İnşaat Sözleşmelerinde Cezai Şart

İnşaat sözleşmesi, yüklenici tarafın iş sahibine bir yapı inşa ederek karşılığında ücret ya da daire/arsa payı devri elde ettiği bir tür eser sözleşmesidir. Uygulamada kat karşılığı ya da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri şeklinde de anılmaktadır. Ülkemizde inşaat sektörünün büyüklüğü ve inşaat sözleşmelerinin yaygın olması nedeniyle bu alanda çokça uyuşmazlık ortaya çıkmaktadır. Akdedilen inşaat sözleşmelerinde beklenen, yüklenicinin üzerine düşen “bina inşa etme ve iş sahibine teslim” borcunu zamanında yerine getirmesidir. Kural olarak herhangi bir teslim tarihi belirlenmemişse, yüklenici binayı teslim ettiğinde ücrete hak kazanacaktır. Ancak bu süreç her zaman umulan şekilde sonuçlanamamaktadır. Başlı başına inşaat işi oldukça teferruatlı ve karmaşık niteliktedir. Bazen tarafların öngöremediği sebeplerle bazen ise tarafların kusuru sebebiyle sözleşmeden doğan borçlar yerine getirilememekte veya geç yerine getirilmektedir. İşte böylesi riskleri önceden öngörerek taraflardan birinin sözleşmeden doğan borcun hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi ihtimalinde ödemesi gereken cezaları sözleşme metnine dahil ettikleri görülmektedir. Böylece, sözleşmeden doğan borcunu yerine getirmeyen veya yerine getirmekte geç kalan taraf diğer tarafa ceza olarak bir miktar para veya ekonomik değeri olan sair bir şey ödemek ya da vermek durumunda kalır. Sözleşmelere konulan bu türden koşullara cezai şart ya da ceza koşulu adı verilmektedir.

Bu bültende, cezai şartın inşaat sözleşmelerinde düzenlenme şekilleri ve uygulamada bu konuda çıkan uyuşmazlıklar hakkında yargı kararları ışığında açıklamalar yapılmıştır.

1.    Genel Olarak Cezai Şart Kavramı

Cezai şart, borçlunun yerine getirmeyi üstlendiği borcunu hiç yerine getirmemesi veya kararlaştırılan gereklere uygun şekilde yerine getirmemesi halinde ödemeyi kabul ettiği para ya da sair ekonomik menfaattir. Sözleşmelere cezai şart konulmasının amacı, borçlunun borcunu yerine getirmesi için bir baskı unsuru oluşturmaktadır. Borcunu yerine getirmediği takdirde ceza ödeyeceğini bilen borçlu bu şekilde davranmamaya çalışacak, borcunu zamanında ve gereği gibi yerine getirmeye daha fazla özen gösterecektir.

Cezai şartın esas itibariyle iki temel amacı (işlevi) bulunmaktadır. Bunlardan biri, borçluyu ifaya zorlamak ve böylece asıl borcun ifasını teminat altına almak; diğeri ise, borcun ihlali hâlinde borçlu tarafından ödenecek tazminatı önceden ve götürü olarak belirlemektir. Bu iki temel amacı dışında, cezai şartın (ceza koşulunun) diğer bir amacı da, ifayı engelleyen cezai şartta (dönme ve fesih cezasında) borçlunun cezai şartı ödemek suretiyle sözleşmeden kolayca dönmesini sağlamaktır.”

Cezai şart, borçlar hukukunda asıl borca bağımlı bir tür fer’i borç olarak nitelendirilmektedir. Bunun anlamı şudur; cezai şart, yerine getirilmesi konusunda baskı unsuru olarak kullanıldığı asıl borca bağımlıdır. Cezai şartın varlığı ve geçerliliği, asıl borcun varlığına ve geçerliliğine bağlıdır. Eğer asıl borç mevcutsa ve geçerliyse, cezai şart da geçerli olur. Ancak asıl borç, şekle aykırılık, imkânsızlık gibi herhangi bir nedenle geçersizse cezai şart da geçerli olamaz.

