği ihtimaline ilişkin olarak sözleşmede bir cezai şart kararlaştırılmışsa, bu şart taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça edimlere eklenen bir cezai şarttır. Bu durumda işveren, müteahhitten hem inşaatın tamamlanmasını hem de cezai şartın ödenmesini talep edebilir.

Yüklenicinin işi hiç yapmaması veya eksik yapması için sözleşmede cezai şart öngörülmüşse, sözleşmenin tarafları arasında aksi kararlaştırılmadıkça bu cezai şart isteğe bağlı cezai şart olarak kabul edilir. Bu durumda işveren inşaatın tamamlanıp teslim edilmesini veya cezai şartın ödenmesini talep edebilir, ancak her ikisini aynı anda talep edemez. Sözleşmede müteahhidin inşaatı tamamlamaması halinde hem bu borcunu yerine getirmesi hem de cezai şart ödemesi kararlaştırılabilir. Bu durumda işveren her iki talebini de aynı anda yükleniciye yöneltme hakkına sahiptir.

İşverenin müteahhitten cezai şart isteyebilmesi için müteahhidin yapım ve teslim borcunu yerine getirmemede kusurlu olması gerekir. Ancak bu kural başka türlü kararlaştırılabilir. Bunun bir diğer sonucu da, müteahhidin inşaatı teslim etmekte gecikmesi bir sebebe dayandığı takdirde cezai şart talep edilemeyeceğidir. Örneğin, işverenin borcunu ifa etmemesi nedeniyle yüklenici borcunu ifa edememişse, müteahhitten cezai şart istenemez.

Cezai şart talep etmek isteyen işveren için en önemli konulardan biri de inşaatı teslim alırken cezai şart talep etme hakkını saklı tutmaktır. İşveren inşaatı herhangi bir itiraz olmaksızın müteahhitten teslim alırsa cezai şarttan zımnen feragat etmiş sayılır. Bu nedenle işveren, cezai şart istediğini inşaatın tesliminden önce veya en geç teslim sırasında yükleniciye bildirmek zorundadır. Bildirimin yazılı olarak yapılması zorunlu değildir. Önemli olan bildirimin açık olmasıdır.

Konuyla ilgili Yargıtay kararlarından örnekler aşağıdadır;

“Sözleşmenin ifa edilmemesi veya eksik ifa edilmesi halinde ödenmesi kararlaştırılan tazminat, TBK m. 179/1’de düzenlenen isteğe bağlı bir cezadır. İhtiyari ceza talep edilir hale geldiğinde, alacaklı ya edimini talep edecek ya da edim tazminatı yerine geçen ihtiyari cezayı talep edecektir. Alacaklı ifa talep ederse, isteğe bağlı bir ceza talep etmesi mümkün değildir. Yine sözleşmede kararlaştırılan süre içinde işin bitirilip teslim edilmemesi halinde, sözleşmeyi feshetmeyen alacaklı, Sözleşmenin 125/I maddesine göre ifayı bekleyerek gecikmeden doğan zararın tazminini talep edebilir. Toplam sahip olma maliyeti.”[4]

Taraflar arasında 11.04.2002 tarihinde imzalanan “düzenleme şeklinde tadil sözleşmesi”nin 5. maddesinde şöyle yazılmıştır: “30.08.2002 tarihinde (mücbir sebepler hariç) A bloktaki asansör çalışacaktır. , geçici iskan raporu alınacak, çatı izolasyonu yapılacak, bir önceki sözleşmedeki tüm şartlar yerine getirilecek, çevre düzenlemesi yapılacak, kalorifer yanacak, konuta el konulacak, inşaat görünümünden kaldırılacaktır. Aksi takdirde kooperatif arsa sahiplerine 30.000,00 TL tazminat ödemekle yükümlüdür.” Sözleşmedeki bu ceza isteğe bağlı bir ceza değil, ifaya eklenen bir cezadır. TBK’nın 179/II maddesine göre, taraflar sözleşmenin belirli bir zamanda veya kararlaştırılan yerde yapılmaması halinde ödenmek üzere bir cezai şart ödemeye karar vermişlerse, ifaya cezai şart eklenir. Davacının tadil sözleşmesinin 5. maddesinde belirtilen süreden önce teslim aldığı ve üçüncü kişilere kiraladığı dosyanın kapsamı delillerle sabittir. Davacı dairesini teslim alırken (ifayı kabul ederken) rezervasyon yaptırdığını (cezai şart talep etme hakkını saklı tutarak) iddia ve ispat edemediği için cezai şart talep etme hakkı düşmüştür. ”[5]

3. Ceza Şartı-Gecikme Tazminatı Farkı

Sözleşmedeki cezai şart ile nakdi tazminat birbirinden farklıdır. Nakit tazminat talebi için rezervasyon yaptırmanıza gerek yoktur. Yargıtay kararlarında bu nokta şu şekilde vurgulanmaktadır;

