İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ YOLUYLA İCRA TAKİBİ

Alacak hakkının güvence altına alınmasına yarayan yöntemlerden biri de maddi mallar veya alacak hakları üzerinde rehin hakkı kurulmasıdır. İpotek de taşınmaz mallar üzerinde kurulan bir tür rehin hakkıdır. Borçlunun borcunu ödememesi halinde alacaklı rehnettiği malı satarak alacağını buradan tahsil etmektedir. Bu yönüyle bir tür aynî teminat sayılan ipotek hakkı alacaklılar ve özellikle bankalar tarafından tercih edilen bir teminat türüdür.

Bu bültende borca teminat olarak ev, arsa gibi taşınmaz malların ipotek edilmesi halinde borçlu ve varsa borç için rehin veren(ipotek eden) kişi hakkında nasıl icra takibi yapılacağı, ipotekli taşınmazın satılarak paranın alacaklıya ödenmesi prosedürleri, bu süreçte alacaklının ve borçlunun sahip olduğu haklarla ilgili konular üzerinde duracağız.

Anahtar Kelimeler: ipotek, ipoteğin paraya çevrilmesi, ipotekli evin satışının istenmesi, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip, icra takibi, hesap kat ihtarı, ipotekli arsanın satılması, ipotekli ev nasıl satılır, ipotekli arsa nasıl satılır, ipoteğin kaldırılması, ipoteğin fekki, ilamlı icra, ilamsız icra, icra takibine itiraz edilmesi, banka ipoteği, kredi için ipotek, ev üzerinde ipotek kurulması, arsa üzerinde ipotek kurulması, ipotek akit tablosu.

1.    İpotekle İlgili Bilinmesi Gereken Bazı Hususlar

İpotek bir tür taşınmaz rehnidir. Kefil nasıl ki borçlunun borcunu ödememesi halinde kendisinin bu borcu ödeyeceğini garanti ederse, üzerinde ipotek kurulan gayrimenkul mal da borçlunun borcunu ödememesi halinde kendi satış bedelinden bu borcun ödeneceğini alacaklıya garanti eder. Kefalet bir şahsi teminat türüyken, ipotek bir aynî teminat türüdür.

İpotek bir tür ayni hak olması nedeniyle tapuya tescil edilmekle kurulur.

Üzerinde ipotek kurulacak taşınmazın mutlaka da borçluya ait olması gerekmez. Bir başkası, borçlunun borcun için kendi gayrimenkulü üzerinde ipotek kurdurabilir.

Borçlunun ipotek hakkının varlığın aitiraz hakkı yoktur.

İpotekle güvence altına alınmışs nir alacak zamanaşımına uğramaz. Dolayısıyla borçlunun zamanaşımı itirazında bulunması da mümkün değildir.

2.    İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyle İcra Takibi

İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi, hukukumuzda alacaklının öncelikle başvurması gereken takip yoludur. Alacak hakkı rehin hakkıyla teminat altına alınan alacaklının “önce rehne başvurma zorunluluğu” gereği, alacak hakkını tahsil edebilmek için rehinli malın satışı için harekete geçmesi, bir icra takibi başlatması gerekir.

İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla iki tür icra takibi başlatılabilir. Bunlar; ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı icra takibi ve ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamsız icra takibidir. Alacaklının bunlardan hangisine başvurabileceği konusu, ipoteğin türüne ve alcaklının elindeki belgelere göre değişkenlik gösterir.

3.    İpoteğin Türüne Göre  Takip Yolunun Belirlenmesi

İpotekler, mevcut ve meblağı belli borçlar için kurulabildiği gibi, henüz mevcut olmayan ancak ileride doğması kesin ya da muhtemel alacaklar için de kurulabilmektedir. Miktarı belli ve kesin olan borçlar için ipotek kurulmuşsa, buna anapara ipoteği adı verilir. Ana para ipoteği, asıl borçla birlikte faiz ve diğer giderleri de kapsar.

Üst sınır ipoteğinde ise mevcut ve belli bir borç miktarı yoktur. Burada ipoteğin hangi miktara kadar borcu güvence altına aldığı farazi olarak belirlenir. Bu değer ipotekli taşınmazın bu borçtan en fazla ne kadarını karşılayacağını gösteren bir tavan değerdir. Bu nedenle eğer asıl borç, faiz ve giderler toplamı bu değeri aşmaktaysa, ipotek aşan kısım için teminat oluşturmaz.

Ana para ipoteğinde, mevcut ve belirli bir borç için ipotek kurulduğundan, ipotek akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını içeriyorsa, alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip yoluna başvurmalıdır.