Sözleşmede bir cezai şart bulunmasa dahi, borçlu taraf borcunu hiç veya gereği gibi yerine getirmediğinde alacaklı, borçludan genel hükümlere göre taleplerde bulunabilecektir. Örneğin borcun ödenmesini, gecikme tazminatı ödenmesini, sözleşmeden dönerek zararının karşılanmasını ya da ifadan vazgeçerek tüm zararlarının tazmin edilmesini alacaklı taraf yine isteyebilir. Ancak bu hallerde alacaklının borçludan tazminat talep edebilmesi ancak zarara uğradığını ve borçlunun kusurunu ispat etmesi halinde mümkündür. Bu noktada cezai şartın avantajı ise şudur; şayet sözleşmede borçlunun borcunu ödememesi veya gereği gibi ödememesi halinde alacaklı zararını kanıtlamak zorunda olmaksızın borçludan cezai şart miktarını talep edebilir. Daha açık anlatımla, alacaklı hiçbir zarara uğramamış olsa bile cezai şartın ödenmesini talep edebilir. Fakat alacaklı sözleşmede kararlaştırılan cezai şarttan daha fazla zarara uğramışsa, bu takdirde zararını ve borçlunun kusurunu ispat etmek zorunda kalır.

“Cezai şart borçlunun, asıl borcunu ilerde, hiç veya gereği gibi ifa etmediği takdirde alacaklıya karşı ifa etmeyi önceden taahhüt ettiği edime denir. Bu nedenle cezai şart, asıl borca bağlı olarak ve ancak bu borcun ihlâli ile doğabilecek olan fer’î bir edimdir. Borçlu cezai şart ödemeyi taahhüt etmişse, artık alacaklı herhangi bir zarara uğradığını iddia etmek veya zararının şümulünü ispat etmek zorunda kalmadan, tazminat elde etme imkânını bulacaktır. Cezai şartın kararlaştırılabilmesi için asıl borcun mahiyeti önemli değildir; bir verme borcu kadar, yapma veya yapmama borçlarında da cezai şart kararlaştırılabilir.” [1]

Cezai şart kanunda ve sözleşmelerde düzenlenme biçimlerine göre çeşitlilik göstermektedir. buna göre 3 tür cezai şart bulunmaktadır. Bunlar;

  • seçimlik cezai şart
  • ifaya eklenen cezai şart
  • ifa yerine geçen cezai şart

Türk Borçlar Kanunu’nun 179-182. hükümleri arasında yer alan düzenlemelerde, cezai şartın türlerinin farklı sonuçlar doğurduğu vurgulanmıştır. Bir sözleşmede kararlaştırılmış olan cezai şartın Kanun’da sayılan türlerden hangisi kapsamına girdiği ise yorum yoluyla belirlenmektedir. Sözleşmede kararlaştırılmadıysa cezai şart ödenmesi talep edilemez. Zira cezai şart, gecikme faizinden farklıdır.

“Cezai şartın, kanundaki ifadesi ile ceza koşulunun istenebilmesi için sözleşmede buna ilişkin bir hüküm bulunması gerekir. Sözleşmede kararlaştırılmamış olsa dahi temerrüt hâlinde TBK’nın 125/I. maddesi hükmünce alacaklı gecikme tazminatı talep edebilir ise de, ceza koşulunun istenebilmesi için sözleşmede bununla ilgili açık hüküm bulunması şarttır.”

