Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahipleriyle yüklenici (müteahhit) arasında yapılan ve konusu inşaat olan bir sözleşmedir. Burada arsa sahipleri sahip oldukları arsayı üzerinde bir bina yapılmak üzere sözleşmeyle müteahhide tahsis etmektedir. Müteahhit de bunun karşılığında kendisine tahsis edilen arsa üzerinde bir bina(inşaat) yapma borcu altına girmektedir. Arsa sahipleri yapılan binada yer alan bağımsız bölümlerden bir kısmını müteahhide devretme borcu altındadır.

Uygulamada sıklıkla kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak anılan bu sözleşmeler, niteliği itibarıyla eser sözleşmesi sayılır. Türk Borçlar Kanunu’na göre eser sözleşmeleri, yüklenicinin bir eser (örneğin bina) meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir. Ancak arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu bedel nakit para değil, arsa üzerinde mülkiyet hakkı devriyle ödenir.

Bu yönüyle sözleşme, hem eser sözleşmesine hem de taşınmaz satış vaadi sözleşmesine özgü hükümler taşıyan karma nitelikli bir sözleşme olarak kabul edilir.

Bu bültende, arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin özellikleri, tarafların borçları ve sözleşmenin geçerlilik şartı ele alınmıştır.

 

1. Arsa payı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Konusu ve Hukuksal Nitelemesi

Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin ana unsuru inşaat faaliyetidir. Bu sözleşmede müteahhit (yüklenici), arsa üzerinde bir yapı (konut, işyeri, otel vb.) inşa etmeyi taahhüt ederken; arsa sahibi, yapılan inşaat karşılığında müteahhide bazı bağımsız bölümlerin mülkiyetini devretmeyi üstlenir.

Bu sözleşme türü, iki ayrı hukuki sözleşmenin unsurlarını içermesi bakımından karma niteliktedir:

• Yüklenici açısından: Eser sözleşmesi (Türk Borçlar Kanunu m. 470 vd.)
• Arsa sahibi açısından: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi (BK m. 29 ve Tapu Kanunu m. 26)
• Yüklenici bina inşa etmekle yükümlüdür.
• Arsa sahibi, arsa payı kat karşılığı bağımsız bölümleri devretmekle yükümlüdür.

Bu karşılıklı borç ilişkisi, temerrüt ve ifa engelleri bakımından önemlidir. Örneğin yüklenici ayıplı iş teslim ettiğinde arsa sahibi, arsa devrine dair borcunu durdurabilir.

Dolayısıyla bu sözleşmeler, hem inşaat yapılması hem de taşınmaz mülkiyeti devri unsurlarını birlikte barındırır. Uygulamada bu tür sözleşmelere karma sözleşmeler (mixed contracts) denir.

Önemli Not: Sözleşme kapsamında çıkan uyuşmazlık, hangi bölümden kaynaklanıyorsa, çözümde o sözleşme türüne ait hükümler esas alınır. Örneğin, yüklenici binayı süresinde teslim etmezse eser sözleşmesine özgü temerrüt hükümleri uygulanır.

2. Arsa Payı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Şekil Şartları

Hukukumuzda taşınmaz mal devrine ilişkin sözleşmeler resmi şekil şartına tabidir. Arsa payı kat karşılığı kat karşılığı inşaat sözleşmeleri de içeriğinde taşınmaz devrini barındırdığından noterde veya tapuda resmi şekilde yapmaları gerekmektedir. Sözleşmenin tarafların da hazır bulunduğu şekilde noter huzurunda düzenlenmesi ve imzalanması, sözleşmenin geçerliliği için aranan şekil şartıdır.

Geçerli bir sözleşme için gerekli koşullar:

• Tarafların noter huzurunda bizzat bulunması,
• Sözleşmenin düzenleme şeklinde yapılması ve imzalanması,
• Sadece imzanın noter onayı yeterli değildir,
• Sözleşmenin sadece yazılı ve imzalı olması da geçerlilik için yetersizdir.