Üst sınır ipoteğinde ise alacaklı sadece ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamsız takip yapabilecektir.

4.    Alacaklının Elindeki Belgelere Göre Takip Yolunun Belirlenmesi

Alacak veya ipoteğin biri yada her ikisi, bir ilama veya ilam niteliğinde belgeye bağlanmışsa, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip yapılabilir. İlam veya ilam niteliğinde belgelerden anlaşılması gereken bir mahkeme kararı veya Kanunda açıkça buna eşdeğer görülen belgelerdir. Örneğin; icra ve temyiz kefaletnameleri, noterde düzenleme şeklinde kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını içeren senetler ilam niteliğinde belgelerdir. Alacaklı elinde bu güçte belgeler bulunması halinde, ilamlı takip başlatır.

Tapu memuru tarafından düzenlenen ipotek akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını içermekteyse, alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip yoluna başvurabilir.

Alacaklının banka veya bir kredi kurumu olması durumunda özel düzenleme gereği, krediyi kullanan borçluya noter aracılığıyla  göndereceği hesap özetinin borçluya tebliğ edildiğini gösteren noter onayl bir belgeyi icra dairesine sunarak ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip yapabilmektedir.

Aşağıda bu takip yolları detaylı şekilde açıklanmıştır.

5.    İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İlamlı Takip

5.1.        Alacaklının elinde ilam veya ilam niteliğinde belge olması halinde icra takibinin başlatılması

Alacak veya ipoteğin biri yada her ikisi, bir ilama veya ilam niteliğinde belgeye bağlanmışsa, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip yapılabilir. İlam veya ilam niteliğinde belgelerden anlaşılması gereken bir mahkeme kararı veya Kanunda açıkça buna eşdeğer görülen belgelerdir.

Bu takip yolunun seçilmesi halinde, bir takip talebi doldurularak eldeki ilam veya ilam niteliğinde belgelerin de takibe eklenmesiyle icra dairesinden ialmlı takip başlatılabilir. İlamlı takipler için Türkiye’deki herhangi bir icra dairesi yetkilidir. Alacaklının takip talebinin ardından borçluya ve varsa ipotekli taşınmaz sahibi kişiye borcunu ödemesi için bir icra emri gönderilir.

Borçlunun bu icra emrine karşı itiraz hakkı yoktur. 7 gün içinde borcunu ödemesi gerekir. Ancak borçlu icranın geri bırakılması talebinde bulunarak satış aşamasına geçilmesini önleyebilir. Aksi takdirde alacaklı ipotekli taşınmazın satışını isteyebilir.

5.2.        İpotek akit tablosunun kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını içermesi

İİK’nın 149. maddesinde özel olarak düzenlenen bu durum, tapu memurunun düzenlediği bu tabloyu noter senetleriyle aynı konuma yükseltmiştir.

Bu takip yolunun seçilmesi halinde de bir takip talebi doldurularak icra dairesinden ilamlı takip başlatılması istenir. Takip talebine ipotek akit tablosunun resmi bir örneği de eklenmelidir.icra müdürü şartların oluştuğunu tespit eder ve alacağın muaccel olduğuna kanaat getirirse borçluya ve varsa ipotekli taşınmaz sahibi kişiye bir icra emri gönderir.

Borçlunun bu icra emrine itiraz hakkı yoktur. Borçlunun borcu 30 gün içinde ödemesi gerekir. ödemediği takdirde yine aynı sürede icranın geri bırakılması için başvuruda bulunması gerekir ki ipotekli taşınmaz satılmasın. İcra mahkemesinin icranın geri bırakılması talebini reddetmesi halinde, bu karara karşı istinaf yoluna başvurulabilir. Borçlunun istinaf yoluna başvurmasıicra işlemlerini durdurmayacağı için, borçlunun veya varsa ipotekli taşınmaz sahibi kişinin %15 oranında teminat yatırması gerekir.