1.1.        Seçimlik Cezai Şart

Seçimlik cezai şart, bir sözleşmeden doğan borcun hiç ifa yerine getirilmemesi veya eksik yerine getirilmesi halinde borçlu tarafından ödenmesi kararlaştırılan cezai şarttır. Burada yerine getirilmeyen borcun yerine cezai şartın ödenmesi ikame edilmektedir. Alacaklı ya borcun yerine getirilmesini ya da cezai şartın ödenmesini talep edebilir. Tercihini bunlardan birine yöneltmek zorundadır; hem borcun ödenmesini hem de cezai şartın ödenmesini aynı anda isteyemez. Bu halde denilebilir ki, seçimlik cezai şart ancak sözleşmenin feshedildiği hallerde talep edilebilir.

“Seçimlik cezai şartta alacaklı hem asıl edimin ifasını hem de cezai şartın ödenmesini isteyemeyecektir. Örneğin, satıcının sattığı malı teslim etmemesi hâlinde alıcının mal yerine 100.000TL ceza koşulu isteyebileceği kararlaştırılmışsa, alıcı ister malın teslimini, isterse ceza koşulunu isteyebilir. Görüldüğü üzere burada seçimlik bir hak söz konusu olup, alacaklı ancak ya asıl borcun ifasını ya da ceza koşulunun ödenmesini isteyebilir; alacaklı aynı anda hem asıl borcun ifasını hem de ceza koşulunun ödenmesini kural olarak isteyemez. Ancak hemen belirtmek gerekir ki, asıl borcun sonraki imkânsızlık nedeniyle ifâ imkânının ortadan kalkması hâlinde, alacaklıya tanınmış olan bu seçim hakkı bir anlam ifade etmez. Asıl borcun ifası imkânsız olduğunda, alacaklı koşulları varsa yalnızca tazminat isteme hakkına sahip olur. Buna göre alacaklı, ya zararının tazmin edilmesini ya da ceza koşulunun ödenmesini ister.”

1.2.        İfaya Eklenen Cezai Şart

Sözleşmedeki cezai şart, borcun hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesi hali için değil de sözleşmeden kaynaklanan borcun kararlaştırılan yer veya zamanda yerine getirilmemesi hali için öngörülmüşse, cezai şartın ifaya eklenen cezai şart olduğu kabul edilir. Alacaklı burada hem borcun hem de cezai şartın ödenmesini aynı anda talep edebilir. Örneğin yüklenicinin teslimde gecikeceği her gün için ödemesi kararlaştırılan cezai şart ifaya eklenen cezai şart niteliğindedir. Ancak alacaklı eğer hiçbir itirazda bulunmaksızın borcun ifasını kabul ederse, cezai şartı isteme hakkını kaybeder. Alacaklının cezai şartı da talep edebilmesi için kabul ederken cezai şart isteme hakkını saklı tutmuş olması gerekmektedir.

 “Cezayı isteme hakkının saklı tutulması (çekince, ihtirazı kayıt), yenilik doğuran bir irade beyanı olup, ifa anında açıkça yapılmalıdır. Saklı tutma, teslim-kabul tutanağına düşülecek bir kayıtla veya ifayı kabulden önce yapılacak yazılı bildirimle yahut iş bedelinin ceza alacağı kesilerek ödenmesi gibi buna delalet eden bir eylem veya işlem ile gerçekleştirilebilir.”[2]

Seçimlik cezai şartın aksine, ifaya eklenen cezai şart sözleşmenin feshi halinde talep edilemez. Zira bu kez ifaya eklene cezai şart sözleşmeden doğan borç yerine geçmez, alacaklının uğradığı zararlara karşılık bir tür müspet zarar tazmini işlevi görür.

1.3. İfayı Engelleyen Cezai Şart

İfayı engelleyen cezai şart, dönme (fesih cezası) olarak da isimlendirilmektedir.