Yargıtay Uygulamasında Bazı İstisnalar Kabul Edilmektedir

Uygulamada, resmi şekilde yapılmamış olsa bile bazı durumlarda sözleşmeler geçerli kabul edilmektedir. Özellikle şu hâllerde:

• Tapuda pay devri fiilen gerçekleşmişse,
• İnşaat kısmen ya da tamamen tamamlanmışsa,
• Taraflar karşılıklı edimlerini fiilen yerine getirmişse.

Bu gibi hâllerde, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek dürüstlük kuralına (TMK m.2) aykırı olup, “hakkın kötüye kullanılması” sayılır. Dolayısıyla sözleşme şeklen geçersiz olsa dahi hukuken geçerli sonuçlar doğurabilir.

Aşağıda Yargıtay kararlarından konuyla ilgili örneklere yer verilmiştir.

“Tapuda pay devri taahhüdü içerdiği için arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi resmi şekilde yapılmalarına bağlıdır. şekle uyulmadan imzalanan sözleşmelerin sonradan geçerlilik kazanması için ya tapuda pay devrinin yapılmış olması ya da ifanın tamamlanmış olması gerekir.”[1]

“Taraflar arasındaki arsa payı kat karşılığı karşılığı kat yapım sözleşmesi haricen düzenlenmiştir. başlangıçta şekil yönünden geçersiz bulunan bu sözleşmeye dayanarak kendisine teslim edilen taşınmaz üzerine yüklenici tarafından inşaatlara başlanmış ve dava tarihine kadar inşaatın kaba kısmı tamamlanmıştır. devam eden bu süre içinde yapılan inşaatın karşılığı olarak ve sözleşmeyle yükleniciye ait olması gereken dairelerin bir kısmı yükleniciye ve bir kısmı da yüklenicinin sattığı kişiler adına arsa sahibi tarafından tapuda ferağını vermek suretiyle, taraflar şekle uygun olarak düzenlenmemiş sözleşmeyi, edimlerini kısmen ve karşılıklı olarak yerine getirerek kendileri için geçerli kabul etmişlerdir. kısmen veya tamamen yerine getirilmiş bir sözleşmenin şeklen geçersiz olduğunun öne sürülmesi, hakkın kötüye kullanılmasıdır.”[2]

“Asıl dosya davacısının davasına dayanak yaptığı sözleşme içerik itibariyle arsa payı kat karşılığı  inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşmelerin düzenleme şeklinde noterde yapılmaları şekil şartı olduğu gibi tüm arsa sahiplerinin imzası bulunmadığı takdirde geçerli olarak kurulmuş olamazlar ancak 25.01.1984 tarih 1983/2-1, 1984/1 sayılı Y.İ.B.G.K.K uyarınca arsa sahiplerinin sözleşmeye sonradan muvafakat vermesi ile de sözleşme geçerli hale gelebilir. Somut olayda sözleşmede imzası bulunmayan …’ın dosya safahatından anlaşıldığı kadarıyla sözleşmeye icazet verdiği ve bu şekilde davacı tarafından davaya dayanak yapılan sözleşmenin geçerli olarak kurulduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece geçerli olarak kurulan sözleşmeye değer verilen uyuşmazlığın çözümü gerekirken yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde davanın reddi doğru görülmemiştir.” [3]

“Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve bu sözleşmeleri değiştiren sözleşmelerin resmi biçimde yapılması zorunludur. Ancak sözleşme yalın biçimde yapılmış olsa bile, sözleşmede kararlaştırılan tapu devri yapılmışsa veya sözleşme konusu inşaat geri dönülemeyecek oranda tamamlanmışsa, sözleşmenin biçim eksikliğine uyulmadığından geçersizliğini öne sürmek TMK m.2’de yazılı olan dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz.”[4]