5.3.        Bankalar ve kredi kurumlarının alacaklı olduğu durumlar

Kredi kullandıran taraf olarak kredi borcu için borçludan teminat olarak gösterilen ipoteklerin paraya çevrilmesi konusunda kanunkoyucu, bu kurumların neredeyse her durumda borçluya karşı ilamlı takip yapabilmesini garantileyen bir düzenlemeler öngörmüştür. İİK madde 150/ı maddesindeki bu düzenlemeye göre, borçlu bir bankadan ya da kredi kurumundan cari hesap veya kısa, orta veya uzun vadeli kredi şeklinde işleyen nakdi ve gayrinakdi bir kredi kullanmışsa, borçluya ait cari hesabın kesilmesine dair hesap özetinin veya gayrinakdi kredinin ödenmiş olması nedeniyle borçludan bunun  tazmini isteminin ya da borcun ödenmesine dair ihtarın, noter aracılığıyla banka tarafından borçluya tebliğ edilmesi halinde ilamlı takip yapılabilir.  Uygulamada buna hesap kat ihtarı adı verilmektedir. Bunun için borçlunun kredi sözleşmesinde yazılı veya ipotek akit tablosunda kayıtlı adresine tebliğ yapılması gerekir. Bu tebliğin yapıldığını veya İKK 68/b maddesi uyarınca tebliğ edilmiş sayıldığını gösteren noter onaylı bir örneği icar dairesine verilerek takip talebinde bulunulması mümkündür.

Takip talebini alan icra müdürü borçluya bir icra emri gönderir. İcra emrini alan borçlu bu hsap özetine veya borcun ödenmesine dair ihtara veya tazmin talebine tebliğinden itibaren 8 gün içinde noter aracılığıyla itiraz edebilir. Bu itirazı süresinde yaptığını ispatlayabilen borçlu icra mahkemesinde şikayet hakkını kullanabilir. Takibe devam edilebilmesi için, alacaklı bankanın alacağını İİK madde 6(8/b maddesine göre ispat etmesi gerekecektir. Aksi takdirde takibe devam edilemez. Aynı şekilde borçlunun da borcunödendiğini veya ertelendiğini resmi belgelerle ispat etmesi beklenir. Bu türden bir belge sunulmadıkça takip durmaz.

6.    İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İlamsız Takip

Alacaklının elinde ilam veya ilam niteliğinde belge yoksa, ipotek üst sınır ipoteği türünden bir ipotekse, alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamsız takip yapabilir. Bu takip yolunda da süreç icra dairesinden takip talebinde bulunmakla başlar. Varsa alacaklının elindeki belgeler takip talebine eklenir. İlamsız takiplerde taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi de yetkilidir.

Takip talebini alan icra müdürü bu kez bir icra emri değil, bir ödeme emri düzenler ve borçluya ve varsa ipotekli  taşınmaz sahibi kişiye tebliğ eder. Borçlu ödeme emrinde belirtilen tutarı 30 gün içinde ödemekle yükümlüdür. Ödememesi için sebebi varsa 7 gün içinde ödeme emrine itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Borçlu veya ipotekli taşınmaz sahibi içinci kişi, 7 gün içinde ödeme emrine itraz etmez 30 gün içinde de borcu ödemezse, alacaklı ipotekli taşınmazın satılmasını isteyebilir.

7.    İpotekli Taşınmaz Sahibi Borçludan Başka bir Kişiyse İzlenecek Yol

İpotek borçludan başkasına ait bir taşınmaz üzerinde kuruluysa veya mülkiyet hakkı başka birine geçmişse, takip talebine mutlaka bu kişinin de eklenmesi gerekir. çünkü böyle bir durumda borçlu ile bu kişi arasında zorunlu takip arkadaşlığı vardır. ipotekli taşınmaz sahibi bu borçtan sorumlu değilse, alacaklının gönderdiği ödeme veya icra emrinin onun açısından sonuç doğurabilmesi, bu taleplerin kendisine de yöneltilmiş olmasına bağlıdır.

“Kural olarak alacağın muacceliyetinin, bir ihbarın yapılmasına bağlı olduğu durumlarda, alacaklının hem asıl borçluya hem de borçtan kişisel olarak sorumlu olmayan ipotekli taşınmaz malikine, muacceliyet ihbarında bulunmadan icra takibi yapması mümkün değildir. (M.K. 802 md., TMK. 887 md.) Zira, Borçlar Kanunu’nun 117/2.maddesinde yer alan borcun ifa edileceği gün (vade tarihi) sözleşmede yer almamıştır. Bu durumda, borçlunun temerrüdünün ne zaman gerçekleştiğinin saptanmasında Borçlar Kanunu’nun 117/2.maddesinin(818 Sayılı BK’nun 101/1.maddesi); “muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla mütemerrit olur” hükmü dikkate alınmalıdır.
Somut olayda, …’nin kendi borcu sebebiyle yine kendisine ait taşınmazını, alacaklıya kesin borç ipoteği şeklinde ipotek tesis ettirdiği, anılan ipoteğin süresiz olarak kurulduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda alacaklının, borçluya takip öncesi ihbarda bulunması zorunlu olup ihbar olmaksızın, borçlu aleyhine ipoteğe dayalı ilamlı takip başlatmış olması usul ve yasaya aykırıdır. …
ipotekli taşınmazın maliki yönünden ise icra emrinin iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir.[1]