“Burada borçlunun cezai şartı ödemek suretiyle tek taraflı olarak sözleşmeden dönme hakkına sahip olduğunu ispat yetkisi saklı tutulmuştur. Böylece borçlu alacaklı ile yaptığı anlaşmada dilerse sözleşmeden dönmeyi ve alacaklıya sadece cezai şart ödemeyi kararlaştırabilir. Bu tür cezai şartta borçlu cezayı ödemek suretiyle sözleşmeden dönebileceği gibi, alacaklı da sadece cezai şartın ödenmesini talep edebilir. Bu durumda artık alacaklı borçludan asıl edimin ifasını isteyemeyecektir.”[3]

Yukarıda kısaca bahsedilen cezai şarta ilişkin kurallar Kanun’da emredici şekilde düzenlenmemiştir. Taraflar bu düzenlemelerin aksine sözleşmeler yapabilirler, yapmadıkları takdirde ise cezai şart ile ilgili anlatılan kurallar geçerli olur.  Örneğin taraflar, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi hali için seçimlik ceza koşulu kararlaştırabilirler.

2.    İnşaat Sözleşmelerinde Cezai Şart Koşulları ve Uygulaması

Kural olarak her tür sözleşmede olduğu gibi inşaat sözleşmelerinde de cezai şart öngörülmesi mümkündür. İnşaat sözleşmelerinde özellikle yüklenici tarafın binayı inşa ve teslim borcunu hiç ifa etmemesi veya zamanında ifa etmemesi halinde iş sahibine cezai şart ödemesi öngörülmektedir. Bu tür sözleşmelerde daha çok ifaya eklenen cezai şarta rastlanılmaktadır. Örneğin; teslimde gecikilen her ay için iş sahibine 20.000 TL ödenmesi kararlaştırılması halinde ortada ifaya eklenen cezai şart bulunup, uygulamada da genellikle bu çeşit cezai şart konulmaktadır. Bu takdirde iş sahibi yükleniciden hem inşaatın tamamlanıp teslim edilmesini hem de sözleşmede kararlaştırılan ceza koşulunun ödenmesini aynı anda talep edebilmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus şudur;

Şayet sözleşmede yüklenicinin inşaatı zamanında teslim etmemesi ihtimali için bir cezai şart kararlaştırılmışsa, bu şart aksi taraflarca kararlaştırılmadığı sürece ifaya eklenen cezai şarttır. Bu takdirde iş sahibi yükleniciden hem inşaatın tamamlanmasını hem de cezai şartın ödenmesini talep edebilir.

Sözleşmede yüklenicinin eseri hiç veya eksik yapması hali için bir cezai şart düzenlenmişse bu cezai şart sözleşmenin taraflarınca aksi kararlaştırılmadığı sürece seçimlik cezai şart olarak kabul edilir. Bu takdirde iş sahibi ya inşaatın tamamlanmasını ve teslimini ya da cezai şartın ödenmesini talep edebilir, ikisini aynı anda talep edemez. Sözleşmede yüklenicinin inşaatı tamamlamaması halinde hem bu borcunu yerine getireceği hem de cezai şart ödeneceği de kararlaştırılabilir. Bu durumda iş sahibi her iki talebi aynı anda yükleniciye yöneltmeye hak kazanmış olur.

İş sahibinin yükleniciden cezai şart talebinde bulunabilmesi için, yüklenicinin inşa ve teslim borcunu yerine getirememekte kusurlu olması gereklidir. Fakat bu kuralın aksi kararlaştırılabilir. Buradan çıkan bir diğer sonuç, yüklenicinin inşaatı teslim etmede gecikmesi halı bir sebebe dayanmaktaysa cezai şart talep edilemez. Örneğin, yüklenici borcunu iş sahibinin kendi üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmemesi sebebiyle ifa edememişse, yükleniciden cezai şart talebinde bulunulması mümkün olmaz.