“Şekil noksanı nedeniyle geçersiz olan bir sözleşmedeki edim ve karşı edimler fiilen ifa edilmemiş olsa dahi bir tarafın; a)yasada öngörülen şeklin gerçekleşmesinde kendi yararı için veya yanıltıcı hareketlerle engel olduğunun, b) sözleşmenin sonradan kendi yararına olmadığını görünce ondan kurtulmak istemesi ahlaki duygularını rencide ettiği veya şeklin koruyucu etkisinden yoksun kaldığı için değil, aksine sırf kendi borçlarını yerine getirmekten kaçınmak amacıyla şekilsizliği bir sebep olarak kullandığının , c) edimini mutlaka ifa edeceğini, sözleşmenin yapılmasından sonra teyit etmiş ve diğer tarafın sözleşmeye karşı beslediği güveni sebepsiz ve haksız olarak kuvvetlendirmiş olduğunun, anlaşılması halinde dahi şekil eksikliğini ileri sürerek, edimini ifa etmekten kaçınması “bir hakkın  kötüye kullanılması yasağına” aykırılık ve bu halde de diğer tarafın geçerli sözleşmelerde olduğu gibi şekil noksanı nedeniyle geçersiz olan sözleşmenin aynen ifasını veya ifa edilmemesinden doğan olumlu zararlarını isteyebileceği kabul edilmelidir.”[5]

3. Arsa payı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Uygulamada Farklı Düzenleniş Biçimleri

Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmelerine uygulamada farklı şekillerde, karşımıza çıkabilmektedir. Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit inşaat için herhangi bir ödeme almadığından, inşaatın finanse etmek kendi üzerine kalmaktadır. Bu durum müteahhitlerin ekonomik olarak problem yaşamasına sebebiyet verebilmektedir. Zira Kanun gereği (TBK m. 479), arsa sahiplerinin borcunu bağımsız bölüm devriyle ödeyecekleri zaman inşaatın bitim zamanıdır. Uygulamada bu türden sorunların bertaraf edilebilmesi için çeşitli çözümler üretilmiştir. Müteahhidin henüz işin başındayken ihtiyaç duyacağı finansmanın sağlanması için arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmeleri aşağıdaki koşullarla yapılabilmektedir;

• İnşaat yapılmaktayken tamamlanma durumuna göre aşamalı devir şartı öngörülerek,
• En baştan arsa payı kat karşılığının tamamen ya da kısmen müteahhide devredilip üzerinde arsa sahibi lehine ipotek kurulması şartı öngörülerek, (ardından inşaatın tamamlanma durumuna göre aşamalı şekilde ipotekler kaldırılmaktadır),
• Sözleşmede arsa payı kat karşılığının mülkiyetinin devri vaat edilerek, inşaat bitiminde teslimle birlikte devir yapılması suretiyle
• Üzerine bina inşa edilecek taşınmazın kar irtifakı peşinen kurularak müteahhide satış imkânı tanınması suretiyle,
• Arsa sahibi tarafından müteahhide bir miktar avans ödenerek (bu şekilde müteahhit ileride elde edeceği şahsi hakkını üçüncü kişilere devrederek kendisine ekonomik kaynak yaratmaktadır).

Borçlar Kanunumuzda sözleşme serbestliği ilkesi benimsendiğinden, tarafların sözleşme içeriğini düzenlemek konusunda belli ölçüde kendi irade ve isteklerine uygun hareket etme imkanları bulunmaktadır. Bu nedenle arsa payı kat karşılığı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de tarafların yukarıdaki gibi sözleşme içeriğinde istedikleri şekilde değişiklikler ve belirlemeler yapmaları mümkündür.

4. Arsa payı kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Tarafların Hak Ve Borçları

Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde her iki tarafın sözleşmeden doğan hak ve borçları bulunmaktadır. Bu nedenle müteahhidin ve arsa sahibinin sözleşmeden doğan hak ve borçlarını ayrı ayrı incelemek gerekir.