ipotek veren taşınmaz maliki üçüncü kişiye, İİK’nun 150/ı maddesi gereğince hesap özeti gönderilmesi zorunluluğu bulunmamakta ise de; ipotek veren üçüncü kişi hakkında takip yapılabilmesi için Türk Medeni Kanunu’nun 887. maddesi uyarınca, alacağın kendisinden istenilmesi, yani muacceliyet ihtarının gönderilmesi gerekmektedir. Bir başka ifadeyle, söz konusu düzenleme gereğince, ipotekli taşınmaz maliki üçüncü şahsa ihbar yapılmadıkça, onun yönünden borç muaccel olmayacağından hakkında icra takibi başlatılamaz. Ayrıca belirtmek gerekir ki, İİK’nun 150/ı maddesinin son cümlesi; “Hesap özetinin, tazmin talebinin veya ihtarın ipotekli taşınmaz maliki üçüncü kişiye tebliğ edilmesi veya tebliğ edilmiş sayılması, Türk Medeni Kanunu’nun 887. maddesinde öngörülen ödeme istemi yerine geçer” hükmünü içermektedir.
Anılan madde hükmü gereğince, ipotekli taşınmaz maliklerine icra emri gönderilebilmesi için, alacaklı tarafından, kredi sözleşmesinde yazılı ya da ipotek akit tablosunda belirtilen adreslerine, noter aracılığı ile hesap kat ihtarının gönderilmesi gerekir. Bu husus kamu düzeninden ve ilamlı takip yapma şartı olup, İİK’nun 16/2. maddesi gereğince süresiz şikayete tâbidir ve mahkemece re’sen nazara alınmalıdır.
Yukarıda anılan yasal düzenlemelere göre, İİK’nun 150/ı maddesi kapsamında ipotekli takip yapılabilmesi ve icra emri gönderilebilmesi için, asıl borçlu ve ipotek veren taşınmaz malikleri 3. kişilere, ihtarnameye ilişkin tebligatın İİK’nun 68/b koşullarında yapılmış sayılması gerekir
.”[2]

8.    İpotekli Taşınmazın Satışı

Yukarıda bahsettiğimiz ilamlı veya ilamsız takip sürecini tamamlayan alacaklı, kendisine bir ödeme yapılmaması halinde, ipotekli taşınmazın satışını isteyebilir. Alacaklı satış istemini, ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren 1 yıl içindeyapmalıdır. 1 yıllık sürede satış istenmezse, yapılan takip düşer. Ancak bu, ipotek hakkının ortadan kalktığı anlamına gelmez. Alacaklı aynı ipotek hakkına dayanarak yeniden ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatabilir.

SONUÇ

Hukukumuzda ipotekle teminat altına laınmış bir alacağa sahip kişinin bu alacağı öncelikle ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip yoluyla istemek zorundadır(eğer alacak aynı zamanda bir çek veya bonoya bağlı değilse). İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan icra takiplerinde izlenecek usul ve başlatılacak takip ipoteğin özelliğine ve alacaklının elinde bulunana belgelere göre değişiklik göstermektedir. İlamlı takip veya ilamsız takip yoluna başvurulması halinde alacaklının  takip talebine ekleyeceği belgeler ve borçluya verilen ödeme ve itiraz süreleri de farklılık gösterir.

Satış isteme süresinin ve satış isteme yetkisinin kesinleşmesi sürecinin takibi özel ilgi ve uzamnalık gerektirmektedir. İpoteğin paraya çevrilmesi prosedürüyle ilgili aklınıza takılan hukuki soru ve sorunlarda Solmaz Hukuk ve Danışmanlık ekibinin uzman hukukçu kadrosundan hukuki destek talebinde bulunabilirsiniz.

REFERANSLAR

PEKCANITEZ, Hakan/ATALAY, Oğuz/SUNGURTEKİN ÖZKAN, Meral/ÖZEKES, Muhammet, 2015, İcra ve İflas Hukuku, Yetkin Yayınları, Ankara, s.343-350.

ERCAN, İsmail, İcra ve İflas Hukuku, Kuram Kitap Umuttepe Yayıncılık, Kocaeli, s.249-256.

BULUR, Alper, 2020, İcra ve İflas Hukuku, Monopol Yayınları, Ankara, s. 152-154.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2020/4486 E., 2021/548 K., 19.01.2021.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2020/878 E., 2020/8858 K., 20.10.2020.

İcra ve İflas Kanunu.


[1] Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2020/4486 E., 2021/548 K., 19.01.2021.

[2]  Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2020/878 E., 2020/8858 K., 20.10.2020.