Cezai şart talebinde bulunmak isteyen iş sahibinin en çok dikkat etmesi gereken hususlardan biri, inşaatı teslim alırken cezai şart isteme hakkını saklı tutmaktır. Şayet iş sahibi hiçbir itiraz öne sürmeksizin inşaatı yükleniciden teslim alırsa cezai şart talebinden zımnen feragat etmiş sayılmaktadır. Bu nedenle iş sahibinin inşaatın tesliminden önce veya en geç teslim sırasında cezai şart istediğini yükleniciye bildirmesi gerekir. Bildirim yazılı şekilde yapılmak zorunda değildir. Önemli olan bildirimin açık olmasıdır.

Aşağıda konuyla ilgili örnek Yargıtay kararlarına yer verilmiştir;

“Akdin ifa edilmemesi veya eksik ifa edilmesi halinde ödenmek üzere kararlaştırılan tazminat TBK’nın 179/1. maddesinde düzenlenen seçimlik ceza niteliğindedir. Seçimlik ceza istenebilir hale gelince, alacaklı ya ifayı talep edecek veya ifa menfaati yerine geçen seçimlik cezayı isteyebilecektir. Alacaklının ifayı talep etmesi halinde seçimlik cezayı istemesi mümkün değildir. Yine eserin sözleşmede kararlaştırılan süre içinde tamamlanıp teslim edilmemesi halinde sözleşmeyi feshetmeyen alacaklı TBK’NIN 125/I. maddesine göre ifayı bekleyerek gecikmeden doğan zararlarını da borçludan isteyebilir.”[4]

“Taraflar arasında 11.04.2002 tarihinde akdedilen “düzenleme şeklinde tadilat sözleşmesi”nin 5. maddesinde aynen “30.08.2002 tarihinde (mücbir sebepler) hariç A bloktaki asansör çalışacak, geçici iskan raporu alınacak, çatı izolasyonu yapılacak, önceki sözleşmedeki bütün şartlar yerine getirilecek, çevre düzenlemesi yapılacak, kalorifer yanacak vaziyette olacak, kat mülkiyetine geçilecek, inşaat görünümünden çıkarılacaktır. Aaksi halde kooperatif arsa sahiplerine 30.000,00 TL tazminat ödemekle yükümlüdür.” hükmün eyer verilmiştir. sözleşmede yer alan bu ceza seçimlik ceza olmayıp, ifaya eklenen ceza niteliğindedir. TBK’nın 179/II. maddesine göre taraflar akdin belirli zamanda veya kararlaştırılan mahalde icra edilmemesi halinde tediye olunmak üzere ceza ödenmesini kararlaştırmışsa, ifaya eklenen cezai şart söz konusudur. Davacının bağımsız bölümlerini tadilat sözleşmesinin 5. maddesinde öngörülen süreden önce teslim alıp üçüncü şahıslara kiraya verdiği dosya kapsamı delillerle sabittir. davacı dairelerini teslim alırken (ifayı kabul ederken) ihtirazi kayıt ileri sürdüğünü (cezai şart talep hakkını saklı tuttuğunu) iddia ve ispat edemediğinden cezai şart isteme hakkı düşmüştür.”[5]

3.    Cezai Şart-Gecikme Tazminatı Farkı

Sözleşmeye konulan cezai şart ile nakdi tazminat birbirinden farklıdır. Nakdi tazminat talebi için ihtirazi kayda gerek yoktur. Bu husus Yargıtay kararlarında şöyle vurgulanmıştır;

