Site ve Apartman Genel Kurul Toplantısı Hakkında Sık Sorulan Sorular

Site ve apartman yönetimleriyle ilgili düzenlemeler Kat Mülkiyeti Kanunu(KMK)’nda yer almaktadır. Özellikle site veya apartman genel kurul toplantılarının nasıl yapılması gerektiği, site genel kurulunda oy kullanma ve oyların temsilinin nasıl sağlanacağı gibi sorular ilgililer tarafından merak edilmektedir.

Bu bültende, apartman ve site genel kurullarında oy kullanımı, oyların temsili, genel kurul kararlarının alınması için gereken oy çoğunluğu konularında cevabı en çok merak edilen 10 soruyu sizler için yanıtladık.

1)Site veya Apartman Genel Kurulları Ne Zaman Toplanmalıdır?

Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. 

(KMK m.29).

2) Genel Kurulun Toplanabilmesi İçin Gerekli Yeter Sayı Ne Kadardır?

Site ve apartman yönetimlerinde toplantı yeter sayısı kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıdır. Yani %50+1 çoğunluğun sağlanması gereklidir.

(KMK m. 29-30)

3) Genel Kurulda Toplantı Yeter Sayısı Sağlanamazsa İkinci Toplantı Nasıl Yapılmalıdır?

Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en az yedi ve en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantı çoğunluk aranmaksızın yapılır. Karar yeter sayısı ise toplantıya katılan kat maliklerinin yarısından bir fazlasıdır.

4)Genel kurulda oy kullanmak için bir kişi en fazla kaç vekalet alabilir?

Bu konu Kat Mülkiyeti Kanunu madde 31’de düzenlenmiş olup sitedeki bağımsız bölüm sayısına göre değişiklik gösterecektir. Aşağıdaki gibi hesaplama yapılması gerekmektedir.

• Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
• Sitede birden fazla bağımsız bölümü olan kişi, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı sitedeki bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.
• Kırk ve daha az sayıdaki bağımsız bölümün bulunduğu sitede bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Bir başka deyişle bir kişi en fazla iki kişi adına oy kullanabilir.
• 40’tan daha fazla sayıda bağımsız bölümün bulunduğu sitelerde, bir kişi, sitedeki toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edemez. Bir örnekle açıklayacak olursak; sitede 80 adet bağımsız bölüm varsa, bunun yüzde beşini bulmalıyız; 80/100=0,8 bulduk. 0,8 çarpı 5 = 4 olacağından bir kişi en fazla 4 kişiye vekil olabilir.
• Sitede yüzde beşten daha fazla bağımsız bölüme sahip olan kat maliki varsa bunda da şöyle bir hesaplama yapılır; örneğin 100 bağımsız bölümlü bir sitede bir kişinin 20 bağımsız bölümü varsa, vekil bu kişinin kullanacağı oyun en fazla 5 adedine vekillik edebilir. Bir başka deyişle, bu kişinin genel kurulda kendisini 4 vekil ile temsil ettirmesi gerekir.

(KMK m. 31).

5)Daire sahibi olup oy kullanacak kişi maksimum kaç vekalet alabilir?

• Daire sahibi olup oy kullanacak kişi, kendi oyunu tapu sahibi olarak oy kullanıyorsa, yukarıdaki hesaplamaya göre bakılmalıdır. 40 veya daha az bağımsız bölüm varsa 2 vekalet daha alabilir. Çünkü kendi oyunu vekaletle kullanmıyor. Ancak dairede yaşıyor fakat tapu sahibi kendisi değil, dolayısıyla yaşadığı dairenin oyunu da vekaletle kullanıyorsa, o zaman 40 veya daha az bağımsız bölümlü sitede 1 kişi için daha vekalet alabilir. Yani kendi oyunu vekaletle mi kullanıyor yoksa tapu sahibi mi buna bakılmalıdır. Ondan sonra yukarıda verilen hesaplamayı yaparak bulduğumuz sayıdan kendi oyunu çıkarır veya çıkarmayız.
• Bu arada bağımsız bölüm maliki olmayan bir kişiye vekalet verilmesi de mümkündür.

6)Ortak tapulu olan daireler oy kullanmaya birlikte mi gelmelidir yoksa sadece birinin gelmesi yeterli olur mu? Gelen ortak diğer ortak adına da oy kullanabilir mi? Vekalet alması gerekiyor mu?

Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa (ortak tapu durumu), genel kurulda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Hepsinin birlikte gelmesine gerek yoktur. Oyu tek birinin kullanması gerekir. Diğer ortak adına vekalet alması gerekse de zaten hepsi adına tek bir oy kullanacaktır.

7) Genel Kurulun Karar Alabilmesi İçin Gerekli Yeter Sayı Ne Kadardır?

Karar almak için toplantıya katılan kat maliklerinin yarısından bir fazlasının oyu gereklidir. Yani %50+1 oy çoğunluğu yeterlidir. Ancak dikkat edilmesi gereken husus, toplantı için tüm maliklerin yarısından fazlasının hazır bulunması gerekirken; karar alınması için sadece toplantıda hazır bulunan maliklerin yarısından fazlasının oyu gerekli ve yeterlidir.

8)Hangi Kararların Genel Kurulda Hem Sayı Hem de Arsa Payı Çoğunluğu Sağlanarak Alınması Gerekir?

• Yönetici Ataması:Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. (KMK m. 34/4).
• Denetçi Ataması: Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir. (KMK m.41/3).
• Merkezi ısıtmanın ferdi ısıtmaya dönüştürülmesi: Toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır (KMK.m.42/4).
• Ana gayrimenkulün ortak yerlerinde değişiklik yapılması: Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. (KMK.m.42/1).
• Isıtma sistemi kararları: Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. (KMK.m.42/4).

9) Hangi Kararların Genel Kurulda Tüm Maliklerin Oybirliğiyle Alınması Gerekir?

• Aynî haklarla ilgili kararlar: Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir. (KMK.m.45).
• Kat ilavesi vb kararlar: Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi ve ana gayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi gerekir. (KMK.m.44/1).
• Binanın özgülenme amacının değiştirilmesi: Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. (KMK.m.24/2).

10) Yönetim Planı Değişikliği İçin Genel Kurulda Sağlanması Gereken Oy Çoğunluğu Ne Kadardır?

Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gereklidir.