“Dava, eser sözleşmesinden doğmuş olup, ilamsız icra takibine yapılan itirazın iptali ve eser nedeniyle gecikme tazminatının tahsili için yapılan takibin devamı talebine ilişkindir. sözleşmede kararlaştırılan tarihte tamamlanıp teslim edilmedi. Sözleşmenin ‘D’ maddesinde davacının gecikme durumunda talep edebileceği aylık tutarın kira, davalı tarafından ödenmesi gereken tutarın ise gecikme cezası olduğu belirtiliyor. İlk bakışta gecikme tazminatı mı yoksa gecikme cezası mı olduğu konusunda tereddütler olsa da; çünkü hakim otomatik olarak Türk Kanunlarını (hukukunu) 76 sayılı HUMK’a göre uygulayacaktır. 1086 sayılı Kanun ve HMK’nın 33. maddesi. 6100 sayılı Kanunun, maddi gerçekleri ileri sürmek ve ispat etmek taraflara düştüğünden, hukuki ehliyet hâkime ait olduğundan, Kanun’un ‘D’ maddesinde mutabık kalınan hususlar Kanun Genel Kurulunda oy çokluğu ile kabul edilmiştir. sözleşme ve dava tarihinde yürürlükte olan İngiltere 818 sayılı Kanunun 158/II. maddesinde düzenlenen ifaya ekli cezai şart olmayıp, aynı Kanunun 106/II. uygulamada kira kaybı-kira tazminatı olarak da adlandırılmaktadır. Yukarıda açıklandığı üzere gecikme tazminatı talep etmek için teslimatta rezervasyon kaydı yapılmasına gerek yoktur. İş çekince alınmadan teslim alınmış olsa bile zamanaşımı süresi içinde gecikme tazminatı talep edilebilir.

Somut olayda olduğu gibi yapı kullanma izin belgesinin (oturma izin belgesi) yükleniciye bırakıldığı durumlarda, fiilen alınmış olsa bile yapı kullanma izin belgesi alınmayan bağımsız bölümü malik fiilen kullanmaya zorlanamaz. Yüklenicinin gecikme tazminatı sorumluluğu, fiilen kendisi tarafından kullanılmadığı veya kiraya vermek suretiyle ekonomik fayda sağlandığı müddetçe devam eder. Davacının villayı fiilen teslim aldığı dosyadaki belgelerden anlaşılmasına rağmen, oturarak veya kiraya vererek ekonomik fayda sağladığı kanıtlanamamıştır. Bu nedenle, yapı kullanma izin belgesi alınmadığı için davacı işveren Aralık 2005 tarihi itibariyle mutabık kalınan gecikme tazminatını davalı müteahhitten talep etme hakkına sahiptir.”[6]

Çözüm

İnşaat sözleşmelerinde cezai şart konusunda sık sık ihtilaflar yaşanmaktadır. Bunların bir kısmı sözleşmenin düzenlenmesinde yeterince açık hüküm bulunmamasından, bir kısmı da edimin çekincesiz kabul edilmiş olmasından kaynaklanmaktadır. Bu noktada cezai şarta ilişkin yasal düzenlemelerin bilinmesi önemlidir. Sözleşmelerin yasal düzenlemeler ve mahkemelerin yargı kararlarında yaptığı yorumlar dikkate alınarak düzenlenmesi daha sonra çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesinde etkilidir.

İnşaat sözleşmelerindeki cezai şartlar hakkında daha fazla bilgi edinmek veya danışmanlık talebinde bulunmak için ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.

Saygılarımla.

Referanslar

Erhan GÜNAY, (2021), Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar, Seçkin Yayıncılık, Ankara.

İlker Hasan DUMAN, (2021), İnşaat Hukuku, Seçkin Yayıncılık, Ankara.

Numan TEKELİOĞLU, “İnşaat Sözleşmelerinde Cezai Şart Ve Götürü Tazminat”, YBHD, Yıl:2, Sayı: 2017/2, s. 159–186.

Yargıtay hukuk daireleri meclisi, 2017/2245 E., 2021/880 K.

Yargıtay hukuk daireleri meclisi, 27.04.2011, 118/234.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 28.10.2004, 1465/5468.

Yargıtay hukuk daireleri meclisi, 2013/1140 E., 2014/905 K.

[1] Yargıtay hukuk daireleri meclisi, 2017/2245 E., 2021/880 K.

[2] Yargıtay hukuk daireleri meclisi, 2017/2245 E., 2021/880 K.

[3] Yargıtay hukuk daireleri meclisi, 2017/2245 E., 2021/880 K.

[4] Yargıtay hukuk daireleri meclisi, 27.04.2011, 118/234.

[5] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 28.10.2004, 1465/5468.

[6]Yargıtay hukuk daireleri kurulu, 2013/1140 E., 2014/905 K.