“Dava, eser sözleşmesinden kaynaklanmış olup, sözleşmede kararlaştırılan tarihte işin tamamlanıp teslim edilmemesi sebebiyle gecikme tazminatı alacağının tahsili için yapılan ilâmsız icra takibine yapılan itirazın iptali ve takibin devamı istemine ilişkindir. Sözleşmenin ‘D’ maddesinde gecikme halinde davacının isteyebileceği aylık miktarın kira, davalının ödeyeceği miktarın gecikme cezası olduğu belirtilmiştir. İlk bakışta kararlaştırılanın gecikme tazminatı mı, yoksa gecikme cezası mı olduğu konusunda tereddüt ortaya çıkmakta ise de; 1086 sayılı HUMK’nm 76 ve 6100 sayılı HMK’nın 33.maddesine göre hakim Türk Kanunlarını (hukukunu) kendiliğinden uygulayacağı ve bu halde maddi vakıaları ileri sürüp ispatlamak taraflara, hukuki vasıflandırma hakime ait olduğundan sözleşmenin ‘D’ maddesinde kararlaştırılanın sözleşme ve dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 s. BK’nun 158/II.maddesinde düzenlenen ifaya ekli ceza koşulu değil, aynı Kanunun 106/II.maddesinde öngörülen ve uygulamada kira kaybı-kira tazminatı diye de adlandırılan gecikme tazminatı olduğu Hukuk Genel Kurulu çoğunluğunca kabul edilmiştir. Yukarıda da açıklandığı üzere, gecikme tazminatının istenebilmesi için teslimde ihtirâzi kayda gerek bulunmamaktadır. İhtirâzi kayıt ileri sürülmeden eser teslim alınsa dahi zamanaşımı süresinde gecikme tazminatı istenebilir.

Somut olayda olduğu gibi iskân ruhsatının (yapı kullanma izin belgesinin) yükleniciye bırakıldığı hallerde, fiilen teslim alınmış olsa dahi yapı kullanma izin belgesi alınmayan bağımsız bölümü iş sahibi fiilen kullanmaya zorlanamayacağından, kendisi tarafından fiilen kullanılmadığı ya da kiraya vermek suretiyle ekonomik yarar sağlanmadığı sürece yüklenicinin gecikme tazminatı ile ilgili sorumluluğu devam eder. Dosya kapsamındaki belgelerden davacının villayı fiilen teslim aldığı anlaşılmakta ise de, oturmak ya da kiraya vermek suretiyle ekonomik yarar sağladığı kanıtlanamamıştır. Bu nedenle iskân ruhsatı alınmadığından Aralık 2005 tarihinden itibaren davacı iş sahibi davalı yükleniciden kararlaştırılan gecikme tazminatını istemekte haklıdır.”[6]

Sonuç

İnşaat sözleşmelerinde cezai şart konusunda sıkça uyuşmazlık çıkmaktadır. Bunlardan bir kısmı sözleşme düzenlenirken yeterince açık hüküm konulmamış olmasından kaynaklanmakta, bir kısmı ise çekince ileri sürülmeksizin ifanın kabul edilmiş olmasından doğmaktadır. Bu noktada cezai şarta ilişkin yasal düzenlemelerin bilinmesi önem arz etmektedir. Sözleşmelerin yasal düzenlemeler ve yargı kararlarında mahkemelerce yapılan yorumlar göz önüne alınarak düzenlenmesi, daha sonra ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesinde etkili olmaktadır.

İnşaat sözleşmelerinde cezai şart konusuyla ilgili daha fazla bilgi edinmek veya danışmanlık talebinde bulunmak için ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.

Saygılarımızla.

Referanslar

Erhan GÜNAY, (2021), Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar, Seçkin Yayıncılık, Ankara.

İlker Hasan DUMAN, (2021), İnşaat Hukuku, Seçkin Yayıncılık, Ankara.

Numan TEKELİOĞLU, “İnşaat Sözleşmelerinde Cezai Şart Ve Götürü Tazminat”, YBHD, Yıl:2, Sayı: 2017/2, s. 159–186.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/2245 E., 2021/880 K.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 27.04.2011, 118/234.

Yargıtay 15. HD., 28.10.2004, 1465/5468.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2013/1140 E., 2014/905 K.

[1] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/2245 E., 2021/880 K.

[2] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/2245 E., 2021/880 K.

[3] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/2245 E., 2021/880 K.

[4] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 27.04.2011, 118/234.

[5] Yargıtay 15. HD., 28.10.2004, 1465/5468.

[6] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2013/1140 E., 2014/905 K.

Leave a Reply

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.