Müteahhidin sözleşmeden kaynaklanan borçları;

• İnşaatı yapma ve teslim borcu
• İnşaatı bizzat yapma veya kendi yönetimi altında yaptırma borcu,
• İnşaatı zamanında ve ayıpsız teslim(eksiksiz, kusursuz) teslim borcu
• Özen ve sadakat borcu
• İnşaat için gerekli iş makineleri ve yapı malzemelerini temin borcu

Arsa sahibinin ya da sahiplerinin bu sözleşmeden kaynaklanan borçları ise şunlardır;

• İnşaat bedeli olarak bağımsız bölüme karşılık gelen payların devri
• Arsayı üzerinde hukuki ya da fiili bir engel olmaksızın teslim etme borcu
• Müteahhitle iş birliği yapma borcu

“Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici bir inşaat meydana getirmeyi, iş sahibi de buna karşılık “arsa payı kat karşılığı devri suretiyle” bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmelerde ücret(bedel) ayın olarak ödenmektedir. Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. İnşaat maddi nitelikte eseri ifade eder. Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ilk unsur “yüklenicinin bir inşaat (bina) meydana getirme borcu” altına girmesidir. Zira bu sözleşmelerde yüklenici, finansını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmekle borçludur. Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin “eseri meydana getirme borcu” dayanağını TBK madde 470’ten alır. Bir işi görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek yüklenicinin ana borcudur. Asıl olan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda bir taraf edimini yerine getirmemiş sayılacağından karşı tarafın edimini yerine getirmesini isteyemez. Sözleşme gereğince işe zamanında başlama ve sürdürme borcu yüklenicinin eseri sadakat ve özenle meydana getirme borcunun sonucudur.  Gerçekten eserin meydana getirilmesi, kapsamına göre az veya çok zamana ihtiyaç gösterir. İşe ne zaman başlanacağını, tamamlanan eserin en zaman teslim edileceğini ise taraflar belirler. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, yüklenicinin işe hemen başlaması, çalışmasını aralıksız sürdürmesi, meydana getireceği eseri de süresinde teslim etmesi gerekir.”[6]

Arsa Payı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Geçerlilik Şartı ve Şekil Unsuru

Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulamada en sık karşılaşılan inşaat hukuku sözleşmelerinden biridir. İçeriği itibarıyla hem taşınmaz satış vaadi hem de eser sözleşmesi özellikleri gösteren bu sözleşmelerin resmi şekilde yapılmaları gerekmektedir. Resmi şekilde yapılmayan arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersiz olur ve sonuç doğurmaz. Taraflar bu sözleşmeye dayanarak talepte bulunamazlar. Fakat istisnai bazı durumlarda şekle uygun yapılmamış arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmelerini geçerli kabul edilebilmektedir. Hakkın kötüye kullanılması niteliğinde öne sürülen geçersizlik iddiaları mahkemelerce dikkate alınmamakta, sözleşme geçerli bir sözleşme gibi hüküm ve sonuçlarını doğurmaktadır.

 

Referanslar

İlker Hasan DUMAN, İnşaat Hukuku, (2021), Seçkin Yayıncılık, Ankara.(Yargı kararlarının bir kısmına erişim bu eserden sağlanmıştır.)

Erhan GÜNAY, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinden Kaynaklana Uyuşmazlıklar, (2021), Seçkin Yayıncılık, Ankara.

İbrahim KAPLAN, (2013), İnşaat Sözleşmeleri Hukuku ve Endüstri Yatırım Sözleşmeleri, Yetkin Yayıncılık, Ankara.

YARGITAY 23. HD., 15.11.2013, 3270/7118.

YARGITAY 23. Hukuk Dairesi, 30.01.2014, 5641/557.

YARGITAY 23. Hukuk Dairesi, 2016/4766 E., 2019/2317 K.

YARGITAY 23. Hukuk Dairesi, 2016/4803 E., 2019/1958 K.

YARGITAY 13. Hukuk Dairesi, 22.11.1996, 8841/10366.

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU, 21.03.2012, 162/217.

[1] YARGITAY 23. HD., 15.11.2013, 3270/7118.

[2] YARGITAY 23. Hukuk Dairesi, 30.01.2014, 5641/557.

[3] YARGITAY 23. Hukuk Dairesi, 2016/4766 E., 2019/2317 K.

[4] YARGITAY 23. Hukuk Dairesi, 2016/4803 E., 2019/1958 K.

[5] YARGITAY 13. Hukuk Dairesi, 22.11.1996, 8841/10366.

[6] YARGITAY HUKUK GENEL KURULU, 21.03.2012, 162/217.